Договором купли-продажи оформляются отношения между владельцем недвижимости и покупателем. Процедура подписания достаточно проста, если юристами установлено наличие законного права владения продаваемым имуществом. Сомнения вызывает налогообложение сделки. Ведь продавец после ее заключения обязан оплатить подоходный налог.
Купля-продажа: каким налогом облагается
Законодательством предусмотрена возможность увеличения вычета за счет затрат на приобретение недвижимости. Если продаваемая квартира приобреталась за меньшую сумму, то налоговый вычет может быть выражен размером сделки (если она зафиксирована в договоре).
Юридические аспекты налогообложения
Если срок владения имуществом превысил трехгодичный период, то доход, полученный от продажи недвижимости, налогом не облагается. Такое правило распространяется на правоотношения, возникшие с 1 января 2009 года.
В мае 2022 года вы решили продать квартиру, которую приватизировали в январе 2022 года. С момента приватизации прошло больше трех лет, значит, по закону, вы освобождены от подоходного налога с продажи. Кроме того, вам не нужно информировать налоговый орган и подавать декларацию 3-НДФЛ.
Если вы продали недвижимость, то должны заплатить налог с продажи. Размер налога стандартный – 13% от тех денег, что вы получили от покупателя. Тем не менее существуют законные способы, как уменьшить налог или не платить его вовсе.
Какая продажа не облагается налогом
- Если после использования льготы налог стал равен нулю, вам все равно нужно подать декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию по месту жительства. В декларации отражается доход от продажи и расчет налога. Только этот документ будет подтверждением того, что вы, продав квартиру, законно не заплатили налог. В противном случае у налогового органа будут к вам вопросы и на вас наложат штраф.
- Если вы продаете квартиру, купленную после 01.01.2022 года, то при ее продаже нужно смотреть стоимость, указанную в Кадастре. Сравнивается сумма по договору и 70% кадастровой стоимости. Налог платится с большей суммы.
В этой схеме снижается размер выручки от сделки, оптимизируется НДС и подоходный налог. Применяется внутри компаний, связанных между собой. Если участник сделки со стороны, для него нужен способ, как без уплаты налогов получить оставшуюся сумму.
Налог на прибыль при продаже недвижимости юр. лицом
Суды неохотно принимают сторону налоговиков, вывод эксперта сложно подменить косвенными доказательствами. Веский аргумент – предъявление в ходе заседаний документов, указывающих на признаки сомнительной сделки. Тогда отчет специалиста судом может не приниматься во внимание.
Схемы снижения налога при продаже недвижимости юр лицом.
- При купле-продаже жилой недвижимости платится налог на прибыль, НДС не требуется.
- Если объект сделки нежилые помещения, кроме налога на прибыль еще выплачивается НДС.
Комментируемым законом предусмотрено, что при продаже любого иного имущества, кроме недвижимого, доходы не будут облагаться НДФЛ, если имущество было в собственности три года и более. Если вы продадите свой дом, который был в собственности у вас более трех лет, то платить НДФЛ не придется.
Новые положения будут применяться только в отношении объектов недвижимости, приобретенных в собственность после 1 января 2022 года (п. 3 ст. 4 Закона № 382-ФЗ). Это означает, что физлицо, которое купило квартиру в 2022 году и продало ее через три года, сможет по-прежнему не платить НДФЛ с полученного от продажи дохода. Тот факт, что квартира будет продана уже после 1 января 2022 года, в данной ситуации значения не имеет. Если же оформить недвижимость в собственность после 1 января 2022 года, то в целях налогообложения полученных от продажи доходов будет учитываться либо общий (5 лет), либо региональный (то есть сокращенный) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества. Приобретение недвижимости в собственность определяется в зависимости от основания для получения права на эту собственность, например: если вы покупаете недвижимость, то срок нахождения ее в вашей собственности будет исчисляться с даты государственной регистрации перехода права на эту недвижимость (она указана в свидетельстве о регистрации права или в выписке из ЕГРП); если вы получаете недвижимость по наследству, то право на нее возникает со дня открытия наследства, то есть со дня смерти наследодателя (ст. 1114, п. 4 ст. 1152 ГК РФ).
Как проехать?
На сегодняшний день действует норма, которая позволяет не уплачивать НДФЛ при продаже определенного имущества (доли в нем), если проданное имущество находилось в собственности у физического лица более трех лет.
Если продавец признаётся плательщиком НДС, то он должен предъявить к уплате покупателю, кроме основной стоимости коммерческой недвижимости, сумму НДС. Ставка НДС составляет 18%. Но перечислить в бюджет можно не всю сумму полученного НДС, а вычесть из неё «входной» НДС, то есть уплаченный при покупке. В качестве другого варианта можно впоследствии прибегнуть к возврату излишне уплаченного НДС.
УСН для ИП и юрлиц
Вывод: ИП на патентной системе и ЕНВД могут воспользоваться профессиональным вычетом при уплате НДФЛ.
В соответствии со статьёй 247 НК РФ прибыль, получаемая юридическими лицами, подлежит налогообложению налогом на прибыль. При этом прибыль определяется как разница между доходами и расходами. В состав доходов включаются доходы от реализации и внереализационные доходы. К первым по смыслу статьи 250 НК РФ можно отнести и доходы от реализации коммерческой недвижимости.
Нужно ли сообщать в налоговую?
Покупатель имущества, используемого в предпринимательских целях, не должен платить подоходные налоги (НДФЛ, налог на прибыль, УСН). Что касается НДС, обязанность по перечислению этого платежа также лежит на продавце, однако фактически он платится покупателем, поскольку включается в цену товара.
Чистый бланк декларации можно взять в налоговой инспекции, распечатать с портала ФНС или скачать на нашем сайте. Ниже прилагаем образец заполненной налоговой декларации и пустой бланк, который вы можете скачать и распечатать.
НДФЛ с продажи машины не приходит по почте. Считать его сумму и следить за своевременной уплатой россияне должны сами, иначе получат большие штрафы, которые иногда исчисляются десятками тысяч. Но разобраться с декларациями 3-НДФЛ и прочими бюрократическими вещами самостоятельно не так просто.
Содержание
Если собственник остался в минусе после продажи своей ласточки или продал ее за столько же, за сколько когда-то приобрел, он ничего не обязан платить. Налог начисляется с полученного дохода, а здесь его просто нет.
В любом случае, если квартира была в Вашей собственности более 5 лет, от налога доход от продажи квартиры освобождается. Но надо платить налог, если продать квартиру раньше 5 лет и купить новую? Это может зависеть от того, происходила ли покупка и продажа квартиры в одном году.
юридическая помощь
Как было сказано выше, продажа и покупка квартиры рассматриваются как отдельные действия, которые имеют разные последствия с точки зрения налогообложения. Если Вы продали квартиру, которой владели менее минимального предельного срока владения, Вам необходимо рассчитать и уплатить НДФЛ. А при покупке квартиры налогоплательщик может получить имущественный налоговый вычет (при наличии права на данный вычет), то есть вернуть налог. Расчет налога при продаже квартиры и расчет налогового вычета при покупке квартиры производится в налоговой декларации 3 НДФЛ, которая подается за календарный год (налоговым периодом признается календарный год). Нужно ли платить налог, если продать квартиру и сразу купить другую, но покупка и продажа квартиры осуществлялись в разные годы? В этом случае налогоплательщик сначала подает декларацию за год, когда он продал квартиру и получил доход, в которой рассчитывает НДФЛ к уплате. А потом для получения вычета при покупке квартиры подает в налоговую инспекцию декларацию за год приобретения квартиры (или получает указанный вычет через работодателя без подачи декларации).
Если продать квартиру и сразу купить другую, нужно ли платить налог?
Закон не предусматривает прямую возможность произвести взаимозачет при продаже и покупке квартиры (зачесть стоимость новой купленной квартиры при расчете НДФЛ при продаже старой квартиры). И если продать квартиру и сразу купить другую (даже дороже проданной) это, по общему правилу, не является основанием для освобождения от налогов. Однако если Вы продали квартиру и в этом же календарном году купили другую квартиру, Вы вправе одновременно оформить вычет при продаже квартиры и вычет при покупке квартиры, тем самым произвести налоговый «взаимозачет» при продаже и покупке квартиры.
В случае продажи недвижимого имущества ИП, использующего отчуждаемое имущество в предпринимательской деятельности, доход от продажи квартиры или иного недвижимого имущества облагается налогом в соответствии с применяемым ИП режимом налогообложения (общая система (ОСН), упрощенная система (УСН), единый налог на вмененный доход (ЕНВД) и др.)
1. Налог на доходы физического лица: плательщики и налоговая ставка
Действующим налоговым законодательством РФ установлено, что доходы физического лица — налогового резидента от продажи объекта недвижимости, находящегося как в РФ, так и за ее пределами, облагаются НДФЛ по ставке 13% и должны быть задекларированы.
2. Освобождение от налогообложения доходов при продаже недвижимости
В данном случае налогооблагаемый доход при продаже квартиры определяется исходя не из цены, указанной в договоре купли-продажи (4 600 000 руб.), а из кадастровой стоимости квартиры, умноженной на 0,7, т.е. (8 090 452,8 руб. * 0,7), и составляет 5663316,96 руб.
С одной стороны, в законе говорится о «полученных суммах», с которых удерживается доход, то есть моментом возникновения дохода предлагается считать непосредственное получение денежных средств. С другой стороны, большинство налоговых отношений строится по принципу начисления, то есть отправной точкой является момент образования дохода, а не его фактического получения. Например, налогообложение заработной платы подоходным налогом производится в момент ее начисления. Эти же нормы гражданского законодательства распространяются на понятие «переход права собственности».
Размер госпошлины, уплачиваемой при заключении договора купли-продажи квартиры
Налоговому контролю подлежат расходы физического лица, приобретающего в собственность не любое имущество, а только то, которое специально указано в законе, в том числе и объекты недвижимости (независимо от их стоимости).
Оптимизация налогов при оформлении сделки с жилыми помещениями
По требованию налоговых органов составитель специальной декларации или его представитель должен представить для ознакомления и подлинники документов, копии которых были приложены к указанной декларации (ст. 86-3 НК РФ).
- авто находилось в собственности более трех лет;
- машина куплена дороже, чем продана, даже если не прошло трех лет и сумма продажи составляет более 250 000 рублей. Получается, что доход как таковой в этом случае отсутствует.
Для движимого и недвижимого имущества (за исключением жилых объектов)
В 2022 г. в Налоговый кодекс внесены существенные изменения. Так, срок владения, учитываемый в целях определения суммы налога, увеличен с трех до пяти лет. Однако срок равен трем или более трех лет, если объект получен в результате:
Для жилых объектов
Это правило касается не только движимого имущества, но и недвижимого, за исключением жилых объектов, а также дач, садовых домиков и земельных участков. Также согласно действующему законодательству доходом считается не только результат сделки по договору купли-продажи, но и получение имущества в дар, в порядке наследства или выигрыша в лотерею.
Например, при доходах, полученных от продажи автомобиля до 250 000 рублей и применении соответственно вычета в размере 250 000 рублей, в Налоговом кодексе не обозначены документы, необходимые для предоставления в налоговые органы (кроме самой декларации по форме 3-НДФЛ).
Но сам договор купли-продажи приложить можно.
- 1 000 000 рублей.
Указанный вычет применяется одновременно ко всем объектам продаваемого имущества в течение календарного года.
К таким объектам относятся: жилая недвижимость (жилые дома, квартиры, комнаты, дачи, садовые домики, в том числе приватизированные помещения, а также доли), земельные участки (в том числе доли). - 250 000 рублей.
Указанный вычет применяется одновременно ко всем объектам продаваемого имущества в течение календарного года.
К таким объектам относится: любое иное имущество (автомобили, гаражи, книги, монеты и тому подобное). - В размере выкупной суммы, в случае выкупа имущества, которое необходимо для государственных или муниципальных нужд.
Кто может получить вычет и в каких ситуациях он предоставляется
При этом, вместо применения вычетов 1 000 000 рублей и 250 000 рублей, налогоплательщик имеет право уменьшить полученные доходы от продажи имущества на сумму документально-подтвержденных расходов, которые он понес при приобретении продаваемого имущества.