- если необходимая по закону экологическая экспертиза дала отрицательный результат;
- если в российском законодательстве имеется прямой запрет или ограничение на процедуру перевода;
- если заявленное целевое назначение не соответствует утвержденной документации территориального планирования.
Госпошлина будет составлять 30% от кадастровой стоимости земельного объекта (о методике расчета стоимости участка сельскохозяйственного назначения, можно узнать здесь). Чтобы ее узнать, на сайте Росреестра можно получить в течение пяти дней выписку из государственного кадастра, либо подать заявку в многофункциональный центр.
Куда обращаться и подавать бумаги?
Прошение должно быть рассмотрено не позднее двух месяцев при подаче его в исполнительный орган власти и до трех месяцев – Правительством России. Ответ должен быть получен в течение 14 дней со дня принятия решения.
Там же содержится подробная информация о количестве и содержании документов и справок, которые необходимы для положительного решения вопроса, а при отказе – сроки повторной подачи ходатайства.
Чем регламентируется смена категории?
Использовать земельный участок не по прямому назначению – нельзя. Для постройки на сельхозучастке многоэтажного дома или торговой точки требуется разрешение с обоснованием.
Условия перевода
- строительство зданий, коммерческой или промышленной недвижимости;
- при предполагаемой прибыли от перепродажи (земля поселений стоит выше земель сельхозназначения);
- организация на участке производственного предприятия или магазина;
- постройка многоквартирного дома, предназначенного для ведения подсобных работ;
- организация заповедника на территории сельхозземли;
- строительство жилых домов.
До принятия решения о переводе участка в другую категорию необходимо понять, как он будет использоваться в будущем. Это позволит определиться с категорией.
В 2022-ом для перевода участка потребуется сумма, размер которой равен в среднем 12000 руб/сотку. При этом не имеет значения, о какой категории земельного участка идет речь.
Итоговую сумму определяют после проведения специалистами оценки уровня сложности работ, которые необходимо произвести.
- консервации участка или определенной территории, которые необходимы для удовлетворения интересов региональных и государственных властей;
- создании ООПТ (особо охраняемых природных территорий), природных и культурных памятников;
- формировании черты населенных пунктов;
- размещении на территориях объектов, которые представляют общественную значимость;
- при строительстве дорог и прочих объектов, включая добычу полезных ископаемых, при условии наличия проекта рекультивации;
- выполнении обязательств и договоров международного характера;
- признания с/х земель непригодными для занятия сельским хозяйством и возведения на них промышленных предприятий;
- включении территорий в состав лесного/водного фонда при их непригодности для ведения с/х.
В каких случаях возможно произвести смену категории земли?
На практике людям часто приходится сталкиваться с ситуациями, когда власти отказываются давать добро на оформление документов. Часто они ссылаются на подачу заявления ненадлежащим лицом.
Следует знать, что правом обладать участками в 2022 году могут наряду с их владельцами лица, которые пользуются ими, например, арендаторы. Таким образом, запрашивать перевод могут как юрлица, так и рядовые граждане, включая ИП.
Ходатайства рассматриваются с соблюдением их очередности. Управляющим лицом является Правительство страны, местная администрация, где и происходило составление обращения.
После принятия решения копия акта направляется заявителю в течение 2-х недель, согласно п. 7 ст. 3 Закона № 172. Копия акта также направляется в Росреестр для внесения сведений в ЕГРН, после чего изменение земельной категории считается состоявшимся (п. 3 ст. 5 Закона № 172), при этом менять документы на земельный участок не нужно.
В качестве причин сначала указывают отсутствие законных препятствий для перевода и подтверждают соответствующими данными (например, сравнение кадастровой стоимости участка со средней по региону). Потом приводят причины для смены категории земли (необходимость построить дом или завод) и указывают, почему строительство в другой части региона нецелесообразно (большая удалённость от центра, нарушение экосистемы и т.д.).
Ходатайство о переводе
- ФИО, адрес и паспортные данные заявителя;
- Номер свидетельства ЕГРЮЛ – для организаций;
- Кадастровый номер и адрес участка;
- Действующая и предпочитаемая категории земли;
- Основания для смены категории;
- Вид права на участок;
- Данные о площади и целевом назначении земли;
- Сведения о решении экологической комиссии.
Промышленные земли – это территории, предназначенные для строительства объектов для целей производства, добычи полезных ископаемых или обслуживания жилых домов. Использовать участки, находящиеся в сельскохозяйственном фонде для перечисленных нужд нельзя. В связи с этим осуществляется перевод земли из сельскохозяйственного назначения в промышленную.
Зачем переводить сельскохозяйственные земли в промышленные
В результате на руках у заявителя остается акт о переводе, выписка из ЕГРН и договор аренды земельного участка. Последний документ выдается в том случае, когда земля передана в пользование на правах аренды.
Как перевести земли сельхозназначения в земли промышленности
Плюс таких участков в том, что, благодаря удаленности от населенного пункта, доступно расширение территории промышленного комплекса, если это потребуется. Когда территория под производство находится в черте города или поселка, любое расширение вызывает затруднение. Чаще всего приходится арендовать земельный участок в другом месте, что не выгодно, так как возрастают расходы на транспорт и иные издержки.
Часто владельцы такой категории земель желают перевести под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), чтобы можно было построить частный жилой дом для постоянного проживания и зарегистрироваться в нем. Это дает возможность также получить строению адрес и провести коммуникации. Но следует знать, что заявиться для перевода земли в другую категорию вправе только собственники. Арендаторам это запрещено.
Можно ли строить дом на земле сельхозназначения для ведения садоводства и ЛПХ?
Как же получить статус жилого дома на участке под дачное строительство? Так же, как и с ИЖС, придется получать разрешение на строительство. Большинство администраций отказывают в таком разрешении. Отметим, что для земли под огородничество статус жилого дома получить невозможно. Поэтому при покупке участка необходимо внимательно смотреть на вид разрешенного использования.
Изменение вида разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения под ИЖС
- разработка, выращивание и обработка продукции сельского хозяйства;
- создание инфраструктуры для полного цикла производства сельхозпродукции;
- ведение исследовательской деятельности в научных и учебных целях.
6) со строительством дорог, линий электропередачи, линий связи, нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений при наличии утвержденного проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий;
4) с размещением промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), а также на других землях с иными несельскохозяйственными нуждами при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов;
3 Когда земли сельхозназначения можно перевести в другую категорию
Например, у человека есть в собственности земля сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного строительства под дачное хозяйство или садоводство (в 2022 году дачные хозяйства были исключены из правового регулирования, их приравняли к садовым земельным участкам). По закону на таком участке гражданин не может построить жилой дом. Для этого его нужно перевести в категорию «земли населенных пунктов» с видом разрешенного использования под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство. – Ред.), поясняет ведущий юрист «Европейской юридической службы» Србуи Иващенко.
После получения заявления комиссия должна проинформировать обладателя прав на соседний смежный участок в течение десяти суток. Проведение мероприятия сопровождается оформлением протокола, куда участники мероприятия могут включить замечания, предложения. Длительность мероприятия с момента информирования их участников о времени и месте его прохождения до принятия заключения не должно превышать тридцати суток. Данный срок индивидуализируется в уставе муниципального образования либо в правовых актах муниципального органа, являющегося представительным.
Правила касательно минимума размеров участков, не имеют распространения на случаи выдела доли в виде участка, если земля, из которой происходит такой выдел состоит в общей собственности, а также если данный участок предназначен для ведения личного подсобного хозяйства или крестьянского хозяйства, где главной деятельностью считается производство сельхозпродукции.
Минимальные и максимальные размеры
Третий этап. Принимается заключение, порядок опубликования которого аналогичен порядку опубликованию муниципальных актов, и если у муниципального образования есть свой сайт в интернете, то принятое заключение должно опубликоваться и там.
Если собственник сельхозземли, на которой растёт лес, хочет заниматься лесным хозяйством, по новым правилам, ему нужно уведомить региональный «минсельхоз», Россельхознадзор и Росреестр. В этом случае «зарастание древесно-кустарниковой растительностью» уже не сочтут за неиспользование участка и нарушение закона. Собственнику больше не нужно платить штрафы от 50 до 700 тысяч рублей за лес и ожидать изъятия участка.
У россиян появилось право выращивать лес и вести лесное хозяйство на своей земле. Это результат многолетней работы российского отделения Greenpeace и десятков тысяч наших сторонников, Совета по правам человека, Всемирного фонда дикой природы, Лесного попечительского совета, учёных, журналистов, блогеров и экоактивистов.
Тем, кто оформил право собственности на землю до 1 октября 2022 года, уведомить ведомства о желании выращивать лес нужно в течение ближайших двух лет. Оформившим право собственности после 1 октября 2022 года — в течение двух лет с момента регистрации права.
Лес на сельхозземлях теперь не нарушение закона
Чтобы всё получилось, ещё многое предстоит сделать. Необходимо вкладывать силы, время и средства в лесное образование, разрабатывать программы господдержки лесоводства на сельхозземлях. Российское отделение Greenpeace с радостью признаёт: первый шаг к эффективному лесному хозяйству в России сделан.
Разработка проектов рекультивации осуществляется на основе действующих экологических, санитарно-гигиенических, строительных, водохозяйственных, лесохозяйственных и других нормативов и стандартов с учетом региональных природно-климатических условий и месторасположения нарушенного участка.Рекультивация предусматривает два этапа: технический и биологический. Меропириятия, которые проводятся при каждом этапе, должны быть отражены в проекте. Технический этап предусматривает планировку, формирование откосов, снятие и нанесение плодородного слоя почвы, устройство гидротехнических и мелиоративных сооружений, захоронение токсичных вскрышных пород, а также проведение других работ, создающих необходимые условия для дальнейшего использования рекультивированных земель по целевому назначению .
Перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию – процедура, которая регламентируется Земельным Кодексом Российской Федерации, Федеральными Законами, другими нормативно-правовыми актами. Для ее проведения собственник земельного участка должен обратиться в исполнительный орган государственной власти либо же орган местного самоуправления. Чаще всего такая процедура проводится для повышения кадастровой стоимости.
Процедура перевода
В ходатайстве необходимо указать ваши права на земельный участок, его кадастровый номер, категорию земель, в которую вы хотите осуществить перевод, и обоснование для такой процедуры. Обоснование перевода земель, как и ходатайство, пишется в свободной форме. Обосновать нужно необходимость и целесообразность перевода. В частности, можно в качестве доказательств привести: заключение экологической экспертизы о низкой сельскохозяйственной ценности земель, существенная социальная ценность возводимого объекта, нужно указать сведения об объекте, который будет размещён на участке, целесообразность размещения его именно в этом месте, доказательство, что объект может быть размещён именно на этом участке и отсутствие возможности разместить его где-либо ещё.
Перевод земель сельхозназначения в другую категорию является довольно продолжительной процедурой. Все сроки и условия такого перевода четко оговорены в современном законодательстве. Законодательство также содержит перечень справок и документов, необходимых для осуществления данного процесса. Если заявитель получает отказ, он имеет право подать в определенный срок повторное ходатайство.
Собственник либо арендатор таких земель заниматься выращиванием продукции на них лишь для своих личных нужд, не реализуя полученный урожай гражданам либо предприятиям на коммерческой основе (разрешено огородничество, садово-дачное хозяйство, личное хозяйство). Можно посадить сад или сделать виноградник, устроить пастбище либо пашню, организовать пасеку.
Понятие земель сельхозназначения
Для эффективного контроля над особенностями использования земельных участков, все они в обязательном порядке должны быть разделены на установленные законом категории соответственно их целевому назначению.
Если в документах по переводу земельного участка сельскохозяйственного назначения указана в целях ИЖС, то процедура перевода будет достаточно долгой и сложной. Она регламентируется Федеральным Законом №172, окончательное решение принимается областной администрацией. Если земельный участок уже находится в границах поселения, описанных в генеральном плане, то может потребоваться смена вида разрешённого использования в порядке заявления. Тогда собственник может придать своему участку тот вид разрешённого использования, какой он должен быть согласно генеральному плану. Если же в случае перевода вашего участка под ИЖС он окажется в перечне условно-разрешенных либо вспомогательных, необходимо проводить публичные слушания.
В среднем поданное ходатайство рассматривается 2-3 месяца, все зависит от того, в какой орган вы подадите документы. При положительном ответе местной властью принимается акт о переводе земельного участка сельскохозяйственного назначения в другую. Также заявитель в течение 14 дней со дня принятия акта может получить письменный отказ, в котором должны быть указаны основания для такого решения.
Отказ от перевода
В ходатайстве необходимо указать ваши права на земельный участок, его кадастровый номер, категорию земель, в которую вы хотите осуществить перевод, и обоснование для такой процедуры. Обоснование перевода земель, как и ходатайство, пишется в свободной форме. Обосновать нужно необходимость и целесообразность перевода. В частности, можно в качестве доказательств привести: заключение экологической экспертизы о низкой сельскохозяйственной ценности земель, существенная социальная ценность возводимого объекта, нужно указать сведения об объекте, который будет размещён на участке, целесообразность размещения его именно в этом месте, доказательство, что объект может быть размещён именно на этом участке и отсутствие возможности разместить его где-либо ещё.
16. Заготовка и сбор недревесных лесных ресурсов в лесах, расположенных на землях сельскохозяйственного назначения, осуществляются в соответствии с частью 5 статьи 32 Лесного кодекса Российской Федерации без ограничений по срокам и периодам.
10. При осуществлении использования, охраны, защиты, воспроизводства лесов, расположенных на землях сельскохозяйственного назначения, допускается сплошная и выборочная рубка лесных насаждений любой интенсивности и любого возраста, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 11 настоящего Положения, при условии наличия в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ такого земельного участка.
Постановление Правительства РФ от 21 сентября 2022 г. № 1509 “Об особенностях использования, охраны, защиты, воспроизводства лесов, расположенных на землях сельскохозяйственного назначения”
18. Лица, использующие леса, расположенные на землях сельскохозяйственного назначения, и правообладатели обязаны соблюдать правила пожарной безопасности в лесах, правила санитарной безопасности в лесах, правила ухода за лесами.
Земли, предназначенные для ИЖС, по некоторым параметрам превосходят те, которые открыты для общего пользования в садоводческих товариществах. Наделы, категорией разрешенного использования которых является ИЖС, отведены исключительно под частное строительство.
Как земли сельхозназначения перевести в земли СНТ
К заявлению приложите бумаги, которые подтвердят, что землевладение находится в собственности или предоставлено в пользование в соответствии с заключенным договором аренды. Список документов, которые нужно подавать вместе с прошением, может изменяться в зависимости от индивидуальных обстоятельств.
Документы для перевода земель сельхозназначения в СНТ
Участки, относящиеся к населенным пунктам, всегда находятся в пределах городских и сельских поселений. А наделы, предназначенные для проведения сельхоз работ, находятся далеко от таких мест, иногда даже на расстоянии десятков километров.