Например, гражданин-нерезидент купил квартиру в 2022 году за 5 млн. руб. Минимальный срок владения составит для него 5 лет. То есть при продаже жилплощади ранее 2022 года с человека удержат НДФЛ в размере 1,5 млн. рублей (30%). При сделке, совершенной позже, налог с продажи не взимается.
- По сумме, обозначенной в договоре купли-продажи — если указанная цена актива близка к рыночной, то есть не занижена, по сравнению с оценкой по кадастру.
- По кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7 — если установленная цена квартиры меньше данного значения.
База обложения
Количество суток определяется на 31 декабря года сделки. Например, если человек продал квартиру в апреле 2022 г., число дней нахождения его в РФ считается не до дня сделки (с апреля 2022 г. по апрель 2022г.), а за текущий год с 01.01.2022 по 31.12.2022 г.
Из Вашего вопроса неясно, сколько лет Вы были собственником проданной кооперативной квартиры. Если за последний год Вы не были в России 183 дня, тогда Вы является нерезидентом. Нерезиденты не платят при продаже налог, если владеют имуществом более пяти лет.
Если Вы постоянно проживаете в Израиле, то, с точки зрения налогового законодательства России, Вы не признаетесь налоговым резидентом. Еще совсем недавно вне зависимости от срока владения квартирой Вам пришлось бы при ее продаже уплатить налог со всей суммы полученного дохода, при этом для нерезидентов налоговая ставка составляет не 13%, а 30%. То есть почти треть от полученной суммы было необходимо перечислить в бюджет.
— Продала в прошлом месяце свою старую кооперативную квартиру и через месяц купила новую по этой же цене в долевом строительстве. Проживаю постоянно в Израиле уже 25 лет. В этом случае должна ли я платить налог, если, по существу, эти деньги вложены мной в России? Если да, то какой и в каком размере, если использовать закон об избежании двойного налогообложения?
Если Вы продали квартиру в 2022 году и с момента получения Вами прав собственности до момента продажи прошло больше указанного срока, то платить налог не нужно. При этом законодатель специально указал, что такая льгота применяется независимо от того, когда приобретена (получена) квартира, — до 2022 года или позднее (Федеральный закон от 15.04.2022 N 63-ФЗ).
Прежде всего, иностранцу нужно помнить, что у Российской Федерации со многими государствами (около сотни) заключены международные соглашения об избежании двойного налогообложения. Их суть в том, чтобы платить налог только в одной стране. И, как правило, этот налог уплачивается в стране, где находится недвижимое имущество (в стране получения дохода от его продажи – Откроется в новой вкладке.»>п.1, ст. 207 НК РФ).
Особенности уплаты налога иностранцем при продаже недвижимости в России
После продажи квартиры (получения дохода) иностранный гражданин (как резидент, так и нерезидент) должен подать налоговую декларацию, а затем уплатить начисленный налог. Порядок действий для иностранца здесь следующий (кратко):
От какой суммы рассчитывается налог для иностранного гражданина при продаже квартиры на территории России?
Иностранцы, которые признаны налоговыми резидентами РФ, не только снижают ставку НДФЛ с продажи недвижимости, но и получают право на налоговые вычеты (Откроется в новой вкладке.»>ст. 220 НК РФ), положенные российским гражданам.
С первого января 2022 года вступили в действие изменения в налоговом кодексе, суть которых сводится к следующему: теперь не только резиденты, но и нерезиденты получают возможность не платить налог на доходы от продажи недвижимости.
Однако, если нерезидент владеет недвижимостью дольше указанного срока и реализует ее, он может быть освобожден от необходимости перечислять налог в российский бюджет. А вот австрийские фискальные службы уже имеют право взыскать налог с полученного дохода своего жителя от продажи российской недвижимости.
Новые правила
Правила владения собственностью 3 или 5 лет будут применяться к гражданам Австрии, владеющим недвижимостью в нашей стране – российские налоговые службы могут взыскать налог с дохода от реализации квартиры с нерезидента, при этом у себя на родине австриец платить этот налог уже не будет.
Существует заблуждение, что валютные операции – это купля-продажа иностранной валюты, и по этому, в сделке с недвижимостью с оплатой в рублях валютных операций нет, значит валютное законодательство при купле продаже недвижимости в России можно не учитывать.
Что такое валютные ценности ?
Например, согласно статье 209 ГК РФ собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своей собственностью. Ссылкой на эту норму обоснованы требования недействительности дарения недвижимости, совершенного неполномочным лицом. При рассмотрении данной категории дел по совокупности доказательств устанавливается, совершен ли договор именно собственником или полномочным лицом.
Мнимые или притворные сделки (статья 170 ГК РФ).
Готовясь к покупке недвижимости в России иностранцу нужно учесть.
Оплата недвижимости наличной иностранной валютой и наличными рублями РФ резиденту России запрещена, а безналичная иностранная валюта может быть перечислена россиянину только на счет в уполномоченном банке. (Уполномоченный банк – банк, имеющий лицензию Центрального банка РФ на операции с иностранной валютой). Такие уполномоченные банки – практически все банки в России. Очевидно, удобно и безопасно оплатить через банковский счет. Но и здесь не все просто.
Теперь нерезидентам тоже можно не платить НДФЛ при продаже имущества, которое было в собственности больше минимального срока. Если квартира принадлежала человеку больше трех лет, в 2022 году он может продать ее вообще без налога. Значит, при продаже квартиры за 3 млн рублей в декабре 2022 года нерезидент Сергей заплатит России миллион рублей, а при продаже той же квартиры в январе 2022 года он может не платить вообще ничего.
Если у нерезидента есть имущество в России, то при продаже он должен заплатить налог — тоже в России. Для резидентов ставка 13%, а для нерезидентов 30%. То есть при продаже квартиры за 3 млн рублей нерезидент должен заплатить миллион рублей в российский бюджет. Причем еще год назад человек мог быть резидентом, жить и работать здесь. И деньги на эту квартиру он заработал в России. А потом уехал в долгую командировку или стал много путешествовать, и его налог вырос в три раза. Эти ставки действуют и сейчас.
Как было раньше
Сергею нужно знать, что нового в российских законах по поводу НДФЛ при продаже имущества. В этом стоит разобраться, даже если пока он не собирается продавать квартиру или машину. И даже если у него имущества вообще нет.
Можно ли продать квартиру за 12 млн и получить штраф от налоговой в 18 млн рублей? Нет ничего невозможного. Более того, в такой ситуации может оказаться каждый, потому что, совершая сделку между гражданами РФ с расчётами в рублях, мало кто может предположить, что нарушает валютное законодательство.
История, в которой предусмотрено всё, но не всё
Фатальная ошибка сделки — деньги переданы через банковскую ячейку. По всей видимости, продавец и покупатель не знали об этой норме закона, а риелтор и нотариус не уточнили, где большую часть времени живёт покупатель.
Чем провинился продавец?
В 2022 году семья, состоящая из мамы и несовершеннолетнего ребёнка, решила перебраться из Москвы в Подмосковье. Для этого им надо было продать столичную квартиру. Они быстро нашли покупателя, готового купить недвижимость за 12 млн рублей. Сделку сопровождали риелтор и нотариус. Они составили договор, подготовили комплект документов и передали для регистрации в Росреестр.
- Несмотря на то, что у РФ заключены международные соглашения по вопросам повторного налогообложения, приоритет остается за страной, где расположено продаваемое недвижимое имущество.
Продажа квартиры иностранным гражданином в России предусматривает выплату тридцати процентов в бюджет РФ со сделки КП. В части освобождения от выплаты НДФЛ и срока владения недвижимостью законодатели создали одинаковые условия и правила для всех собственников жилья, независимо от статуса налогоплательщика.
Квартира меньше 3/5 лет в собственности
Не предусмотрено обязательной уплаты в бюджет, если жилплощадь подарена близким родственником. При отторжении дарственной квартиры, следует подождать три года, как и в случае с квартирой по наследству, чтобы избежать налогообложения.
Резиденты вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом, вернув НДФЛ при приобретении собственности или уменьшив налогооблагаемую базу при продаже квартиры. Кроме этого, они могут сократить сумму полученного дохода от продажи, минусовав расходы на приобретение жилья.
Даже, если человек имеет гражданство РФ, семью на данной территории, работает в российских компаниях и получает от них доход, но более полугода за отчетный период живет в других странах (путешествует, ездит в командировки), он будет признан нерезидентом.
Понятие о миграционном и налоговом статусе
При неуплате взноса предусмотрен штраф — 20% от его суммы. При этом на неоплаченный налог насчитывается пеня — 1/300 ставки рефинансирования за каждые просроченные сутки. За год эта сумма возрастет на ставку рефинансирования Центробанка (около 7%).
Резиденты обязаны платить налог со всех источников дохода, полученных за пределами РФ и в пределах РФ.
Нерезиденты должны отчитываться только по доходам, полученным от источников в РФ.
Статус резидента определяется по итогам года, а не на дату осуществления продажи.
Согласно Письму Минфина РФ от 21.10.2022 Г. № 03-04-05/53035.
В соответствии с п.2 ст.207 НК РФ налоговыми резидентами признаются лица, фактически находящиеся на территории РФ более 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Данный период не прерывается на количество дней выезда заграницу РФ с целью лечения, обучения.
Кто является налоговым резидентом и налоговым нерезидентом?
- российские военнослужащие, проходящие службу за границей;
- сотрудники органов государственной власти и органов местного самоуправления, командированные на работу за пределы Российской Федерации;
- работники на морских месторождениях углеводородного сырья.
Если же иностранцу не повезло с родственниками в России, он может проделать ту же операцию и с посторонним человеком – с другом-россиянином, например, или с местным доверенным лицом. В этом случае налоговый выигрыш от такой операции существенно уменьшится, так как «другу» придется заплатить еще НДФЛ на подаренное имущество (как «не родственнику»). Далее «друг» так же продает квартиру, применяя налоговый вычет в 1 млн. руб. и уплачивая с остатка 13% НДФЛ.
Ну и, конечно, самый надежный способ максимально снизить налог с продажи квартиры для иностранца – это стать налоговым резидентом РФ. Для этого ему достаточно находиться в России более 183 дней (суммарно) в течение года. Правда, нужно учесть следующее.
Порядок расчета и уплаты налога иностранцем в России
К слову, гражданин России, который постоянно проживает за ее пределами (в том числе уехал за границу на ПМЖ), теряет статус налогового резидента РФ. И при продаже своей российской недвижимости он не только лишается прав на налоговые вычеты, но и должен платить налог как иностранец (нерезидент) по ставке 30%.
Отношения налогообложения нерезидентов регулируются налоговым кодексом РФ, федеральным законом «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации», двусторонними международными договорами между Россией другими государствами, письмами ФНС России и письмами Минфина, дающие разъяснения по различным сторонам вопроса.
Понятие
Но во избежание двойного налогообложения существуют международные соглашения между Россией и другими странами (страной проживания нерезидента РФ). Так если нерезидент заплатил налог в местной налоговой, то этот факт будет учтен при оплате налогов в родной стране.
Особенности налогообложения
Многие ошибочно полагают, что можно не платить налог, ведь за этим никто не следит. Но, налоговая служба очень тесно и эффективно работает с нотариусами и с государственной регистрационной палатой, так данные автоматически подаются в налоговую инспекцию.