3. На жилищно-строительный кооператив, созданный в связи с банкротством застройщика для завершения строительства за счет денежных средств, внесенных участниками долевого строительства, возлагается обязанность по принятию их в члены кооператива.
Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19 июля 2022 г.)
Отказывая во взыскании неустойки за период с 1 марта 2013 г. по 1 марта 2022 г., суд первой инстанции указал на то, что, заключив договор уступки права требования, стороны согласовали, что ответчик передает истцу объект участия в долевом строительстве не позднее 28 февраля 2022 г., и пришел к выводу, что право требования истцу передано на иных условиях, нежели было предусмотрено договором участия в долевом строительстве. При этом суд не принял во внимание доводы истца о том, что указание иной даты передачи квартиры застройщику являлось опиской.
Заключение, исполнение и расторжение договора участия в долевом строительстве
Так, судами не учтено, что денежные средства по договору, стороной которого вследствие перемены лиц в обязательстве являлась К., привлечены для строительства квартиры в многоквартирном доме, следовательно, данные отношения регулируются Законом № 214-ФЗ.
Покупатель квартиры в строящемся доме становится пайщиком и подписывает с ЖСК договор. В нем ЖСК обязуется передать пайщику квартиру с определенными характеристиками, а пайщик – выплатить полную стоимость пая и принять ее. Участники регулярно вносят взносы в ЖСК, итоговая стоимость которых равна стоимости квартиры. После полной выплаты пая участник может стать собственником недвижимости.
Что такое договор ЖСК, и для чего он нужен
- Стоимость квартир по ДДУ обычно больше, чем по ЖСК. А в связи с обязательным отчислением части стоимости квартир в специальный компенсационный фонд квартиры по ДДУ стали еще на порядок дороже. Согласно действующему законодательству, строители должны отчислять 1-1,5% стоимости квартир в компенсационный фонд.
- Договор долевого участия предполагает длительный этап их регистрации.
- В договоре содержится ограниченный перечень оснований для расторжения.
Что лучше для покупателя квартиры: ДДУ или ЖСК
- Будущий пайщик подает на имя председателя заявление в свободной форме с просьбой о вступлении в члены ЖСК.
- При подаче такого заявления нужно получить от кооператива расписку о том, что оно принято к рассмотрению.
- На рассмотрение заявления ЖСК отводится месяц.
- Кандидатура пайщика в обязательном порядке рассматривается на общем собрании кооператива.
- Если в отношении пайщика был вынесен положительный вердикт, то ему выдается заверенная выписка из решения общего собрания о вступлении в ЖСК.
- Пайщик уплачивает членские взносы в ЖСК и получает платежные документы об этом.
- Подписывается договор между ЖСК и пайщиком.
ДДУ подписывается с организацией, которая занимается возведением дома. Компания владеет земельным участком, имеет разрешение на строительство, ведёт работы своими силами или привлекает подрядчиков. Человек может напрямую обратиться к застройщику, потребовать предоставления информации о ходе работ.
Стороны сделки
ДПУ – это соглашение, которое регулирует отношения ЖСК и пайщиков. Кооператив заключает инвестиционный договор со строительной организацией и перечисляет ей средства. Застройщик отчитывается перед ЖСК, а не перед конкретным пайщиком.
Необходимость государственной регистрации
Если заключается ДДУ, то строительная компания обязана застраховать риски неисполнения обязательства перед гражданином. Например, если организация обанкротится и не сможет завершить работы, участникам долевого строительства компенсируют затраты.
В любом случае, решив расторгнуть договор, пайщику необходимо направить в ЖСК претензионное письмо с требованием исполнить договор, то есть передать квартиру, либо вернуть уплаченные денежные средства. Поскольку выполнить это требование ЖСК не может, следующим шагом будет обращение в суд. Гарантировать возврат внесенных средств в полном объеме не сможет ни один юрист. Однако если застройщик длительное время не исполняет обязанности по строительству, то в судебном порядке можно потребовать штрафные санкции. Также Вы можете попытаться оспорить условия договора, ущемляющие Ваши права. Однако решение будет вынесено на усмотрение суда.
На самом деле ЖСК очень часто переносят сроки сдачи домов. Так как у них нет никакой ответственности за это перед пайщиками. А есть только экономическая целесообразность с точки зрения получения прибыли от строительства. Напрямую расторгнуть договор о покупке пая с возвратом денежных средств без уплаты штрафных взносов невозможно. Можно отстаивать свои интересы в суде, доказывая, что были введены в заблуждение по каким-то параметрам. Но не факт, что суд примет Вашу сторону. А услуги хорошего адвоката тоже стоят дорого. Единственный способ избежать уплаты штрафов — перепродать пай (квартиру) другому покупателю. Только необходимо смотреть, какие именно условия переуступки пая прописаны в Уставе ЖСК.
Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:
Что касается удержания ЖСК 20% от суммы внесенного паевого взноса, вопрос неоднозначный. Необходимо изучить формулировку пункта договора, устанавливающего право ЖСК удерживать часть денежных средств, а также положения устава. К сожалению, при вынесении решений суды часто исходят из того, что действует принцип свободы договора, и что закон не содержит норм, которые запрещают ЖСК удерживать часть внесенного пая. Более того, в законе предусмотрено право ЖСК самому определять в уставе условия выплаты пая.
Если в течение установленного срока у вас не получается приступить к приемке, в том числе по причине, зависящей от застройщика (нет свободных дат для приемки в этот период или застройщик массово уведомил всех дольщиков для экономии времени, а объект еще не готов либо передача осуществляется очередями), отправьте застройщику сообщение о готовности приступить к приемке с просьбой назначить дату приемки. Отправка такого сообщения не составит большого труда, вместе с тем избавит от множества негативных последствий, если застройщик будет недобросовестно заявлять об уклонении дольщика от приемки. Как и все официальные письма, отправляйте данное уведомление ценным письмом с описью вложения.
Можно ли оспорить односторонний акт по ДДУ в суде?
- не сообщает персональные данные субъекта персональных данных третьей стороне без выраженного согласия, за исключением случаев, когда это необходимо в целях обработки персональных данных, предупреждения угрозы жизни и здоровью субъекта персональных данных, а также в случаях, установленных законодательством;
- не сообщает персональные данные в коммерческих целях без выраженного согласия субъекта персональных данных;
- информирует лиц, получающих персональные данные, о том, что эти данные могут быть использованы лишь в целях, для которых они сообщены, и требует от этих лиц принятия надлежащих мер по защите персональных данных. Лица, получающие персональные данные Пользователя, обязаны соблюдать режим конфиденциальности;
- разрешает доступ к персональным данным только уполномоченным лицам, при этом указанные лица должны иметь право получать только те персональные данные, которые необходимы для выполнения конкретных функций.
Какие последствия получения одностороннего акта?
3.6. Субъект персональных данных вправе выбрать, какие именно персональные данные будут им предоставлены. Однако, в случае неполного предоставления необходимых данных Оператор не гарантирует возможность субъекта использовать все сервисы и продукты Сайта, пользоваться всеми услугами Сайта.