Расширить ванную в ипотечной квартире

Касательно последовательности действий. Первым готовится проект перепланировки помещения, на его основании выдается разрешение на производство работ. Далее делается ремонт, то есть перепланировка помещения, после чего происходит приёмка помещения с подписанием акта, при необходимости — получение нового поэтажного плана. В ходе ремонта также придется подписать акты согласования скрытых работ по гидроизоляции санузла.

Согласование подобной перепланировки вполне возможно. Для этого, в первую очередь, необходимо заказать ее эскиз. Если планируются масштабные изменения, такие как перенос стен или установка тяжелого оборудования вроде джакузи, потребуется новый инженерно-строительный проект.

Отвечает генеральный директор онлайн-сервиса заказа ремонта PriceRemont.ru Андрей Лямин-Бородин:

Узаконить перепланировку, даже на первый взгляд самую незначительную, нужно обязательно. В противном случае, квартиру с несогласованными изменениями будет очень тяжело продать, а жилищная инспекция вправе выписывать вам штрафы.

Несущие стены. Весь дом держится на несущих стенах. Поэтому работать с ними надо осторожно. Масштабные вмешательства запрещаются. А немасштабные вроде новых дверных проемов нужно обязательно согласовывать. Разрешение дадут не на все работы — это зависит от типа и серии дома. Заключение о возможности перепланировки готовит организация — автор проекта дома.

Чем грозит незаконная перепланировка

Лоджия и балкон. В Москве нельзя объединить лоджию и жилую комнату, если это изначально не предусмотрено проектом дома. Такие работы не согласуют. При сносе перегородки тепло будет неправильно распределяться по дому. Кроме того, на балконе или лоджии не всегда можно сделать панорамное застекление. Если у всех балконов в доме есть ограждение в нижней части, этот стиль необходимо соблюдать.

Что нельзя делать при перепланировке квартиры

Можно объединять ванную и туалет. Совмещенный санузел — одна из самых распространенных перепланировок. Появляется больше места для расстановки сантехники, шкафов, стиральной машины. И в целом такие санузлы выглядят просторнее.

Если заемщик затеет перепланировку в этом объекте недвижимости, то стоимость жилища может снизится, а это не устроит ни банк, ни страховую компанию: в случае, когда заемщик превратится в неплательщика, реализовать переделанную квартиру дороже может не выйти.

Можно ли делать перепланировку, если квартира в ипотеке?

• заявление;
• проект;
• все согласования – от БТИ, МЧС, банка и пр.;
• технический паспорт – такой же, как и находящийся в пакете документов финансирующего банка;
• свидетельство о праве собственности;
• паспорт заявителя (копия);
• письменное одобрение всех членов семьи.

Подача документов

• закрывать вентиляционные каналы;
• разбирать несущие стены;
• демонтировать подоконные блоки на лоджии или балконе, если стена несущая;
• устанавливать отопительный прибор на застекленной лоджии или балконе;
• делать теплые полы путем продления отопительной сети, и пр.

• Устранение перегородки. С помощью этого действия можно существенно увеличить полезную площадь ванной и туалета: появится возможность установки более крупной душевой кабины или ванны, можно будет поставить дополнительную мебель или оборудование.
• Использование нежилого пространства для увеличения площади санузла. Подразумевается увеличение размеров комнаты для водных процедур за счет коридора или встроенного шкафа, кладовой комнаты.
• Изменение положения санузла. В этом случае допускается полная или частичная перепланировка помещения, но только тогда, когда по классической планировке санузел находится над нежилой площадью соседей снизу. Полный перенос гигиенической комнаты нужно согласовывать по закону с обязательной гидроизоляцией пола и переоборудованием вентиляции.

Что можно делать и нельзя

Владелец квартиры должен руководствоваться личными предпочтениями и удобством использования санузла, но не должен забывать о законодательных нормах и правилах одобрения эскиза или проекта перепланировки.

Допустимые изменения в ванной и уборной

Все эти способы считаются достаточно функциональными и не требуют капитального вмешательства в коммуникации. Строительство дополнительной кирпичной стены может осложняться еще и тем, что несет существенную нагрузку на перекрытия.

В некоторых случаях жилищная инспекция может потребовать и дополнительные документы, кроме вышеперечисленных. После того, как было получено разрешение от банка, до начала самих ремонтных работ необходимо будет пройти следующие этапы:

Проведение процедуры

• разрешение от страховой компании;
• оценка специалиста по недвижимости, который, располагая эскизом будущих изменений, сделает заключение о том, что стоимость недвижимости в связи с перепланировкой не упадет.

С чего начать?

Все, что было изменено в жилом помещении, отображается в технической документации. Технический план квартиры выдается в БТИ. После того, как были зафиксированы все изменения, необходимо оформить новый кадастровый паспорт на квартиру. Такой документ выдается в кадастровом органе, как правило, не позже одного месяца с момента обращения.

• заявление;
• проект;
• все согласования – от БТИ, МЧС, банка и пр.;
• технический паспорт – такой же, как и находящийся в пакете документов финансирующего банка;
• свидетельство о праве собственности;
• паспорт заявителя (копия);
• письменное одобрение всех членов семьи.

Например, банк «ВТБ 24» оговаривает в условиях договора срок проведения всех бюрократических процедур и фактического выполнения работ, включая оформление нового техпаспорта и внесение изменений в ГКН, весьма непродолжительный – всего 6 месяцев.

В каком случае могут отказать?

Если заемщик затеет перепланировку в этом объекте недвижимости, то стоимость жилища может снизится, а это не устроит ни банк, ни страховую компанию: в случае, когда заемщик превратится в неплательщика, реализовать переделанную квартиру дороже может не выйти.

Исключением из правила также может быть двухуровневая квартира: если на втором этаже жилья хочется изменить расположение санузла, то его перенос возможен. А также если квартира находится на первом этаже и под ней нет жилых помещений, например, там подвал.

О том, что увеличение за счет жилых комнат и кухни невозможен, уже было сказано выше. Однако стоит упомянуть, что если вы хотите использовать часть нежилого помещения: коридора, холла или кладовки, то расширение вполне возможно. Согласование такого проекта реально. Но будьте внимательны при перепланировке санузла в панельных домах: может оказаться, что стена между коридором и уборной является несущей.

Что можно делать при перепланировке ванной комнаты и санузла

Соответственно, если захочется передвинуть стенку кухни, чтобы сделать ванную или туалет больше, то такой проект не согласуют. Однако это не распространяется на постирочные комнаты, так как в БТИ не прописаны нормы расположения стиральной машины в квартире.

Варианты, при которых допустимо увеличение ванной за счет жилой комнаты, абсолютно аналогичны с вариантами, которые мы описали выше касательно расширения за счет кухни. Других исключений с учетом действующих норм, к сожалению, нет.

1. Квартира расположена на первом этаже или под ней находятся нежилые помещения;
2. Если сосед снизу уже расширил ванную за счет кухни и согласовал данные изменения;
3. Ванная комната находится на втором уровне двухуровневой квартиры.

Можно ли расширить ванную за счет кухни

Если дом старый и перекрытия в нем деревянные или смешанные, то техническое заключение необходимо будет заказывать в ГБУ «Экспертный Центр». В свою очередь мы оказываем услугу по согласованию перепланировки «под ключ», в этом случае все взаимодействия с инстанциями, а том числе с ГБУ «Экспертный Центр», входят в наши обязанности.

Собственно, перепланировка – обобщенное название различных вмешательств в имеющиеся размеры квартиры. Именно они повлекут за собой необратимые изменения пространства. В результате произведённых видоизменений необходимо будет также корректировать паспорт квартиры.

Перепланировка квартиры в ипотеке

Однако, мы забываем, что есть еще одно лицо. Оно тихо стоит в сторонке и наблюдает за всеми нашими рассуждениями. Это конечно же страховая компания. Именно она в решающий момент может возвысить свой голос и запретить выполнять всякие манипуляции в помещении. Таков порядок.

Требования банков к заемщику ипотеки по перепланировке

Бывают ситуации, когда нужно брать не наиболее понравившуюся жилплощадь по всем показателям, а оптимальную по цене. Разумеется, при этом человек хочет трансформировать жилье под свои нужды, перепланировать ее, так как ему нравится. Но имеется ли такая возможность, если квартира находится в ипотеке?

Существующие на данный момент нормативы СНиП ужесточили правила размещения «мокрых зон». Для объединения туалета с ванной или коридором потребуется обязательное согласование перепланировки с соответствующими органами.

Ограничения, про которые важно знать

Если получившейся площади при объединении двух помещений не хватает, можно попробовать увеличить ванную за счет коридора, прихожей или кладовой комнаты (если она находится в непосредственной близости от санузла). Не забудьте про обязательные работы по гидроизоляции пола и стен.

Какие есть возможности

Самый простой и легкий в согласовании вариант – объединить туалет с ванной (при условии, что между ними ненесущая перегородка). Что вы получите? Более просторное помещение, где с комфортом можно будет расположить полноценную ванну, раковину, унитаз, системы хранения и даже стиральную машину.

При осуществлении любых ремонтных работ необходимо детально изучить условия договора, в который внесены соответствующие пункты по перепланировке. Ипотечный договор полностью регулирует все нюансы, касающиеся предмета залога, поэтому важно соблюдать все требования банка.

Как сделать перепланировку?

Перепланировка любого жилищного помещения представляет собой детальное изменение общей конфигурации квартиры. При этом данная процедура обязательно требует внесения соответствующих коррективов в общую техническую документацию недвижимости. Положение регулируется жилищным законом, процедуре перепланировки посвящена целая статья — ст. 25 ЖК РФ.

Изучаем договор с банком

Государством запрещается самостоятельно проводить процедуру глобальных ремонтных работ, поскольку в некоторых случаях это может нарушать права других жильцов, а также угрожать жизни и здоровью при неправильном соблюдении технических норм. Неофициальная перепланировка наказывается штрафом в случае, если процедура произведена в квартире, принадлежащей банку.

Страховая компания требует от заемщиков личного уведомления по одной простой причине. В договоре страхования указано точная площадь жилого помещения, которая в процессе перепланировки может изменяться. Ее обязательно нужно зафиксировать в новом договоре или дополнительном соглашении.

Заемщик может пропустить какой-либо этап процедуры оформления перепланировки, не уложиться в установленные сроки ремонтные работ или совершить иные действия, нарушающие порядок проведения данного действия. Все это может расцениваться как нарушение норм законодательства, и служить основанием для вынесения отказа.

Причины отказа в перепланировке

Получить отказ от банка или жилищной инспекции вполне реально. Это распространенная практика. Обычно основаниями такого отказа в изменениях становятся:

Банковские учреждения могут устанавливать собственные правила проведения корректировок в жилье в рамках договора ипотечного кредитования. Некоторые прямо запрещают любые виды перепланировки и прописывают это в условиях договора. Если такое указание есть, то изменение конфигурации возможно только после погашения ипотечного кредита и снятия с квартиры обременений.

Как относятся к перепланировке банки?

В процессе оформления ипотеки оценивалась рыночная стоимость квартиры, что служило основой для определения размера кредитования. В результате перепланировки стоимость недвижимого объекта может снизиться, что, разумеется, не устроит банк и страховую организацию. Кроме того, если ипотечный кредит не будет выплачен, реализовать такое жилье будет сложнее.

Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире?

• наложение штрафа;
• требование вернуть квартиру к первоначальному виду;
• обязательство узаконить перепланировку в кратчайшие сроки;
• расторжение договора с требованием выплатить остаток по ипотечному кредиту единовременно.

1. Во время проведения работ происходит перенос, установка или замена инженерных сетей, сантехнического или электрического оборудования, после чего возникает необходимость внесения изменений в технический паспорт квартиры.
2. Во время перепланировки происходит изменения конфигурации помещения, что требует внесения новых данных в техпаспорт жилого помещения.

Но есть из этого правила исключения. Так, увеличить кухню путем уменьшения санузла можно, если квартира является двухуровневой, расположена на первом этаже или под ней находятся нежилые помещения.

Устройство гидроизоляции

• санузел будет иметь общую дверь с кухней или жилой комнатой;
• дверь ванной комнаты или туалета открывается вовнутрь;
• между биде и унитазом должно быть больше 25 сантиметров свободного расстояния;
• перед умывальником или унитазом находится менее 70 сантиметров свободного прохода, для ванной это расстояние должно быть больше 60 сантиметров.