Быстрее и проще будет отправить уведомление через сайт Госуслуг. Участник FORUMHOUSE рассказывает, как он по новой схеме согласовал строительство, но прядок действий при согласовании реконструкции тот же.
Не рекомендуется сносить старый дом и строить новый под видом реконструкции – если изначально получить документацию на тот вид работ, который будет проводиться действительно, это сбережет время, нервы, а в итоге и деньги.
Что такое реконструкция частного дома
К реконструкции относятся надстройка нового этажа или мансарды, изменение формы, размера и конфигурации дома, вырубка в несущих стенах оконных и дверных проемов, пристройка крыльца, веранды и т.п. – какие-то пристройки и изменения, при которых ключевые параметры дома остаются неизменными. Сюда можно отнести все перемены, после которых дом перестает соответствовать своей технической документации.
Однако при вынесении решения суд первой инстанции исходил из нарушения только пункта 7.1 СП 42.13330.2011. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*.
В материалах дела имеются ордер на имя адвоката Асриян Л.A. Махачкалинской коллегии адвокатов № 1 на участие в Ленинском районном суде г. Махачкалы по иску Багдаевой У.Г. (л.д. 82) и квитанция о внесении в кассу указанной коллегии адвокатов денежных средств (л.д. 173).
Обзор документа
При рассмотрении исков об устранении нарушений прав, не связанных с лишением владения, путем возведения ответчиком здания, сооружения суд устанавливает факт соблюдения градостроительных и строительных норм и правил при строительстве соответствующего объекта. Несоблюдение, в том числе незначительное, градостроительных и строительных норм и правил при строительстве может являться основанием для удовлетворения заявленного иска, если при этом нарушается право собственности или законное владение истца.
Выше мы приводили Постановление Пленума ВС РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010. В рассмотренном в нём деле говорится о взаимных исках соседей МКД, которые не могли поделить придомовую территорию. У одной соседки возле дома были расположены небольшие постройки, которые мешали другому жильцу этого дома.
Из этого следует:
- если земельный участок под МКД сформирован до введения в действие Жилищного Кодекса РФ и состоит на государственном кадастровом учёте, то он переходит бесплатно в общедолевую собственность владельцев помещений в доме (ч.2 ст.16 ФЗ №189).
- собственники помещений в МКД, земельный участок под которым не сформирован, могут самостоятельно обратиться в уполномоченные органы госвласти или местного самоуправления с письменным заявлением об их формировании. Заявление будет служить основанием для осуществления органом госвласти формирования земельного участка и постановки его на кадастровый учёт (п.3 Постановления Конституционного суда РФ от 28.05.2010 №12-П).
Судебная практика
Построенные после вступления в силу ЖК РФ жилые дома вводятся в эксплуатацию только, если данные о местоположении границ земельного участка под МКД внесены в государственный кадастр недвижимости. Земельный участок под домом переходит в общее имущество собственников жилья с момента постановки его на государственный кадастровый учёт.
Добрый день. Подскажите пожалуйста как быть? Пристраиваю гараж и кухню (оранжевый цвет) к уже имеющемуся жилому дому (синий цвет). Кухня и гараж выходят углами на межу от 0 до 0.6 метров к соседнему забору, забор сетка рабица на простых вбитых в землю столбах. От соседей идет уклон земли по меже высотой 1-1.2 м в мою сторону. Строю вплотную гараж и кухню к забору так как земля постоянно смещается в мою сторону, а так же вместе с этим и дожди и талый снег все на моем участке. Возможно ли в данном случае возводить строение не нарушая нормы? Или же в данном случае есть какие либо поправки?
Пристраиваю гараж и кухню
Добрый день! У меня старинный бревенчатый дом еще царских времен постройки. Даже не дом, а 1/2 дома. Его разделили на двух хозяев очень давно. Ширина участка 10 метров, дом стоит, как все строения того времени по линии улицы. Сейчас хотим обложить дом с улицы блоком, а во дворе выложить на 1.5 метра больше. Расстояние между новым пристроем и соседним домом будет 3 метра. Но встает вопрос, крыльцо в этом случае как делать? Оно же будет выступать в сторону соседского дома примерно на 1.5 метра. Участок разделен не ровно, буквой «Г», с тыльной стороны дома 2 метра как бы у соседей. И получается, что дом с этой стороны всего 5 метров. Размещать на такой площади дверь и окно, не очень практично. Да и удобство в доме от этого все теряется.
Реконструкция старого дома
Добрый день. У нас есть старый дом, который стоит от границы соседнего участка на 3.6 метров и на соседнем участке на расстоянии 1 метр напротив есть гараж. то есть расстояние между ними 4.6 метра. Дом уже есть. Отражен на кадастровом плане. Можно ли сделать реконструкцию этого дома — немного продлить его в длину с сохранением всех расстоянии, чтобы не изгибать стенку с нотариальным согласием соседей?
Для того, чтобы обычный работающий гражданин занимался этими делами самостоятельно – он должен обладать массой свободного времени. Ведь надо выяснить, какое именно заявление заполнить и в какой отдел в вашей местной власти подать, затем еще собрать и заполнить нужные документы и заявления. Кроме того, при реконструкции дома обязательно надо обратиться в кадастровую организацию для того, чтобы заказать технический план на дом – а это доп. затраты. (Узнать, сколько стоит подготовить техплан в вашем регионе можно здесь).
Как узаконить реконструкцию дома на собственной земле без разрешения
- подаем уведомление о реконструкции дома в администрацию (форма, порядок подачи установлены Приказом Минстроя России от 19.09.2022 N 591/пр);
- получаем добро от местной власти;
- приступаем к реконструкции;
- сообщаем о завершении работ + подтверждаем новые параметры дома техпланом;
- получаем бумагу от администрации, что дом соответствует принятым параметрам;
- подаем сведения о реконструкции в Росреестр;
- получаем выписку ЕГРН где уже указаны новые параметры.
Уведомление о реконструкции дома – порядок обращения
- власти могут не досчитаться налога, и признать вас недобросовестным плательщиком;
- новые параметры дома могут нарушать градостроительные, пожарные нормы, а также правила отступа от забора – что обязывает Вас устранить нарушения;
- при продаже недвижимости возникают сложности из-за несоответствия фактических и документальных данных.
1. земельный участок под МКД сформирован «по отмостку» (площадь 1900 кв.м.), поставлен на кадастровый учет. Фактическая территория землепользования, естественно, больше (перед домом есть пустырь с остатками детской площадки).
Обязательственное право. Краткий курс
2. согласно акта выбора 2004 года на том самом пустыре сформирован земельный участок под строительство жилого дома (площадь 3500 кв.м.), распоряжение об утверждении границ 2006 г., участок стоит на кадастровом учете. Срок акта выбора истек, строительство на участке не ведется, действующих договоров аренды (по слухам) нет. Судя по данным публичной кадастровой карты этот участок занимает пустырь полностью (в том числе парковочные места, детскую площадку) и сформирован по общедворовым проездам.
Правовой режим недвижимого имущества
После регистрации за приобретателем жилого помещения МКД права собственности на это жилое помещение у него появляется и право собственности на общее имущество (доля в праве). МКД если и стоит на участке площадью 5 тыс. кв. м., 10 тыс. кв. м. или хоть 50 тыс. кв. м., то сам земельный участок МКД (общее имущество) существует фактически независимо от участка на котором он стоит.
Не имеет значения после первой регистрации права собственности в МКД, что будет происходить с самим участком на котором МКД строили, да и сам участок теряет для МКД смысл, так как у МКД появляется свято-неприкосновенное общее имущество.
Аналогичный вывод делается в Апелляционном определении Московского городского суда от 16.11.2022 по делу No 33-41571/2022 , в котором суд указал, что если земельные участки не сформированы с установлением границ и не поставлены на кадастровый учет в соответствии со старым Законом о кадастре, значит они не обладают всеми характеристиками индивидуализированной вещи и не могут быть предметом гражданско-правовых отношений. При этом интересной представляется позиция, выраженная в Определении ВС РФ от 06.12.2005 No 4-В05-42. В частности, Верховный суд РФ признал необоснованным вывод суда нижестоящей инстанции о том, что земельный участок не относится к недвижимому имуществу, права на которое подлежат государственной регистрации, и, как следствие, не может считаться объектом недвижимости и предметом какой-либо сделки, если границы его не описаны и не удостоверены в установленном порядке, признав его противоречащим ст. 130 ГК РФ и ст. 1 старого Закона о госрегистрации .
При этом в соответствии с п. 1 ст. 19 старого Закона о регистрации к случаям — исключениям из общего правила относились следующие:
Попытка радикальным образом разрешить сложившуюся ситуацию была предпринята еще в 2013 г., когда Минэкономразвития России разработало проект федерального закона «Об определении точных границ земельных участков и местоположения зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (размещен на портале regulation.gov.ru под ID 00/04-3832/06-13/12-16-4). В этом проекте предлагалось провести массовые кадастровые работы для уточнения сведений о границах различных объектов недвижимости.
Сведения об участке есть в ГКН, но его границы не установлены
Таким образом, суд признал правомерным описание границ, которое существовало до введения старого Закона о кадастре. Довод Росреестра о возможности в данном случае отказать в госрегистрации в силу абз. 14 п. 1 ст. 20 старого Закона о госрегистрации суд отклонил.
Николай, если ваш дом построен не по СНИП, то ваши соседи могут придраться и подать на Вас в суд. С вами могут судиться третьи лица, как с собственником дома и основанием для спора будет нарушение норм. Суд с очень большой вероятностью вынесет решение в их пользу и решение может быть
подробнее.
Здравствуйте, Екатерина. Для того, чтобы провести реконструкцию, необходимо будет подать в администрацию уведомление о начале реконструкции. После получения согласия от администрации можно строить. Если откажут — нужно устранять причины.
Строительством пристройки
Добрый день. Купила дом с земельным участком в апреле 2022 г. На тот момент дом был 1-этаж. За время проживания в доме, был построен второй этаж (мансарда) нежилой. В 2022 г. встал вопрос о продаже этого имущества. И получается что документы на жилой дом нужно переделывать. Обратились к специалисту. И далее потянулось. Расстояние от стены двора до границы земельного участка менее 1 метра. Двор с жилым домам находится под одной крышей. И в связи с тем, что не соблюдены нормы, все наши документы на перепланировку не подписываются. Вопрос, как теперь нам быть, неужели мы не сможем продать дом?
Постройка жилого дома — долгий и сложный процесс. Заметив на начальной стадии строительства, что не соблюдены положенные отступы, лучше действовать сразу. В частности, если нормы Градостроительного кодекса нарушены, лучше приостановить постройку или попытаться договориться с соседями.
Зачем нужны отступы от границ земельного участка
Дополнительные проверки можно организовать, вызвав пожарный и архитектурный надзор. Они проверят имеющиеся нарушения норм противопожарной безопасности и строительных правил. Обязательно получите зафиксированные нарушения в письменном виде.
Куда обращаться, если сосед не отступил 1 метр от границы участка
- Название органа судебной инстанции, в которую обращается заявитель.
- ФИО и свои контактные данные.
- Информацию о нарушителе межевальных границ.
- Координаты участка.
- Перечисляются причины для подачи иска в суд.
- Перечисляются документы, прилагающиеся к заявлению, и являющиеся доказательством.
Очень часто выполнение каких-либо работ по приведению в порядок дома сопряжено с изменениями, которые не укладываются в понятие капитального ремонта. А тем временем капитальный ремонт, перепланировка и реконструкция – это совершенно разные понятия, требующие подготовки. Так, для проведения реконструкции нужны документы из разных инстанций.
Нужно ли согласие соседей на реконструкцию дома, расположенного на меже?
- Статья 51 Градостроительного Кодекса РФ «Разрешение на строительство»;
- Федеральный закон №384-ФЗ от 30.12.2009г «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»;
- Статья 40 ЖК РФ «Изменение границ помещений в многоквартирном доме»;
- Статья 246 ЖК РФ «Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности»;
- Статья 247 ЖК РФ «Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности».
- Статья 26 ЖК РФ «Основание проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме.
Требуется ли разрешение соседей на реконструкцию
Жилой дом на несколько хозяев может быть оформлен как в долевой собственности, так и с выделенными частями в собственности. Получение разрешения на реконструкцию в этих ситуациях осуществляется по-разному.
В каждом отдельном регионе страны есть свои местные правила относительно расположения и конфигурации жилых построек. Кроме того, в зависимости от категории земель и вида разрешенного использования могут быть установлены те или иные ограничения. Так, например, реконструкцию домов, расположенных на участках для садоводства, можно оформить в упрощенном порядке (по дачной амнистии).
Можно ли легализовать уже проведенную реконструкцию дома во внесудебном порядке
Для того, чтобы обычный работающий гражданин занимался этими делами самостоятельно – он должен обладать массой свободного времени. Ведь надо выяснить, какое именно заявление заполнить и в какой отдел в вашей местной власти подать, затем еще собрать и заполнить нужные документы и заявления. Кроме того, при реконструкции дома обязательно надо обратиться в кадастровую организацию для того, чтобы заказать технический план на дом – а это доп. затраты. (Узнать, сколько стоит подготовить техплан в вашем регионе можно здесь).
Как узаконить реконструкцию дома на собственной земле без разрешения
На практике случается, что на момент проведения реконструкции – действовали одни правила, которые разрешали пристройку/надстройку, а на момент оформления документации, например, по истечении десятков лет, оказалось, что изменение параметров дома произошли с нарушением. Каждый случай индивидуально рассматривается в суде.