Если Вы собираетесь продать квартиру уже после ввода дома в эксплуатацию и получения права собственности, то есть не по договору переуступки, то в течение пяти лет с момента возникновения права собственности продажа квартиры будет облагаться подоходным налогом в размере 13% от стоимости. Необлагаемой базой может считаться документально подтвержденная (ДКП, ДДУ) сумма в размере расходов на приобретение этой же квартиры, то есть 2,1 млн. Тогда налог удерживается с прибыли, то есть с разницы в стоимости продажи и покупки, в данном случае – с 400 тысяч рублей. Сумма налога составит 52 тысячи рублей.
Таким образом, Вы имеете право вычесть из суммы своих облагаемых налогом доходов сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением имущественных прав по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством). Другими словами – сумму в 2,1 млн рублей и плюс проценты по кредитному договору (вопрос с процентами спорный).
– Два года назад купила квартиру по ипотеке в новостройке за 2,1 млн. Ипотека погашена, но в права собственности я еще не вступила, так как дом сдается через полгода. Планирую продавать квартиру без ремонта за 2,5 млн и покупать другую за 3 млн. Поясните, пожалуйста, какой налог мне нужно будет заплатить? Налоговый вычет я получала уже до того, как купить квартиру в новостройке, поэтому второй налоговый вычет мне не предназначен.
Когда квартира куплена на этапе строительства по договору долевого участия до ввода дома в эксплуатацию, ее можно продать только по уступке прав (цессии). Доход, полученный от уступки прав, также подлежит налогообложению налогом на имущество.
Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества
4. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет.
Пунктом 3 статьи 210 Кодекса предусмотрено, что для доходов, в отношении которых применяется налоговая ставка 13%, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных статьями 218 — 221 Кодекса.
При продаже доли (ее части) в уставном капитале общества, при выходе из состава участников общества, при передаче средств (имущества) участнику общества в случае ликвидации общества, при уменьшении номинальной стоимости доли в уставном капитале общества, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (имущественных прав).
Достаточно типичной является ситуация, когда гражданин, ставший участником долевого строительства, не желает больше ждать окончания возведения многоэтажки. Не обязательно это связано с нарушением стройкомпанией сроков строительства и других обязательств — иногда, например, дольщик просто переезжает в другой регион или меняет свои жизненные планы. А право на будущую квартиру дольщик продает по договору цессии другому лицу.
Налог с продажи квартиры по ДДУ
Важно! Какой из перечисленных способов уменьшения налога с уступки прав по ДДУ применять, зависит от ситуации. Так, например, если ваши расходы, связанные с покупкой жилья, превышают 1 миллион рублей, лучше уплатить налог по схеме «доходы минус расходы».
1. Исчисление налога не со всей полученной суммы, а с разницы между доходами и расходами продавца. Чтобы использовать эту возможность, гражданину следует доказать свои затраты на приобретение прав на квартиру, что сделать вполне несложно, если на руках имеется ДДУ и бумаги о передаче денег.
Но многие строительные фирмы предусматривают данное условие в договоре ДУ. Поэтому прежде чем приступать к оформлению переуступки нужно отправить письменное уведомление в адрес застройщика (рекомендуется направлять его почтовым отправлением – заказным письмом с сохранением квитанции об отправке).
Перечень нужных документов
Она отличается от договора купли-продажи объекта недвижимости, так как при стандартной продаже многоквартирный дом уже должен быть возведен и сдан в эксплуатацию, а на квартиру должна иметься выписка из ЕГРН, но дольщик ее пока не имеет.
Особенности договора уступки
Дальнейшей стадией является заключение сделки. Обычно, большинство его пунктов соответствует условиям договора долевого участия. Также в соглашении о переуступки указываются обязательства 3-х сторон (продавца, приобретателя и строительной фирмы).
Но у таких сделок есть и преимущества. В первую очередь, это привлекательная цена. Как правило, квартиры в недостроенных домах продаются на 20-40% ниже объектов на вторичном рынке. Кроме того, покупателю не нужно проверять жилплощадь на юридическую чистоту: он станет ее первым владельцем.
Также встречаются случаи, когда договоры переуступки прав на жилье заключают близкие родственники: дети, родители, супруги. В такой ситуации у сторон не возникает обязательств перед законом по уплате налогов. Но получение ипотеки станет маловероятным: обычно банки отказывают в открытии кредитной линии по причине прямого родства между сторонами
Кто уплачивает налог?
- Продавец ищет покупателя на недостроенное жилье. Этим можно заняться самостоятельно, с помощью застройщика либо риэлторского агентства.
- Если для покупки были использованы ипотечные деньги – придется обратиться в банк для получения разрешения на продажу и переоформления ипотеки на другое лицо. Оценка платежеспособности нового заемщика будет производиться в течение нескольких дней. Если банкиры дают добро – старый кредитный договор закрывается, а новый подписывается с будущим собственником.
- Заключается соглашение между застройщиком, покупателем и продавцом. Обычно большая часть его пунктов соответствует положениям, указанным в ДДУ.
Вы все правильно понимаете. Доход от переуступки прав может быть уменьшен на расходы по их приобретению, которые подтверждены документально и имущественный вычет, предоставляемый покупателям квартир. Ваш доход, облагаемый налогом, составит:
Вопросы и ответы
- добавят еще один критерий, позволяющий продать квартиру без уплаты налога по истечении 3 лет, а не 5 лет;
- появится новая статья в Налоговом Кодексе РФ 214.10 про особенности определения налога с продажи недвижимости, в том числе, полученного в порядке дарения.
Положение первое. Минимальный предельный срок владения.
При подписании договора цессий необходимо точно знать – нужно ли платить налог при продаже квартиры по переуступке ДДУ, и кто его должен заплатить? Для примера стоит рассмотреть самый простой случай из жизни налоговиков: покупатель
О полученном доходе необходимо самостоятельно сообщить в налоговый орган, заполнив декларацию 3-НДФЛ и подав ее до 30 апреля следующего года. НДФЛ уплачивается в срок до 15 июля года, следующего за годом получения дохода.
При этом в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, а также пп. 2 п. 2 той же статьи в случае уступки прав требования по ДДУ или иному подобному договору инвестирования в строительство налогоплательщик может уменьшить сумму доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с заключением договора долевого участия. Под расходами в данном случае понимаются суммы, уплаченные застройщику по ДДУ.
Размер налога
Право на вычет расходов подтвердил Минфин России в Письме от 31 марта 2022 года № 03-04-05/25335 и ряде предшествующих ему писем. Однако предоставленное указанной статьей НК РФ право уменьшить сумму налога к уплате не касается договоров займа с застройщиком и иных соглашений, не связанных со строительством (Письмо Минфина России от 30 апреля 2022 года № 03-04-05/31961).
Пунктом 3 статьи 210 Кодекса предусмотрено, что для доходов, в отношении которых применяется налоговая ставка 13%, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных статьями 218 — 221 Кодекса.
Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества
4. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет.
При продаже доли (ее части) в уставном капитале общества, при выходе из состава участников общества, при передаче средств (имущества) участнику общества в случае ликвидации общества, при уменьшении номинальной стоимости доли в уставном капитале общества, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (имущественных прав).
2. Льготы для дольщиков. С 2022 года налоговые льготы распространили на дольщиков — покупателей квартир в новостройках, участников жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), а также на тех, кто купил квартиру по переуступке прав требования по договору долевого участия (ДДУ). Ранее отсчет срока владения квартирой начинался с момента регистрации права собственности на нее. По новым правилам, для участников долевого строительства срок владения будет отсчитываться с момента полной оплаты ДДУ. Это поможет дольщикам и участникам ЖСК раньше продать свои квартиры без уплаты НДФЛ.
В России доходы облагаются налогом — если вы продали недвижимость, то должны заплатить налог с продажи. Размер налога для физлиц стандартный — 13%, но он платится не со всей суммы, вырученной от продажи, а с разницы между стоимостью покупки и продажи.
1. Льготы и перерасчет. В конце 2022 года изменились правила перерасчета ранее исчисленных имущественных налогов для физлиц. В первую очередь это касается пенсионеров, инвалидов, ветеранов боевых действий и других категорий льготников. В соответствии со ст. 407 Налогового кодекса они освобождаются от уплаты налога на имущество. Закон устанавливает пять видов недвижимого имущества, в отношении которых может быть предоставлена льгота, в том числе квартира (комната), жилой дом и гараж. Льгота предоставляется в отношении только одного объекта каждого вида.
Также встречаются случаи, когда договоры переуступки прав на жилье заключают близкие родственники: дети, родители, супруги. В такой ситуации у сторон не возникает обязательств перед законом по уплате налогов. Но получение ипотеки станет маловероятным: обычно банки отказывают в открытии кредитной линии по причине прямого родства между сторонами
Продавая квартиру по переуступке, продавец почти ничем не рискует. Что касается покупателя, для него определенные риски существуют. Например, если дольщик не полностью расплатился с застройщиком либо отсутствуют доказательства оплаты, долги перейдут на будущего собственника. Поэтому перед покупкой нужно потребовать у второй стороны квитанции о произведенных выплатах.
Кто уплачивает налог?
Но у таких сделок есть и преимущества. В первую очередь, это привлекательная цена. Как правило, квартиры в недостроенных домах продаются на 20-40% ниже объектов на вторичном рынке. Кроме того, покупателю не нужно проверять жилплощадь на юридическую чистоту: он станет ее первым владельцем.
Разрешение на переуступку прав от застройщика нужно, чтобы он не смог признать сделку незаконной. Если требование получать согласие застройщика на переуступку прав в ДДУ, обязательно уведомите компанию о намерении провести сделку и получите письменное согласие. Если такого требования нет в основном договоре, достаточно направить застройщику письменное уведомление о проведении сделки. Некоторыми ДДУ предусмотрено, что застройщик взимает плату за выдачу разрешения на переуступку прав.
Письменное согласие супруга продавца нужно, если в браке был оформлен ДДУ и проведена оплата за объект долевого строительства. В этом случае имущество является совместно нажитым, и супруг должен предоставить письменное нотариально заверенное согласие на продажу. Если покупатель тоже находится в браке, ему также нужно получить письменное согласие от супруга на сделку.
Как правильно выбрать жилье для покупки по переуступке
Можно заработать на перепродаже — если купить жилье на этапе строительства , вы потратите меньше, чем если покупали бы его на первичном рынке. После сдачи дома в эксплуатацию можете продать квартиру с наценкой 5–50% в зависимости от инвестиций, ситуации на рынке.
Важно! Если целью инвестиции в жильё является максимизация прибыли, выгоднее всего будет продать его после сдачи дома в эксплуатацию. Однако иногда собственники хотят быстро получить свои деньги, например, чтобы инвестировать в другой проект. Специально для таких случаев ниже вы найдёте основные нюансы процесса переуступки.
Терминология и законодательная база
Продажа квартиры по переуступке подразумевает передачу прав и обязанностей собственника жилья в ещё не сданном в эксплуатацию доме другому лицу. Отличие от договора купли-продажи заключается в том, что на объект ещё не выпущено свидетельство о праве собственности. Из-за этого процесс покупки и обязательства сторон будут иметь свои особенности.
Процесс заключения сделки
Продажа квартиры по переуступке прав по ДДУ (договор долевого участия) или в рамках ЖСК (жилищно-строительного кооператива) возможна только до того, как владелец официально вступит в права собственности. После этого сделка будет регулироваться договором купли-продажи.
В случае если вы намерены воспользоваться налоговым вычетом – его размер составит 250 тыс. руб. (абз. 3 пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Маловероятно, что вам этот вариант подойдет, но не упомянуть об этом я не мог. К слову, вычет в случае продажи квартиры, уже сданной в эксплуатацию, составит 1 млн руб.
Теперь на понятном языке. В вашем случае необходимо разобраться, за какую стоимость вы приобретали право требования по договору долевого участия и за какую стоимость произвели уступку права требования (цессию). Совсем упрощая – посмотреть на разницу цен купли и продажи. В случае если стоимость приобретения и уступки (читай – купли и продажи) была одинакова либо стоимость уступки меньше, чем стоимость приобретения права требования, – обязанность по уплате налогов не возникает, однако обязанность по подаче декларации сохраняется.
При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 кодекса налогоплательщик имеет право на получение налоговых вычетов при продаже имущества, а также при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством).
Под размером доли подразумевается процент обладания собственностью, которая лично принадлежит покупателю, то есть, если обладателю принадлежит только половина от упомянутой собственности, то так и нужно указывать – 0,5 или ½.
Договор в обязательном порядке необходимо регистрировать в рамках ч. 2 ст. 11 ФЗ № 214-ФЗ, так как в противном случае сделка будет признана нелегитимной.
Регистрация сделки и ратификация сведений о собственнике
- первое – продавец, им может выступать как юридическое, так и физическое лицо, которое продаёт свои права на недвижимость по ДДУ;
- второе – физическое либо юридическое лицо, которое желает приобрести права на жилье путём переуступки прав и обязательств по ДДУ на недвижимость с письменного (обязательного) согласия застройщика (строительной компании) о смене должника.
Для примера стоит рассмотреть самый простой случай из жизни налоговиков: покупатель приходится близким родственником продавцу (например, супруги, дети, родители, внуки, дедушки и бабушки). При нотариальном оформлении договора купли-продажи, с приложением подтверждающих документов (о родстве), по закону обязательство по налогам ни у одной из сторон не возникает.
Можно ли получить вычет?
Что необходимо сделать, чтобы не платить налог с прибыли в 600 тысяч? В договоре переуступки прав вы прописываете изначальную стоимость квартиры (2,5 млн руб.), а оставшуюся часть обязательств (600 тыс. руб.) оформляете с помощью гарантийного письма.
Способы уменьшения суммы налога
Если застройщик задержал сдачу объекта и судом ему назначена выплата неустойки, с нее также удерживается налог. Взысканная дольщиком неустойка со строительной организации и фактически полученная (т.е. по фактически исполненным исполнительным документам), облагается НДФЛ на общих основаниях.