С какого времени генеральный проект строительства заменили на спозу

СПОЗУ можно изготовить самостоятельно или можно обратиться за помощью в специализированную компанию. Необходимо подготовить изображение будущего дома на участке, правильно расположив его. При этом готовится подробное описание его параметров.

Для каких объектов?

Самостоятельное оформление документов не требует оплаты. Не предусмотрена государственная пошлина. Если вы может самостоятельно подготовить схему организации участка и собрать необходимые сведения, заявление подается без дополнительной оплаты.

Стоимость оформления

Также обозначается ситуационный план, на котором указываются границы населенных пунктов. Они необходимы, если непосредственно примыкают к участку. Указываются зоны с инженерными сетями, транспортными развязками, особыми условиями использования.

Схема планировочной организации земельного участка или СПОЗУ необходима владельцам или арендаторам для начала строительства на земле под ИЖС. Также схема может потребоваться при реконструкции частного дома; при внесении изменений в первоначальный проект застройки; при организации дополнительных архитектурных решений.

СПОЗУ — что это?

• скопировать зону, на которой планируется строительство, из градостроительного плана (масштаб изображения должен составлять 1:500, поэтому предварительно его требуется увеличить в 4 раза), либо использовать топографическую съемку;
• синей или фиолетовой ручкой нарисовать сплошной линей все имеющиеся объекты на участке, пунктирной – планирующиеся строения или отдельные элементы строений.

Самостоятельная подготовка схемы

В этом официальном документе приводятся сведения об имеющихся на участке недвижимых объектах на момент подготовки схемы, так и о капитальных строениях, которые еще только планируется возвести. Таким образом, схема объединяет реальный план и потенциальный.

Диапазон цен за составление схемы впечатляет: от 5 до 20 (и более) тысяч почти полновесных российских рублей. Поэтому, если вы позавчера не отыскали клад, трижды взвесьте, а так ли нужно заказывать простую, в общем-то, схему СПОЗУ? Дальше внимательно читайте правила, которых необходимо придерживаться при составлении данной схемы.

Ну, вот и все. Правда, это только графическая часть схемы. А описательная еще проще. Это так называемая «легенда» к схеме, где печатными буквами, черной пастой необходимо будет указать, из чего построите дом, да как утеплите, что чем остеклите и т.д.

Собственно про дом

Но если вы не верите в собственные возможности и боитесь составить схему самостоятельно, тогда погуглите в Интернете или в архитектурном отделе узнайте, кто делает СПОЗУ. И, кстати, не забудьте узнать какова цена схемы планировочной организации земельного участка в тех архитектурных конторах, куда вас отошлют доброжелательные служители местного муниципалитета.

В Градостроительном кодексе РФ говорится, что застройщик может сделать схему применительно к объектам ИЖС по собственной инициативе. Но получить разрешающие строительство документы без нее невозможно. Поэтому СПОЗУ вычерчивать придется и это сделать может сам собственник участка с соблюдением всех утвержденных градостроительных норм.

Все перечисленные данные служат базой для оформления СПОЗУ. Чтобы проще было вычерчивать схему, за основу лучше использовать градостроительный план, взятый в определенном масштабе (1:500), или топографические съемки участка земли.

Требования к СПОЗУ в 2022 году

• чертеж наносится на лист формата А3 или А4 при помощи средств компьютерной техники или от руки;
• пояснения и обозначения в виде текста выполняются печатным шрифтом, буквы читаемыми однозначно;
• исправление и помарки в тексте не допускаются или заверяются должным образом. В случае обнаружения ошибочного текста, он зачеркивается, рядом указываются правдивые данные, которые заверяются надписью «Исправленному верить» и подписью исполнителя.

Начать следует с описания характеристик ЗУ. Здесь можно указать строительный адрес, кадастровый номер, соседние объекты (с чем граничит). Добавляют сюда сведения о грунте и климатических особенностях — дается подробная характеристика участка. Требования к схеме планировочной организации земельного участка для текстового раздела в качестве обязательных устанавливают следующие пункты:

Законодательная база

Статья 51 Градостроительного кодекса отвечает на вопрос, что такое СПОЗУ земельного участка, и содержит перечень документов, необходимых для получения разрешения на строительство. Какие-то нужно получить в компетентных органах, а какие-то можно составить самостоятельно.

Требования к содержанию текстовой части

1. О санитарно-защитных зонах (если ЗУ в них попадает).
2. Обоснование планировочной организации. Здесь нужно привести ссылки на городской генплан, проекты планировки территории, ГПЗУ и другие официальные документы. Не лишним будет упомянуть ГОСТы и СНиПы.
3. Технико-экономические показатели. Их состав зависит от того, что именно будет возведено на рассматриваемой земле.
4. Инженерная подготовка. Нужно обосновать необходимые меры (например, перенос коммуникаций).
5. Описание рельефа. Особое внимание уделяется уклонам.
6. Благоустройство. Сюда входят сведения о будущих подъездных путях, детских площадках, озеленении и т. п.
7. Зонирование территории (если нужно).
8. Транспортные коммуникации (если объект связан с производством).
9. Подъезд к объекту. Здесь указывают, по каким улицам можно подъехать к будущему объекту строительства. Особое внимание уделяют пожарному проезду.

На основе документа выдается разрешение на строительство, поэтому к бумаге предъявляются строгие требования. Если согласующая организация выявит ошибки в чертеже или недостоверные данные, то можно получить отказ на возведение дома. Чтобы избежать повторной подачи бумаг и сэкономить время, можно заказать схему в специализированной проектной компании.

• Заявление (образец стандартный);;
• ГПЗУ;
• Подтверждение права собственности на участок;
• Справка из ЕГРН;
• Техпаспорта на существующие строения (при наличии);
• Топографическая съемка надела (индивидуально);
• Проектный план возводимой постройки (при наличии);
• Схематическое изображение расположения планируемого объекта.

Образец схемы

Сам чертеж наносится от руки или с помощью компьютера на лист белого цвета (формат А3, А4). Если схема рисуется вручную, то допускается использование чернил фиолетового или синего оттенков. Текстовая часть документа должна быть разборчивой и иметь однозначное значение.

• схема расположения самого земельного участка;
• размещение планируемых к постройке (имеющихся) объектов;
• размещение инженерных сетей и коммуникаций;
• тип ограждений;
• зонирование участка;
• проходы (проезды) к объектам на участке;
• решения по благоустройству участка.

Выбор таких проектных компаний достаточно велик. Поэтому найти подходящую можно, изучив условия выполнения работ, их стоимость, отзывы о работах. Силу будет иметь любой составленный правильно документ независимо от того, кто его делал.

Как заказать СПОЗУ?

Для разработки плана застройки специалистам требуется изучить все имеющиеся документы на участок. В их число входят правоустанавливающая документация, ГПЗУ (градостроительный план участка), кадастровые документы на землю и строения (при наличии), копия межевого плана (дела), результаты топографической съемки (при наличии), проектные документы на дом (строения).

Каждый выданный план учитывается в регистрационных книгах. Поэтому в ГПЗУ указывает присвоенный номер, по которому можно проверить законность выдачи и срок действия документа. Также на титульном листе бланке указывается основание для оформления плана, т.е. реквизиты заявления, сведения о гражданине или предприятии.

Градостроительные регламенты и виды разрешенного пользования

Хотя в Москве и Санкт-Петербурге действуют разные регламенты по выдаче ГПЗУ, форма документа будет одинакова. Сказать образец типового бланка можно по ссылке: Образец ГПЗУ . С примерами заполненных бланков ГПЗУ вы можете ознакомиться на нашем сайте.

Почему не стоит торопиться заказывать ГПЗУ

Градостроительные планы (ГПЗУ) содержат данные о параметрах участка, которые будут использоваться на стадии проектных работ, при получении разрешений на возведение ОКС или их реконструкцию. Заказать этот документ может правообладатель земли через муниципальные службы. Каждый ГПЗУ регистрируется с присвоением идентификационного номера, должен соответствовать форме по Приказу Минстроя РФ № 741/пр.

В обязательном порядке на чертеже обозначаются границы застраиваемого участка территории. Для обозначения применяется штрихпунктирная линия с отступом от реальных границ надела в 3 реальных метра и от главного подъезда в 5 метров.

Проще всего сделать СПОЗУ в программных графических редакторах на основе отсканированного градостроительного плана. Чаще всего для отработки документации применяют программный комплекс, предназначенный для кадастровых инженеров, – АРГО. У нее понятный интерфейс, в котором можно быстро разобраться. В нем можно сразу загрузить кадастровый план (доступен на сайте Росреестра), и отчертить все необходимые элементы, согласно требованиям к СПОЗУ.

Видео описание

Графическая часть документа представляет собой схематическое изображение объектов строительства, нанесенных на бумагу. Размещаются, как построенные элементы, так и те, которые планируются к застройке. Также на схеме обозначаются местоположение основных коммуникаций и дороги к объекту.

• Отдельно стоящее здание, которое невозможно разделить на несколько квартир. Раньше в законе было требование, что такой дом предназначен для проживания одной семьи. Сейчас его упразднили, оставив только требование неделимости.
• Дом должен быть не больше 3 этажей и не выше 20 метров.
• С коммерческими целями использовать здание нельзя.

Что входит в СПОЗУ

Когда нужно много разных технических документов, экономия на подготовке схемы редко бывает целесообразна. Выгоднее заказать все услуги у одного подрядчика. Заказать подготовку СПОЗУ можно в компании «Геомер групп». Наши специалисты подготовят схему и помогут ее утвердить. Вы сэкономите свое время.

Содержание

• Подготовка техплана. Чтобы поставить новый ОКС на кадастровый учет, вам потребуется техплан дома. Такие документы нельзя подготовить самостоятельно. Это должен делать кадастровый инженер.
• Подача уведомления. Когда техплан будет готов, нужно подать уведомление о завершении строительства. К нему прилагаем подготовленный технический план.
• Проверка соответствия. В течение следующих 10 дней специалисты местной администрации будут проверять соответствие построенного дома. Проверяют соблюдение градостроительных норм, санитарных и других требований, качество использованных стройматериалов, безопасность. Готовый объект должен соответствовать не только нормам, но и тем характеристикам, которые были заявлены в первом уведомлении. Невозможно подать уведомление о строительстве трехэтажного дома, а по факту построить пятиэтажный.
• Получение уведомления о соответствии. Если никаких нарушений нет, вы получаете уведомление о соответствии.
• Подготовка к регистрации. С этим уведомлением нужно опять обратиться к кадастровому инженеру, который делал техплан. Он прикрепит это уведомление к делу и выгрузит новый технический план.
• Регистрация дома. Дальше остается зарегистрировать ваш дом в Росреестре. Для этого вы подаете заявление и прилагаете к нему все уведомления и технический план в электронном формате.

Кроме обозначенного, существенную роль играют региональные административные акты и иные положения, а также – локальные акты, утверждающие специфические нормы применения обозначенных законодательных документов.

Сроки выдачи

Порой наличие ошибок обуславливается не только уровнем профессионализма, но и отсутствием градостроительной документации. В отсутствие Генплана в работе с утвержденными правилами могут возникнуть проблемы.

Основания для внесения изменений

• границы ЗУ;
• границы публичных сервитутов (при наличии);
• красные линии, регулирующие границы рабочих зон;
• минимальные отступы от красных линий;
• целевое назначение ЗУ;
• виды разрешённого использования ЗУ;
• санкции и резолюции по применению норм градостроительства.

Один экземпляр после визирования должен остаться у застройщика. Необходимо помнить, что разрешение будет выдано, только если застройщик имеет на руках документацию о владении земельными участками. В ней должно быть прописано разрешение на возведение жилого помещения на участке и категория участка как таковая. В идеале в документе должна быть такая формулировка: «Земля населенного пункта под ИЖС». Земли сельскохозяйственного предназначения, такие как ДНП, ЛПХ и СНТ имеют большое количество ограничений и запретов, которые могут быть сняты с большим трудом. И каждый случай, соответственно, рассматривается индивидуально.

Как показывает практика, и это не новость в любой области, связанной с оформлением какой угодно документации, каждая услуга/документ/процесс оплачивается с учетом различных моментов. Цена на услуги по межеванию Земельных Участков не выпадает из общего списка. Ведущим моментом в оценке межевания — это специфика региона. В разных регионах стоимость устанавливается с учетом уровня жизни населения. Также не последним фактором является уровень и статус района, где будет проходить процесс.

Межевание земельного участка

1. Нумерацию, соответствующую ГПЗУ.
2. Схему планируемого к возведению жилого строения.
3. Уже присутствующие на участке капитальные постройки. В их число не входят строения типа бань, гаражей, летних кухонь, теплиц, сараев, ларьков и мини-магазинов. Эти постройки к объектам капитального строительства не относятся.
4. Находящиеся на объекте инженерные коммуникации. Если коммуникации, которые должны на нем присутствовать по нормам жилищного строительства, на участке отсутствуют, то это может осложнить получение разрешительной документации.
5. Подъездные и пешеходные пути к тем объектам, которые уже имеются и только планируются к возведению.
6. Пределы охранной и санитарной зон.
7. Пределы земельных сервитутов при их наличии.
8. Легенда, прилагаемая к схеме.
9. Территория земельного участка. По законодательству возводить вторую жилую постройку на площади менее 1200 квадратных метров запрещено.
10. Площадь всех объектов капитального строительства на участке.
11. Коэффициент (проценты) предполагаемого строения.
12. Вид ограждения участка.
13. ТЭП для возводимого объекта индивидуального жилого строения.
14. Суммарная площадь наземных и мансардных этажей. Она не может быть более 1500 квадратных метров.
15. Высота и этажность наземной части постройки. ИЖС предусматривает ограничение в три этажа.
16. Размеры наземной и подземной части постройки.
17. При наличии сторонних капитальных строений по ним следует указывать аналогичные данные, по каждому индивидуально.