Теоретически в договоре можно указать любую цену, договоренность о которой есть между продавцом и покупателем. Это принцип свободы договора, предусмотренный статьей 421 ГК РФ. Вопрос лишь в том, насколько это оправдано.
На рынке недвижимости нередки случаи, когда продавец просит покупателя прописать в договоре сумму, которая меньше реальной цены объекта недвижимости. Самая частая причина — желание снизить налогооблагаемую базу (подробнее об этом ниже). И на первый взгляд в этой ситуации нет ничего экстраординарного, но по факту, во-первых, это незаконно, а, во-вторых, скрывает ряд рисков для каждой из сторон сделки. Подробнее обо всех нюансах продажи жилья по договору с заниженной стоимостью читайте в материале.
Схема такого рода сделок выглядит следующим образом. Заниженная стоимость объекта указывается в договоре купли-продажи, который регистрируется в Росреестре. «Реальную же сумму могут прописать в дополнительном соглашении, а факт передачи и получения денег подтвердить расписками. Однако дополнительные документы, кроме зарегистрированного договора, не несут никакой юридической силы», — отмечает управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. Получается, что если будет спорная ситуация, во внимание примется только та сумма, которая была прописана в зарегистрированном договоре.
Чья инициатива?
Кроме того, даже без чьего-либо указания заниженная стоимость квартиры может вызвать подозрения со стороны налоговых органов (или банка, который увидит это в оценочных документах и сообщит в налоговую). Поэтому не рекомендуется указывать цену ниже 70% от кадастровой стоимости. По сути, данная опция специально предусмотрена действующим законодательством, чтобы не допустить занижений. И если цена, указанная в договоре, все же ниже кадастровой стоимости, после проверки налог может быть доначислен, отмечает Надежда Коркка.
Чиновники рассмотрели ситуацию, когда сделка, по которой уже были уплачены все налоги, расторгается. К сожалению, налоговое законодательство не дает прямого ответа, как поступать налогоплательщикам в этом случае. Соответственно они обращаются за разъяснениями в Минфин России, который рассматривает каждую такую ситуацию с учетом ее специфики. (ПИСЬМО МИНИСТЕРСТВА ФИНАНСОВ РФ от 25.03.13 № 03-11-11/114)
Мнение чиновников
Налоговики посчитали, что общество занизило облагаемую базу по налогу на имущество, поскольку не учло стоимость недвижимого имущества, реализованного по договору, признанному впоследствии недействительным. Налоговый орган счел, что в данном случае общество должно было восстановить в бухгалтерском учете сведения о реализованном имуществе на дату его реализации, внеся соответствующие исправления в регистры бухгалтерского учета.
Что думают по этому поводу арбитры
Наиболее полно налоговый аспект последствий несостоявшихся сделок проанализирован Президиумом ВАС РФ применительно к налогу на имущество. Позиция судей содержится в пункте 9 информационного письма от 17.11.11 № 148 «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с применением отдельных положений главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации».
Кстати, налоговые органы не обязаны запрашивать объяснение у участников сделки, а могут включить свои требования в ежегодное извещение об уплате налогов. И у продавца будет два варианта: или заплатить то, что требует налоговая, или попытаться оспорить претензии через суд, доказывая, что цена сделки была справедливой.
Новая напасть для тех россиян, которые, чтобы уменьшить налоги, решаются занизить стоимость квартиры или автомобиля в договоре купли-продажи. Теперь разницу между ценой сделки и рыночной стоимостью налоговики считают доходом и требуют заплатить положенный налог — 13%. И это абсолютно законно.
К сожалению, есть достаточно ушлые продавцы, которые на такой операции пытаются получить прибыль. Ведь формально, согласно ст. 398 ГК РФ, продавец обязан вернуть деньги, если они были уплачены ему до регистрации, однако в этом случае возврату подлежит только сумма, указанная в договоре.
Тысячи товаров и миллионы рублей. Куда пропадают вещи, которые должны продаваться на Wildberries
Покупатель при занижении тоже может пострадать. Во-первых, очевидно, что налоговый вычет будет рассчитываться от той суммы, которая указана в договоре, а не от реально уплаченной покупателю. А во-вторых, в период регистрации недвижимости продавец имеет право подать в Росреестр заявление об отказе от сделки.
Новая напасть для тех россиян, которые, чтобы уменьшить налоги, решаются занизить стоимость квартиры или автомобиля в договоре купли-продажи. Теперь разницу между ценой сделки и рыночной стоимостью налоговики считают доходом и требуют заплатить положенный налог — 13%. И это абсолютно законно.
Риски продавца
Так случилось с москвичом Максимом — он продал свою квартиру по заниженной в договоре цене. А покупатель без какой-либо задней мысли обратился в инспекцию за своими законными 13% из бюджета, представив налоговой службе весь пакет документов, включая и расписку Максима о получении полной суммы по сделке. Инспектор удивился расхождению стоимости квартиры в договоре и расписке и попросил написать объяснительную. Налоговый вычет покупателю-то в итоге одобрили, а Максим вскоре получил от ФНС квитанцию с требованием доплатить налоги плюс штраф 20% от неуплаченной добровольно суммы и пени.
Риски покупателя
Покупатель при занижении тоже может пострадать. Во-первых, очевидно, что налоговый вычет будет рассчитываться от той суммы, которая указана в договоре, а не от реально уплаченной покупателю. А во-вторых, в период регистрации недвижимости продавец имеет право подать в Росреестр заявление об отказе от сделки.
Под сделками по купле-продаже недвижимости понимаются такие соглашения, которые были подписаны с использованием различных методов давления на участников, в том числе, с угрозами физической расправы или морального уничтожения участников, если они откажутся от подписания договора.
Для того, чтобы наиболее полно определить те виды наказаний, которые будут применяться к нарушителям законодательства в сфере сделок с недвижимостью, все нарушения следует разделить на группы:
Виды нарушений законодательства
Так как регулирование вопросов, связанных с совершением сделок по купле-продаже недвижимости, находится в нескольких плоскостях права – уголовной, гражданской, административной отраслях, то и вопросы, связанные с формированием наказаний за такие нарушения будут решаться этими отраслями.
Согласитесь, что договор купли-продажи недвижимого имущества редко заключается одномоментно. Необходимо проверить объект недвижимости и права третьих лиц на него, достигнуть соглашения о порядке исполнения договора, наконец, собрать весьма значительную сумму денег. При таких обстоятельствах преддоговорные споры могут затянуться на несколько месяцев, а то и на год. За это время намерения сторон могут измениться, а достигнутые договоренности благополучно позабыться. Для того чтобы в итоге прийти к тому, о чем договаривались изначально, рекомендуем оформить устную договоренность в виде самостоятельного соглашения (предварительного договора).
Предварительный договор устанавливает необходимость обязательного заключения основного договора. Поэтому на правоотношения сторон распространяются правила п. 4 ст. 445 ГК РФ (о понуждении к заключению договора). Такое требование сторона вправе заявить в суд в течение шести месяцев с момента неисполнения другой стороной обязательства по заключению договора. В этом случае договор купли-продажи недвижимости будет считаться заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента его вступления в законную силу. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные таким уклонением убытки.
Правило № 2. Предусматриваем существенные условия
Также существенным является условие о цене продаваемого недвижимого имущества (ст. 555 ГК РФ). Стоимость недвижимого имущества может быть определена сторонами в твердой денежной сумме за весь объект либо установлена на единицу ее площади, которую также необходимо указать в договоре.
Алгоритм реализации подобного рода сделки выглядит следующим образом: при подписании договора купли-продажи квартиры непосредственными участниками процесса, получение продавцом денежных средств от покупателя подтверждается расписками, которые оформляются при личном присутствии приобретателя и по строго установленному образцу:
Неполная стоимость при ипотеке
Большинство объектов в новостройках после получения ключей и сдачи дома в эксплуатацию реализуется физлицами по схеме с заниженной стоимостью в договоре. Оценки аналитиков и экспертов отрасли по объему таких сделок в процентном отношении разняться – одни говорят о 90%, другие о 70%. Мой опыт подсказывает, что в принципе цифры действительно очень близкие к истине. При подборе новостройки, куда ни позвони, представители или собственники везде говорят одну и ту же стандартную фразу: «У нас будет неполная стоимость в ДКП! Обсудите этот скользкий момент со своим клиентом, готов ли он пойти на такие условия?» Как показывает практика, суммы в соглашениях при этом зачастую фигурируют ровно те, за которые продавцы в своё время (несколькими годами ранее) покупали квартиры у застройщика по ДДУ на стадии котлована, потому что налог в этом в случае начисляется с прибыли – с разницы продажи и покупки, а если эти цифры равны, то и отчислять фискалам ничего не придётся.
Факторы риска при покупке квартиры за неполную стоимость в договоре
Реализовать без лишних вопросов сделку по схеме с заниженной ценой в ДКП в новостройках действительно намного проще, потому как для этого созданы практически идеальные условия. В момент постановки многоквартирного жилого дома на кадастровый учёт, за основу государственной оценки и стоимости берутся те данные, которые указаны в договорах застройщика. Но с каждым годом кадастровая стоимость новостройки будет только расти и стремительно приближаться к рыночной. Поэтому текущий отчётный период (сразу же после сдачи дома и оформления собственности) — наиболее выгодный момент для продажи продукта инвестирования на первичном рынке.
Опасения, связанные с возобновлением противостояния, появились у налогоплательщиков после утверждения МНС России новых Методических рекомендаций по применению главы 25 НК РФ (приказ от 20.12.2002 № БГ-3-02/729). Отсутствие в пункте 8 раздела 5.4 Методических рекомендаций нормы о включении арендных платежей в состав расходов независимо от государственной регистрации договора аренды было воспринято многими как возвращение МНС России к прежней позиции. В связи с этим представляется важным еще раз обратиться к правовому анализу ситуации, когда договор аренды, подлежащий согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ государственной регистрации (заключенный на срок не менее одного года), не зарегистрирован. Прежде всего, такая ситуация свидетельствует о совершении арендатором административного правонарушения, предусмотренного статьей 19.21 Кодекса РФ об административных правонарушениях «Несоблюдение порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним», что влечет за собой наложение на юридическое лицо штрафа в размере от трехсот до четырехсот минимальных размеров оплаты труда. Вместе с тем, даже факт совершения административного правонарушения не дает налоговому органу оснований для аннулирования налоговых последствий договора аренды. Сторонники противоположной точки зрения часто ссылаются на ничтожность сделки, в отношении которой не соблюдено требование о ее государственной регистрации (пункт 1 статьи 165 ГК РФ). Признать данную позицию безупречной мешает одно обстоятельство: правовые последствия ничтожности исследуются исключительно с позиции формирования затрат у арендатора. Включение сумм арендной платы в состав доходов арендодателя при отсутствии государственной регистрации договора аренды не вызывает у налоговых органов никаких возражений. Судебно-арбитражная практика рассмотрения подобных споров также не претерпела изменений. Таким образом, едва ли новая редакция Методических рекомендаций может существенно повлиять на подход к порядку формирования налоговой базы по налогу на прибыль. Вместе с тем, соблюдение требования государственной регистрации договоров аренды остается необходимым независимо от толкования МНС России норм законодательства о налогах и сборах.
- сделки, совершенные с целью, противной основам правопорядка или нравственности (статья 169 ГК РФ);
- сделки, совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (кабальные сделки) (статья 179 ГК РФ).
Всегда ли все полученное по недействительной сделке взыскивается в доход бюджета?
При этом следует подчеркнуть, что взыскание в доход бюджета с обеих сторон недействительной сделки всего полученного предусмотрено только в одном случае — при наличии у обеих сторон умысла на совершение сделки, противной основам правопорядка или нравственности (пункт 2 статьи 169 ГК РФ).
По смыслу ст. 54 НК РФ налоговые последствия влекут не сами гражданско-правовые сделки, а совершаемые в их исполнение финансово-хозяйственные операции, отражаемые в бухгалтерском учете. При этом налогообложению подвергается финансовый результат, формируемый по итогам налогового (отчетного) периода на основе данных регистров бухгалтерского учета, в том числе совокупности совершенных в этом периоде названных операций.
Согласно п. 1 ст. 54 НК РФ при обнаружении ошибок (искажений) в исчислении налоговой базы, относящихся к прошлым налоговым (отчетным) периодам, в текущем налоговом (отчетном) периоде перерасчет налоговой базы и суммы налога производится за период, в котором были совершены указанные ошибки (искажения).
Практика применения норм НК РФ о налоге на прибыль и НДС.
Обязанность по уплате налога возникает не в результате сделок, а в связи с осуществлением финансово-хозяйственных операций (п. 77 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2022 № 25[2]). Базой для налогообложения должны быть по общему правилу не сделки, а фактические действия – передача вещей, уплата денег, выполнение работ и оказание услуг.
Правило применения понижающего коэффициента 0,7 при продаже жилья ниже КС не применяется, если она куплена продавцом до 01.01.2022. КС значения в данном случае не имеет. НДФЛ будет рассчитываться от реальной цены, указанной в ДКП, если не соблюден минимальный срок владения для освобождения от налога.
Что делать, если нет кадастровой стоимости квартиры?
Если цена квартиры ниже кадастровой стоимости (далее – КС), при расчете налога применяются положения ст. 214.10 НК РФ. Налоговая база и размер НДФЛ рассчитываются по особым правилам, но все зависит от даты покупки недвижимости. рассмотрим, может ли кадастровая стоимость быть выше рыночной при продаже, как рассчитать НДФЛ физическим и юридическим лицам, каковы налоговые последствия намеренного занижения цены, можно ли получить налоговый вычет и как заплатить налог.
Может ли рыночная стоимость быть ниже кадастровой?
Совет юриста: выгоднее уменьшить НДФЛ за счет подтверждения расходов на покупку недвижимости, если она продана по равной или меньшей цене. Если подтверждающих документов нет, остается только применение вычета в 1 млн.
Гражданский кодекс, говоря о недействительных сделках, делит их на два типа: ничтожные и оспоримые (ст. 166 ГК РФ). Главное отличие между ними чисто юридическое — ничтожная сделка является недействительной с момента ее заключения, независимо от принятия судом решения о ее недействительности. Тогда как недействительность оспоримой сделки подтверждает именно суд. Но это в теории.
Вводная часть
Если следовать той логике, которую применил Президиум ВАС РФ, то возврат имущества в связи с признанием сделки недействительной — такая же хозяйственная операция, которая отражается в бухгалтерском учете обеих сторон. А значит, влечет налоговые последствия.
Налог на прибыль и НДС
Но это, как мы уже сказали, чисто юридические тонкости. Бухгалтеру же важно знать, что по ГК РФ недействительная сделка — как оспоримая, так и ничтожная — не влечет для ее сторон никаких юридических последствий, кроме тех, которые непосредственно связаны с ее недействительностью. Также важно, что недействительная сделка недействительна всегда с момента ее заключения (п. 1 ст. 167 ГК РФ).