Для составления типового договора купли-продажи существует типовая форма, которую, при желании, можно дополнить. Среди обязательных пунктов, которые потребуется включить: сроки, в которые будут выполнены все договоренности, способ расчета, и ответственности обеих сторон.
Договор ипотеки — договор о залоге недвижимости. Оформление ипотеки позволяет получить в пользование жилье еще до того, как оно будет оплачено. При покупке квартиры размер единовременной выплаты очень высок, и зачастую требует долгих лет накопления. К сожалению, инфляция в таких случаях действует против покупателя, из года в год обесценивая накопленные деньги. Договор ипотеки может стать удобным решением в такой ситуации.
Структура ипотечного договора
- предмет договора;
- обязательства заемщика;
- сроки действия договора;
- права и обязанности сторон;
- закладная;
- условия обращения с залогом;
- ответственность сторон;
- расторжение договора;
- спорные случаи;
- форс-мажор;
- прочее.
Риск купить квартиру с обременением. Недобросовестный продавец может умолчать о том, что у квартиры есть какое-то обременение, например, залог, договор ренты или найма. Чтобы избежать обмана со стороны продавца, обязательно заказывайте выписку из ЕГРН сами: сделайте это перед подписанием предварительного договора и перед заключением основного. Самые важные обременения указаны в выписке, но даже Росреестр может не знать о некоторых из них, например, договор найма на 11 месяцев не регистрируется.
- Ситуации, когда стороны вправе расторгнуть преддоговор без санкций.
- Срок передачи квартиры после подписания договора.
- Срок для возврата аванса, в случае если основной договор не будет заключен.
- Штраф за отказ или уклонение продавца от заключения основного договора.
- Случаи, в которых можно расторгнуть договор без санкций.
Каким должен быть предварительный договор купли-продажи недвижимости
В случае с куплей-продажей недвижимости предварительный договор нужен для того, чтобы стороны договора не передумали продавать или покупать недвижимость. А если передумали — чтобы можно было заставить их сделать это через суд или хотя бы потребовать штраф.
📃 Порядок передачи денег . Укажите, когда и каким способом покупатель передаст продавцу деньги. Например, напишите реквизиты расчетного счета или укажите, что вся сумма будет передана наличными в момент подписания соглашения.
Если покупатель передумал оформлять сделку, задаток не возвращается. В этом его разница с авансом — аванс можно передавать без письменного соглашения, он также учитывается в общей сумме оплаты, но при отказе покупателя от сделки продавец возвращает его. Отличие залога от задатка при покупке квартиры — то, что гарантией выступают не деньги, а какое-то имущество. Например, автомобиль или земельный участок. Что выбрать — залог, задаток или аванс — при покупке квартиры — решать вам.
Что такое задаток на квартиру
Например: вы покупаете квартиру, собственником которой является один человек. В этом случае нужно два экземпляра: один остается у вас, другой — у продавца. Если собственников трое, следует составить четыре экземпляра соглашения: по одному для продавцов и покупателя.
Подготовили подробную инструкцию для проведения сделки купли-продажи недвижимости, которая находится в залоге у Сбербанка — то есть, если квартира была приобретена в ипотеку Сбербанка, а теперь заемщик хочет её продать и нашёл покупателя, который также берет ипотеку в Сбербанке.
1. Заявка на ипотеку
Договор купли-продажи, кредитный договор, письмо от банка и другие документы покупатель и продавец передают в Росреестр для регистрации перехода права собственности и ипотеки покупателя — последующий залог объекта недвижимости.
7. Расчеты по сделке
- На момент подписания договора купли-продажи объект недвижимости находится в залоге у банка в обеспечение исполнения обязательств продавца по кредитному договору, заключенному банком
- Оплата за счет кредитных средств осуществляется путем безналичного перечисления денежных средств на счет продавца, открытый в банке
- Продавец обязуется направить средства или часть средств, полученных от реализации объекта недвижимости, на погашение задолженности по кредитному договору, ранее заключенному с банком, для полного погашения задолженности и прекращения залога недвижимости
- Расчеты по договору купли-продажи объекта недвижимости осуществляются не позднее 3 рабочих дней с даты государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю
- Пункт 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяется (объект недвижимости до полной оплаты не будет находиться в залоге у продавца)
Вторая часть предназначена для того, чтобы описать условия, на которых будет заключаться будущее соглашение. Тут же должны быть прописаны основные права и обязанности обеих сторон. Далее следует раздел про ответственность сторон и про порядок разрешения споров, которые могут между ними возникнуть. И в заключение Вам необходимо добавить некоторые особые условия, если они есть, а также оговорить срок действия договора.
А для того, чтобы зарегистрировать договор, иногда нужно предоставить документы, которые устанавливают право собственности на определенное имущество, а это возможно не всегда. К примеру, если строительство еще не закончено, то и документы могут быть еще не готовы, хотя формально лицо уже есть владельцем этого недвижимого имущества. В этому случае и может помочь предварительный договор, в котором будут установлены условия залога имущества, документы на которое могут быть еще не готовы.
Характерные черты
К примеру, если еще не весь пакет документов готов для заключения основного договора ипотеки, заключается предварительный договор залога. Теперь жилье не может быть продано, а банк обязан выдать лицу кредит под залог имущества. Заключение предварительного договора сейчас необходимо из-за некоторых потребностей гражданского оборота. Договор действителен с того момента, когда он был зарегистрирован, если как исключение законом не указано что-то другое.
Нередко определенное имущество предоставляется в залог до тех пор, пока у покупателя не появятся деньги на покупку квартиры. Например, до момента получения им кредита в банке. Если покупатель нарушит соглашение залогодержатель-продавец вправе распоряжаться предметом залога по своему усмотрению.
Также зафиксированные в соглашении существенные условия заключения сделки не могут быть изменены: например, продавец лишен права в одностороннем порядке пересматривать стоимость недвижимости без согласия на это покупателя.
Содержание договора с залогом и правила его подписания
- стороны соглашения: залогодержатель (продавец) и залогодатель (покупатель), их паспортные данные, контактные сведения;
- конкретные требования, обеспечиваемые залогом: например, дату подписания основного договора или внесения денег в счет аванса/основной суммы по договору;
- предмет залога: в большинстве случаев это деньги, но может быть и другое имущество;
- оценка предмета залога: если это денежные средства, то пункт не прописывается, в противном случае необходимо заказать независимую экспертизу рыночной стоимости залога;
- подробное описание предмета залога (конкретного имущества): это может быть перечень товаров, их спецификация, адрес и технические характеристики квартиры/доли в квартире или иной недвижимости, ее кадастровый номер и пр.;
- ФИО хранителя или место хранения заложенного имущества – это может быть как продавец, но допускается хранение задатка у покупателя;
- кто отвечает за сохранность предмета залога и компенсирует его потерю, утрату потребительских свойств или повреждение;
- права и обязанности сторон: в частности, в праве ли залогодержатель распоряжаться имуществом, пока оно находится у него в залоге, а также пользоваться им; если такая возможность предполагается, то стоит уточнить, нужно ли ему получать на это дополнительное разрешение залогодателя;
- возможность замены предмета залога и необходимость получения на это согласия залогодержателя;
- основную сумму по договору купли-продажи, которая подлежит оплате;
- срок внесения полной суммы или подписания основной сделки купли-продажи;
- порядок расторжения договора, внесения в него изменений и прочие условия.
Если законом или договором залога права не установлено иное, предметом залога являются все принадлежащие залогодателю права, которые вытекают из соответствующего обязательства и могут быть предметом залога.
3. В случае возникновения залога на основании закона залогодатель и залогодержатель вправе заключить соглашение, регулирующее их отношения. К такому соглашению применяются правила настоящего Кодекса о форме договора залога.
Информация об изменениях:
Залог на основании договора залога прав по договору банковского счета возникает с момента уведомления банка о залоге прав и предоставления ему копии договора залога. В случае, если залогодержателем является банк, заключивший с клиентом (залогодателем) договор залогового счета, залог возникает с момента заключения договора залога прав по банковскому счету.
Имеет два значения как авансовый платеж и обеспечение обязательств. Можно составить просто Соглашение о задатке в письменной форме (СТ.380-381 ГК РФ).Суть задатка в том, что если виноват Покупатель, то он теряет сумму задатка, она остается у Продавца, а , если Продавец виноват, то он должен вернуть задаток Покупателю в двойном размере, если нет иных условий в тексте договора. С задатком не любят работать Продавцы недвижимости. Честно говоря, очень редко суды признают двойной возврат виновной стороне в сделках среди физических лиц, слишком много нюансов в таких соглашениях.
Это предоплата, внесенная покупателем продавцу до сделки. Аванс подлежит возврату покупателю по любым причинам. Иногда клиенты заключают просто Соглашение об авансе, такое Соглашение не имеет функций Предварительного договора и понудить заключить сделку на его основании нельзя. Штрафные санкции могут быть предусмотрены в Соглашении или в Предварительном договоре. Покупателям не очень нравится вносить авансы, так как в случае срыва сделки они просто получают возврат денег, потеряв время ожидания, потеряв нужный объект. Например, продавец повысил цену и просто вернул аванс, не неся никакой ответственности за это. Поэтому, лучше всего заключить Предварительный договор, денежные средства назвать авансом, но предусмотреть ответственность в виде штрафных санкций за неисполнение условий по договору.
Аванс
Суд, конечно, будет изучать все обстоятельства вопроса, но для риэлторской деятельности имеет важность то, что суд может принять решение о понуждении к совершению сделки, а в качестве обеспечительных мер суд может арестовать объект недвижимости. В Росреестр поступит наложение судом ареста и продавец не сможет продать свой объект никогда никому, пока не будет вынесено окончательное Решение суда, а суды могут длиться годами.
- Часть стоимости объекта недвижимости оплачивается покупателем за счет кредитных средств банка (с указанием наименования банка, даты и места заключения кредитного договора, при наличии – его номера, а также положения о том, что условия предоставления кредита предусмотрены кредитным договором)
- Объект недвижимости находится в залоге у банка с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости
- Залогодержателем по данному залогу является банк
Договор купли-продажи, кредитный договор, письмо от банка и другие документы покупатель и продавец передают в Росреестр для регистрации перехода права собственности и ипотеки покупателя — последующий залог объекта недвижимости.
6. Получение кредита покупателем
Не позднее следующего рабочего дня за днем полного погашения кредита продавца банк передает бумажную закладную в Росреестр для погашения регистрационной записи об ипотеке на основании заявления владельца закладной.
- Для банка, который должен вернуть в результате этого вложенные в ипотеку деньги.
- Для заёмщика, который погасит долг по кредиту или его существенную долю.
- Для покупателя квартиры, осуществляющего покупку такого ипотечного имущества в кредит или за свободные средства, имеющиеся в его распоряжении.
Как реализовать обремененное ипотечное жилье, существующие схемы
- паспорта сторон;
- от представителей – доверенности;
- ДКП, ранее заключённый продавцом;
- технический, кадастровый паспорт;
- разрешение супруга (при необходимости);
- вновь составленные ДКП – 4 экземпляра;
- кредитный договор – 2 экземпляра.
Бумаги
Если сумма ипотечного долга выше, чем стоимость квартиры, продавец может оформить в залог другое недвижимое имущество, продолжая рассчитываться с банком по остатку, сделав перерасчёт. Если остаток долга равен её стоимости, можно оформить договор переуступки.