С 1 января 2022 года вступил в силу ФЗ от 16.12.2022 г. №430-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации», который фактически закрепляет «презумпцию добросовестного приобретателя» и предусматривает полноценный механизм защиты его права собственности.
Новый закон давно напрашивался.
Приобретатель недвижимости считается добросовестным, пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение имущества у лица, передавшего ему права на недвижимость. Бремя доказывания недобросовестности приобретателя, а равно наличия обстоятельств, подтверждающих неправомерность сделки по приобретению объекта недвижимости, полностью возлагается на истца. Таким образом, законодатель защитил права добросовестных покупателей жилья, которые не знали о его «криминальном» прошлом.
Изменился и порядок определения срока приобретательной давности.
Механизм правовой защиты распространяется в том числе на добросовестных приобретателей, которые приобрели недвижимость безвозмездно, например, в порядке дарения, а также по делам об изъятии выморочного имущества в пользу государства (выморочными называют квартиры умерших граждан, у которых нет наследников). При отсутствии наследников, такое жилье должно переходить в собственность государства, но часто бывает, что никто не оформляет на него положенные права, и квартира остается бесхозной. Этим пользуются мошенники, оформляя поддельные документы, и продавая квартиру от своего имени. Аналогичный механизм компенсации применяется и в случае, если изъятие у добросовестного приобретателя недвижимости произошло по вине Росреестра.
В соответствии с новой редакцией п. 4 ст. 234 ГК РФ течение срока приобретательной давности в указанном случае начинается со дня поступления вещи в открытое владение добросовестного приобретателя (в случае регистрации права добросовестного приобретателя на недвижимую вещь в ЕГРН, во всяком случае, не позднее такой регистрации).
Также в ГК РФ появилась норма о том, что течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы (в соответствии со ст. 301 и 305 ГК РФ), начинается со дня поступления вещи в открытое владение добросовестного приобретателя, а в случае, если было зарегистрировано право собственности добросовестного приобретателя недвижимой вещи, которой он владеет открыто, — не позднее момента государственной регистрации права собственности такого приобретателя. Сейчас срок приобретательной давности (пять лет для движимого имущества и 15 лет для недвижимости) начинается не ранее истечения срока исковой давности по требованию об истребовании вещи из чужого незаконного владения, то есть фактически составляет восемь лет для движимого имущества и 18 лет для недвижимости с момента, когда законный владелец вещи узнал или должен был узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
Добросовестный приобретатель недвижимого имущества
Однако в 2022 г. приведенный абзац Постановления № 10/22 был исключен, что позволило некоторым исследователям на основании ст. 10 ГК РФ делать вывод о презумпции добросовестности приобретателя по соответствующей категории споров.
Руководствуясь данным разъяснением, суды самостоятельно устанавливают те обстоятельства, которые «явно свидетельствуют» в пользу добросовестности (недобросовестности) приобретателя, и которые суду несложно выяснить.
Уже после продажи квартиры департамент горимущества Москвы подал в суд: в иске ДГИ настаивал, что Жарикова соврала о совместном проживании, вовремя не доказала принятие наследства, следовательно, квартира – выморочное имущество. ДГИ потребовал признать недействительным свидетельство о праве на наследство, изъять квартиру и выселить последних жильцов без предоставления им другого жилья, поскольку сделка по передаче им квартиры была недействительной.
На данный момент практика высших судов вычленила несколько критериев, по которым приобретатель может быть определен, как недобросовестный:
Так, возложение на него проверки действий нотариуса по выдаче свидетельства о праве на наследство – это, с одной стороны, практически подрывает сам смысл существования нотариата как специального института, предназначенного для проверки этих обстоятельств, более того, такого, чьи акты должны приниматься всеми как юридически достоверные. А с другой – требует от приобретателя практически невозможного: проверки того, о чем у него нет никакой информации.