Примечание. С 01.01.2022 свидетельство о государственной регистрации права оформляется в форме бумажного документа на официальном бланке Росреестра с изображением Государственного герба РФ. Свидетельство должно содержать свой учетный номер, при этом какие-либо степени защиты (например, водяные знаки и т.п.) действующим законодательством не предусмотрены (Информация Росреестра от 25.05.2022).
Долю в праве собственности на жилой дом можно выделить в натуре как во внесудебном порядке при согласии всех собственников в доме, так и через суд при недостижении согласия об условиях выдела с другими сособственниками (ст. 252 ГК РФ).
Оформление недвижимости в Крыму!
— доля подлежит выделу, когда есть возможность организовать жилое помещение, полностью изолированное от остальной части дома, — отдельный вход и независимые коммуникации, которая также должна оставаться пригодной для проживания (пп. «а» п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4 (в ред. от 06.02.2007));
Для правильного разрешения споров данной категории большое значение имеют специальные познания в области жилищного строительства и коммунального хозяйства. Поэтому при подготовке дела к судебному разбирательству в порядке ст. 150 ГПК РФ надлежит на основании представленных документов и пояснений сторон в каждом случае обсуждать, не следует ли назначить экспертизу для дачи заключения о возможности выдела части дома и построек хозяйственного назначения в соответствии с долями сособственников с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, о всех допустимых вариантах выдела или передачи в пользование помещений, в том числе по вариантам, предложенным сторонами, о действительной стоимости дома и других построек, а также стоимости каждой предполагаемой к выделу части дома, о размере затрат, необходимых на переоборудование и т. п.
Тем не менее, я считаю, что если между собственниками есть разногласия и явно намечается серьёзный спор, то нужно хорошо готовиться и обращаясь в суд понимать, что чем лучше и полнее будет доказательная база по значимым условиям для выдела доли — тем лучше. Если какие-то из обстоятельств не будут выяснены, суд не будет их выяснять и примет решение о разделе, то вероятность изменения или отмены такого решения по жалобе оппонента весьма высока.
3. Правовой статус образуемых объектов после выдела доли в натуре.
Любой участник долевой собственности (встречается термин «сособственник») вправе требовать выдела принадлежащей ему доли (ст. 252 ГК РФ). Чёткого регулирования этой процедуры в законе нет. Всё нарабатывалось судебной практикой.
Из общего имущества никто из сособственников не может потребовать выдела доли другого совладельца. Выдел доли – это право сособственника, но не его обязанность.
Случаи, когда происходит выдел доли ЗУ
- правоустанавливающие: договор дарения, купли-продажи, документы о наследовании;
- документы на долю в земельном наделе (межевой план);
- документально подтвержденное согласие сособственников на выдел;
- паспорт заинтересованного лица;
- заявление на выдел доли.
Сроки, стоимость процедуры
Кроме того, при отсутствии решения общего собрания участников долевой собственности, заинтересованное лицо на выдел доли обязано опубликовать в СМИ информацию о выделении земельного участка (в местных газетах региона, где происходит выдел).
Совет: если сразу очевидно, что выдел доли в натуре невозможен, то имеет смысл указать в исковом заявлении требование о выплате компенсации стоимости доли на основе того, что выдел доли в натуре в отношении данного имущества объективно невозможен.
Кроме того, основанием для отмены решения о выделении доли в натуре может служить заключение оценщика, согласно которому недвижимость после раздела существенно теряет свою рыночную стоимость или делает объект вовсе неликвидным на рынке. Как правило, такое возможно, если первоначально суд опирался при оценке на кадастровую стоимость, которая часто существенно отличается от рыночной. Например, дом гражданки Д. стоит по заключению оценщика два с половиной миллиона рублей. Но есть решение суда, согласно которому в данном доме половина должна быть выделена её бывшему супругу. Предложенный вариант раздела подразумевает формирование двух объектов недвижимости, имеющих входы с двух противоположных сторон, общую крышу и стену. По заключению оценщика, каждая из обособленных половин дома будут иметь рыночную стоимость не более семисот пятидесяти тысяч рублей. Таким образом, выделение доли бывшего супруга в натуре повлечет за собой серьезную утрату рыночной стоимости недвижимости, тем самым нарушит права истицы. Суд согласился с доводами истицы и отменил вынесенное ранее решение о выделении доли в доме в натуре.
Оспаривание выделения доли в натуре
Раздел совместного имущества часто сопровождается требованием о выделении доли в общем имуществе в натуре, т.е. собственник требует не только документального закрепления его права собственности на какую-то часть имущества, но и фактического его отделения от остального имущества. Такую возможность дает ст. 252 ГК РФ. На практике наибольшую сложность представляет подобный раздел в отношении недвижимого имущества. Раздел дома или квартиры в натуре осуществляется на основании судебного решения собственниками самостоятельно либо специализированными организациями при содействии судебных приставов-исполнителей.
Споры, касающиеся выдела доли в нежилом помещении достаточно сложны. Именно поэтому судам необходимо представлять как можно больше доказательств необходимости раздела совместной недвижимости. Наиболее часто встречаются ситуации, когда один из совладельцев не желает выделения доли. В этом случае суд обычно не встает на сторону истца.
В тех случаях, когда отсутствует протест со стороны других совладельцев коммерческой недвижимости, участниками долевой собственности может быть заключено соглашение, позволяющее выделить конкретные имущественные доли.
Добровольное мировое соглашение
В случаях, когда недвижимость приобретена несколькими совладельцами или получена в качестве наследства двумя или более наследниками, всем владельцам полагается собственная доля в таком помещении. Такая же ситуация возникает при продаже собственником коммерческого здания по частям. Владельцы таких частей имеют право самостоятельно либо совместно обратиться с требованием о выделении в натуре своей доли. Закон устанавливает конкретную обязательную процедуру для выделения своей части собственности.
Если принято решение о продаже, необходимо предварительно оповестить каждого из совладельцев. Это можно сделать лично или через почтовое отделение. Но в любом случае уведомление составляется в письменном виде, также обязательно указывается стоимость и другие условия продажи. Предлагаемая цена не может быть выше рыночной!
Стороны обращаются к нотариусу, подписывают предварительный договор, продавцу выплачивается назначенная сумма, заключается основной договор, а затем производится государственная регистрация нового владельца.
Сдача в аренду
В течение месяца совладельцы должны отреагировать на уведомление — отказаться от покупки либо согласиться с предложением и приобрести долю. Если уведомление было проигнорировано, собственник имеет право продать свою долю третьим лицам.
- Например, сын может жениться и потребовать свою долю у родителей.
- Желание отдельных родственников распоряжаться жилыми метрами самостоятельно.
- Присутствие посторонних людей, которые вполне по закону получили одну или несколько долей. Зачастую такое совместное проживание приводит к многолетней вражде, когда вынужденные соседи делают друг другу что-либо назло.
- Невозможность мирно уживаться на одной территории. Чаще это происходит при разводах, когда второй супруг продолжает жить в квартире, или при наличии у совладельца вредных привычек (никто не хочет жить с курильщиком или алкоголиком).
- Нежелание отдельных совладельцев и дальше пользоваться этим жильём.
Обращаем внимание на то, что стоимость выделяемого помещения (или помещений, если их несколько) должна быть пропорциональна выделяемой доле. Чаще всего добиться такого совпадения на практике невозможно. Поэтому рассогласование между долей и её стоимостью компенсируется в денежной форме. Если стоимость выделяемых помещений меньше выделяемой доли, то образовавшуюся разницу сособственники выплачивают выделяющемуся собственнику. И наоборот.
Выделение доли в жилом доме в натуре через суд
Если не представляется возможности решить спор мирным путём, совладельцы обращаются в суд. Эта инстанция рассматривает иск и принимает решение о выделении части жилья в натуре, если имеется такая возможность. В результате у каждого из собственников должна получиться отдельная жилая площадь со своей кухней, санузлом и входом.
- в помещении будут повреждены несущие конструкции и разрушение общественных помещений, что может создать неудобства для жителей многоквартирных домов;
- будут нарушены имущественные права других заинтересованных сторон, к примеру, кредиторов;
- созданные помещения после раздела не будут пригодны для жилья.
Теория
- если это частный дом, в нем должна быть возможность сделать отдельный вход, или достроить отдельное помещение со всеми необходимыми коммуникациями.
- такая территория не должна быть меньше чем 28 кв. м.
- в этом случае не принимаются в расчет произвольные перепланировки, и они могут привести к отказу.
Подробности
Важно! Такую процедуру нужно заказывать у ответственных экспертов, знающих свое дело. Некачественно составленное мнение может существенно повлиять на решение суда, и оно не всегда окажется в пользу истца. Заключение делается единожды и не подлежит оспариванию.