Согласно ст. 208 НК РФ, к доходам от источников в Российской Федерации относятся в том числе доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации. Налоговая ставка равна 13 %.
Согласно ст. 246, 247 ГК РФ, владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. При этом здесь не предполагается согласие всех собственников, если один из них распорядился имуществом.
Как квартирой могут владеть несколько собственников?
Итак, теперь мы понимаем, что проблемы чаще всего возникают, когда собственность долевая, так как здесь при распоряжении имуществом всегда требуется согласие всех собственников. Один из собственников, не получив согласие других собственников, не имеет право распоряжаться общим имуществом. В случае, если такое согласие не было получено, другие собственники имеют право обратиться в суд с требованием о признании такого договора найма недействительным.
Если кто-то из сособственников будет сдавать внаем часть квартиры, являющейся долевой собственностью, с нарушением требований закона, то каждый из сособственников может обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной и выселении нанимателя из комнаты (ст. 166 ГК РФ).
Согласие сособственников
Договор может быть краткосрочным (на срок до одного года) и долгосрочным (на срок до пяти лет). Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. Долгосрочный договор найма квартиры необходимо зарегистрировать в Росреестре (п. 2 ст. 674, п. 1 ст. 683 ГК РФ; ч. 2 ст. 51 Закона от 13.07.2022 N 218-ФЗ).
Акт приема-передачи части квартиры
С доходов, полученных от сдачи квартиры внаем, нужно уплачивать налог на доходы физических лиц в размере 13% от полученного дохода. Размер налога рассчитывается на основе подаваемой декларации по форме 3-НДФЛ (п. 1 ст. 224, пп. 1 п. 1 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ).
ВОПРОС 4. Подлежит ли применению правило ст. 413 ГК РФ о прекращении обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице в случае приобретения арендатором земельного участка сельскохозяйственного назначения права собственности на долю в праве общей собственности на этот участок?
После того как АС Северо-Кавказского округа постановлением от 16.11.2022 отправил дело на новое рассмотрение в суд субъекта, первая и апелляционная инстанции отказали в удовлетворении требований компании о внесении в ЕГРП записей об обременениях в виде аренды в отношении выделенных участков. В итоге дело снова попало на рассмотрение в кассацию.
Заключить договор аренды от имени компании, созданной для этих целей и контролируемой дольщиком, заинтересованным в аренде оставшейся части участка
У этого варианта есть свои минусы. Договор аренды имеет много преимуществ перед соглашением сособственников — он лучше урегулирован законодательно, предоставляет арендатору преимущественное право на заключение договора на новый срок, подлежит регистрации. Тем не менее если договор аренды теоретически может быть оспорен, то даже такая конструкция защитит арендатора-дольщика от ключевого риска.
По его мнению, по сути, Верховный Суд решил, что в случаях, когда речь идет о земельных участках, принадлежащих сразу множеству лиц, медлительность с регистрацией прав части сособственников не должна препятствовать распоряжению участком по решению большинства. «Что в целом отвечает потребностям экономики, это можно только приветствовать», – считает Николай Сапожников.
Партнер Юридической фирмы «БИЭЛ» Николай Сапожников полагает, что в данном деле Верховный Суд учел как фактическое положение дел в сфере регистрации прав на земельные участки сельхозназначения, так и реальные потребности гражданского оборота таких земель.
Суды трех инстанций поддержали Росреестр
Собственники земельного участка сельхозназначения, расположенного в с. Борское Самарской области, утвердили на общем собрании условия договора аренды этого участка обществом «Агрофирма «Борское»», а Валентину Артанову наделили полномочиями действовать без доверенности от их имени.
Согласно статье 209 ГК РФ хозяин в праве пользоваться, распоряжаться и владеть своей жилой недвижимостью. Он может передавать свое право владения на собственность другим гражданам, оставаясь владельцем, но при этом не нарушая прав и интересов других граждан, которые защищены законом.
Права других лиц во владении имуществом, находящемся в долевой собственности, закреплены статьями 246 и 247 ГК РФ. Распоряжаться таким имуществом можно только с разрешения всех ее владельцев. Это является основополагающим условием при передаче своей части в наем на определенный срок.
Как это сделать?
После того, как вы доказали в суде свое право, или если вы решили не учитывать интересы других собственников, и единолично приняли решение о сдачи доли в аренду, заселить в комнату квартирантов можно следующим образом:
- Есть возможность выделить долю в квартире в натуре – то есть обособить отдельную комнату от остальных и тогда получить возможность распоряжаться ею как угодно, но это долгий и дорогой процесс, и возможно это только в отдельных домах и в многокомнатных квартирах.
- Можно заключить соглашение о пользовании жилым помещением, в котором определяется, какая кому комната принадлежит и можно ли их сдавать в аренду. В ходе переговоров упомянуть и о разделении дохода, если сдавать квартиру или комнату в ней. Это может оказаться решающим фактором и соседи согласятся.
- Либо, если все мирные способы уладить конфликт исчерпаны, придется обратиться в суд и уже там определить порядок владения и распоряжения помещением.
Договор аренды должен заключаться в письменной форме в двух экземплярах для каждой из сторон. При регистрации договора требуется третий экземпляр для Росреестра. Договор можно заверить у нотариуса, чтобы придать ему дополнительную юридическую силу в случае судебных разбирательств.
Составление типового договора
Основное отличие договора аренды части квартиры от целой: предмет договора – отдельная жилая площадь, не включающая места общего пользования. Он должен быть описан предельно четко, и не менее четко нужно прописать права и обязанности снимающего жилье и арендатора в отношении остальной части квартиры.