Так же специфика состоит в том, что собственник никогда не скажет о «подводных камнях». Например о том, что сверху живут соседи, которые систематически заливают помещение — он вам в жизни не скажет. Если арендатор на словах сказал, что бизнес идет плохо, и скорее всего в обозримом будущем он съедет — вы также не узнаете. Это элемент риска, которого не избежать.
Помимо самого по себе выбора объекта, очень много сложностей как с документами, так и с налоговой составляющей. Помещение можно оформить и на физлицо, и на ИП и на ООО. А можно и на ПАО и ЗАО. Этот выбор напрямую в дальнейшем будет влиять на налоговые издержки. Зачастую арендаторы — крупные федеральные сети. Все платежи только «в белую», все налоги платятся в полном объеме.
Кто покупает коммерческую недвижимость
На этом рынке гораздо больше «кидалова», т.е. совершить сделку и остаться без комиссионного вознаграждения можно запросто, поэтому приходится обкладываться договорами, бывает что и в суде приходится свою правоту доказывать. Но такое происходит крайне редко.
В некоторых случаях бизнес, приобретенный в браке, всё равно считается личным. Например, если один из супругов получил бизнес или оборудование для бизнеса по наследству или в подарок или в результате другой безвозмездной сделки, купил его на деньги, заработанные до брака (ст. 36 СК РФ). То же относится и к полученным в дар или унаследованным ценным бумагам и долям в ООО.
Какие риски несет бизнес
В июле 2022 года Госдума в первом чтении одобрила законопроект о разделе имущества за одно судебное заседание (сейчас разные типы имущества делятся в течение нескольких заседаний). При этом общим имуществом считаются вообще все доходы супругов от работы, предпринимательства, социальные выплаты и деньги, ценные бумаги, доли в уставном капитале, вне зависимости от того, кто заплатил за имущество и на чье имя оно оформлено. Общими становятся и все долговые обязательства.
Как закон регулирует имущество супругов прямо сейчас
Суд также может оставить имущество только одному из супругов, если второй не работал без уважительной причины или тратил все деньги в ущерб семье — например, проигрывал суммы на ставках. Но факт такого деструктивного поведения нужно будет доказать.
Ещё один приём девелоперов — популярные программы ипотеки по сниженной ставке специально для покупателей конкретного проекта. Нередко за такой выгодной, на первый взгляд, ипотекой скрывается отсутствие каких-либо скидок. Порой выходит, что дольщику выгоднее взять кредит по стандартной ставке, получив при этом скидку, уверена Виктория Кирюхина.
Сейчас риелторы, продавцы и застройщики пытаются компенсировать упущенную прибыль из-за коронавируса. Проще всего сделать это за счёт покупателя. Лайф выяснял, на что обращать внимание, чтобы не переплатить.
— Самоизоляция и коронавирус не привели к качественным изменениям характеристик новостроек или новым схемам продажи. Поэтому одна из задач застройщика — перетянуть на себя спрос со стороны конкурентов, — говорит главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.
Меняются условия по льготной ипотеке. Как это отразится на ценах и на заёмщиках
Кроме того, по большей части она влияет не на цену, а на сроки экспозиции объектов, считает эксперт. Благодаря хорошему состоянию жилплощади у продавцов есть шанс быстрее привлечь к ней внимание покупателей.
На деле квартира не сдается, а агент разговаривал вовсе не с ее собственником, а с другим сотрудником агентства или же подставным человеком. Один из пострадавших моих друзей, парень бойкий и настойчивый, решил все-таки добиться правды. Несколько раз он ездил по адресу предложенной ему квартиры. И ему удалось застать истинного владельца жилья – молодого парня, который часто бывает в командировках. Вот поэтому, давая его адрес, агенты были практически уверены, что квартиросъемщик не сможет застать хозяина квартиры.
Все эти факторы имеют настолько мощное воздействие, что человек уже готов подписать договор, внести предоплату и бежать на встречу с хозяином «квартиры его мечты». Даже те люди, которые недолюбливают агентства недвижимости и не доверяют сотрудничеству по предоплате, тоже ведутся. Что и произошло с моими друзьями.
Невезение или продуманный обман?
Притихшему квартиросъемщику уже и возразить нечего под таким напором обвинений. Ну да ладно! С кем не бывает. Назначается новая встреча. Вроде бы все должно быть хорошо. Но опять в ответственный момент с хозяином жилья не созвониться. Человек может в этот раз уже решиться сразу ехать на встречу по указанному адресу, ведь вроде как договорились, тем более его в прошлый раз обвинили, что он не приехал на осмотр. Вот только дверь квартиры ему так и не открывают…
С этой проблемой столкнулась моя знакомая, которая сдаёт в аренду квартиру посуточно. Сдав квартиру молодому парню на одни сутки и придя за ключом на следующий день, она обнаружила в квартире пожилую пару, переехавшую из другого города.
Смысл развода. После того как вам говорят, что квартира уже сдана, могут последовать две развязки: вам сразу же предлагают другую квартиру или ваш номер попадает в базу, и вам звонят на следующий день с другого номера, чтобы предложить услуги агентства.
Предоплата за просмотр квартир
Мои попытки снять квартиру не увенчались успехом. Зато я многое узнал о том, как ненастоящие владельцы и агентства могут разводить на деньги. Оказалось, что способов немало, и о некоторых из них я расскажу ниже. Хотя и уверен, что на самом деле их гораздо больше.
Жилье с почасовой арендой приносит высокие доходы, но считается наиболее агрессивным. Процедура заселения и выселения людей происходит по несколько раз за сутки. Поэтому удобнее всего иметь отдельный офис либо квартиру рядом со сдаваемой, чтобы не тратить лишнее время на дорогу. Кроме того, следует учесть возможное недовольство со стороны соседей, вызванное непрекращающимся круговоротом людей на лестничной клетке.
Заработок на недвижимости – свой бизнес
Спрос на подобные площади есть всегда, поскольку они нужны малому бизнесу. Предпринимателей всегда интересуют новые места с более низкой ценной аренды или повышенной проходимостью или для открытия новой точки.
Перепланировка с увеличением числа изолированных помещений
Сдача квартиры в аренду – весьма популярный и доходный способ заработка на недвижимости. Если она расположена в туристических, деловых районах города, вблизи учебных заведений, учреждений здравоохранения, центральных улиц и автомагистралей, спрос будет выше. Хотя и в спальных районах квартиры востребованы.
Чаще всего такие «родственники» появляются, если есть наследственное имущество, но наследник по каким-либо причинам не может принять его: например, сидит в тюрьме. Мошенники с квартирой незаконным способом получают решение суда об установлении родства, потом приходят к нотариусу с ним и подают документы для вступления в наследство.
Поддельное завещание
Чаще всего продавцы договариваются об указании заниженной стоимости в договоре, чтобы уменьшить сумму НДФЛ, который платится при продаже жилья. Но это может оказаться и мошеннической сделкой с недвижимостью. Например:
Намеренное занижение стоимости в договоре
Есть и другие, куда более изощренные способы развода, когда люди лишаются не нескольких тысяч, а миллионов рублей. Рассмотрим 10 самых сложных и популярных махинаций с квартирами, которые распознать не так-то просто.
По умолчанию все покупки, деньги и бизнес супругов становятся общими. Неважно, на кого в паре оформлено имущество, или кто принес в дом деньги. Закон называет это режимом совместной собственности, а вещи и деньги — совместно нажитым имуществом.
Бизнес считается общим, даже когда второй супруг не участвует в нём и не значится в документах. У мужа-чиновника есть права на долю ООО жены, несмотря на запрет заниматься коммерцией. А активы предпринимателя принадлежат и его жене в декрете.
Справочная / Бизнес‑будни
Чаще всего бизнес справедливо оставляют супругу, который им занимался. Этого правила нет в законе, так складывается практика судов. Но бывает, долю делят пополам. Тогда в бизнесе появится новый участник, что не всегда хорошо.
Как ООО и ИП делятся при разводе по закону
Доля или актив появились, когда супруги разъехались, но пока не развелись. Здесь признать имущество личным может только суд. Жена переехала на съемную квартиру и через полгода открыла ООО. Ещё через полгода развелась. У неё есть шанс, что муж не отсудит половину бизнеса.
Понятие брачного договора многим российским гражданам известно лишь из голливудских фильмов и означает нечто вроде имущественного приговора супругу, по вине которого прекратились брачные отношения. В действительности все не так. Да, граждане могут решить в супружеском соглашении нюансы, касающиеся того, как поделить общее и личное имущество (к примеру, указать, что совместный бизнес после расставания окажется в собственности у мужа, а квартира, унаследованная супругом от родителей, перейдет к жене). Но если договор содержит пункты, полностью лишающие мужа или жену права на собственность или на участие в воспитании детей, то такой брачный контракт не будет иметь юридической силы — нотариус откажет в его заверении.
Если бы дело супруги было зарегистрировано до того момента, как она вступила в брак, раздел бизнеса ИП при разводе осуществлялся бы гораздо труднее. Мужу пришлось бы доказывать, что расширение предприятия, если таковое наблюдалось в годы брака, произошло не за счет внутренних резервов ИП, а за счет общего бюджета семьи. Сделать это очень и очень проблематично без надлежащих доказательств, поэтому предприятие бы осталось в собственности хозяйки.
Разделение ИП между супругами
Даже если пункт запрещающий отчуждение долей в Уставе ООО отсутствует, то такой нюанс, как запрет на вхождение нового участника в состав учредителей компании встречается очень часто. Подобное ограничение вполне понятно — учредители, в первую очередь, — это единомышленники, которые ставят интересы дела превыше личных амбиций. Учитывая, что все вопросы по поводу ведения бизнеса участники общества с ограниченной ответственностью решают коллегиально, появление нового члена в команде может внести определенный дисбаланс. Что уж говорить о ситуации, когда у руля компании оказываются люди, которые терпеть не могут друг друга и готовы пожертвовать собственным благополучием, только бы насолить бывшему супругу.
По сравнению с судебными исками, общее согласие характеризуется рядом преимуществ. Прежде всего, это дешевле. Анализ споров имущественного характера ведется при условии предварительной оплаты государственной пошлины. Главный критерий определения ее величины – рыночная стоимость квартиры. Второй положительный момент – мировое соглашение дает возможность параллельно разделить и другие виды имущества, нажитого совместно.
Мирный раздел: особенности
- Поскольку имущество имеет большую рыночную цену, дело будет рассматривать городской или районный суд.
- Подача иска ведется по территориальной привязке квартиры к определенному району или округу.
- Письменное требование о разделе нужно подавать параллельно с заявлением о прекращении брака.
- Раздел квартиры при разводе имеет свой срок исковой давности. Вне зависимости от типа предмета спора – ипотечная, приватизированная, либо квартира, приобретенная другим способом, срок составляет три года с момента прекращения брака.
- Перед подачей иска хоть и необязательно, но важно обратиться к независимым оценщикам для анализа недвижимости. Дело в том, что при рассмотрении дела суд может потребовать документ, в котором указана актуальная рыночная стоимость квартиры. Он понадобится при определении суммы денежной компенсации для оплаты доли или части.
- Оплата государственной пошлины ведется еще до начала судебного разбирательства. В рассматриваемом случае она зависит от цены квартиры.
Нюансы
Раздел квартиры при разводе может не вестись в равных долях, если в семье есть несовершеннолетние дети. Но для этого придется сформировать аргументированный перечень причин, почему суд должен принять именно такое решение. Для судьи это не обязанность, а право встать на сторону истца.
Оплатив первый и последний месяц проживания, а также залог в размере 10 тысяч рублей, я перевез все свои вещи и зажил на широкую ногу в полном одиночестве. Но то ли настолько привык к общажной жизни, то ли заскучал (чтобы вы понимали одно время я даже увлекся мыльными операми)… а потому приходилось все чаще и чаще возвращался к истокам — в общежитие.
Субаренда квартир как бизнес — с чего начать?
На следующее утро принял квартиру, и по новой взялся за уборку. Кстати, в дальнейшем убираться мне приходилось чуть ли ни каждый день, а это, знаете ли, очень утомляет. Короче говоря, я по полной освоил себя в нише клининга, и мог за какие-то полтора-два часа привести помещение в надлежащий вид.
Как выбирать квартиры для работы?
В самом начале пути придется развернуть мощную рекламную кампанию. Разместить свои услуги можно в рубрике бесплатных объявлений на avito, юле и olx. Кроме того, стоит создать и активно вести группы в соцсетях, а также обратиться к директологу за настройкой контекстной рекламы в директе и adwords.