Нельзя осуществлять перевод сельскохозяйственных земель в другую категорию в случаях, если их кадастровая стоимость выше на 50 процентов или дороже земель в муниципальном поселении или городском округе.
Использовать земельный участок не по прямому назначению – нельзя. Для постройки на сельхозучастке многоэтажного дома или торговой точки требуется разрешение с обоснованием.
Чем регламентируется смена категории?
Часто возникает необходимость произвести смену категории земельного участка сельскохозяйственного назначения для строительства различных объектов или по другим уважительным причинам.
У ДНП всегда есть высший управляющий орган, который решает все возникающие вопросы. Высшим органом является общее собрание всех членов (участников), которые состоят в партнерстве. Главная цель подобного партнерства между всеми участниками заключается во взаимной помощи разного характера всем участникам.
Переделка дачи под ПМЖ: практикум от FORUMHOUSE
Порядок, условия и права, на которых члены СНТ могут пользоваться указанным имуществом, определяется на общем собрании товарищества и закрепляется в протоколах.Имущество приобретается за счет средств участников СНТ, а значит, они имеют равные права на него.
Перевод земель сельхозназначения в СНТ
Важным условием возведения любого строения на земельном участке является соблюдение правил СНиП №30-02-97. В них предусмотрены основные требования к строениям (этажность, площадь и т.д.), расстояниям между постройками и другим правилам планировки и застройки собственного садового участка.
- После оформления земель, предназначенных для с/х использования, в собственность, подайте в соответствующие органы власти запрос, в котором выскажете требование перевести землевладение в садоводческое некоммерческое товарищество;
- Одновременно с этим начните собирать пакет необходимых бумаг;
- После подачи всех документов подождите некоторое время (не более 3 месяцев), по истечении которого вы получите решение о переводе земель, либо отказ в удовлетворении ходатайства;
- В случае, когда разрешение на смену назначения земель от муниципальных властей получено, оплатите все установленные законом взносы, получите документы и после этого, при необходимости, продавайте участок.
К заявлению приложите бумаги, которые подтвердят, что землевладение находится в собственности или предоставлено в пользование в соответствии с заключенным договором аренды. Список документов, которые нужно подавать вместе с прошением, может изменяться в зависимости от индивидуальных обстоятельств.
Как земли сельхозназначения перевести в земли СНТ
СНТ по закону должны находиться на земельных участках, имеющих сельхозназначение. Предназначение этой земли – выращивание овощей, фруктов и других растений, а построить на территории надела разрешается только домики дачного типа, небольшие по размерам.
Полевые сельскохозяйственные участки могут быть переведены в промышленные земли по тем же основаниям, если инициатор перевода доказал целесообразность размещения предприятия на указанном участке.
Необходимые документы
- Предоставление неполного пакета документов;
- Некорректное заполнение ходатайства;
- Наличие законодательного запрета на изменение категории данных земель;
- Отрицательный отзыв комиссии по экологии;
- Несоответствие заявленных целей использования участка утвержденному плану развития территории, к которой относится участок.
Порядок действий
Сельскохозяйственные участки, прилегающие к границам городских или сельских поселений, можно перевести в земли населенных пунктов для получения разрешения на строительство индивидуального жилья (для частных лиц) или для многоэтажной застройки (для организаций).
- выписка из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей (для заявителей — индивидуальных предпринимателей) или выписка из единого государственного реестра юридических лиц (для заявителей — юридических лиц);
- выписка из Единого государственного реестра недвижимости на земельный участок, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить;
- заключение государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;
- согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую, за исключением случая, если правообладателем земельного участка является лицо, с которым заключено соглашение об установлении сервитута в отношении такого земельного участка;
- проект рекультивации земель в случаях, установленных законом.
Еще на этапе сбора документов и подготовки заявления об изменении категории земли может потребоваться помощь юриста. Лучше заблаговременно обратиться к специалисту, чтобы предотвратить возникновение ошибок и нарушений норм законодательства.
Документы для перевода земли в промышленную
Изменение категории земли – длительная процедура. Если причина перевода земли в промышленную уважительная, то необходимо составить заявление, подготовить документы и передать пакет в муниципалитет или иной орган, в компетенции которого находится земля.
Отметим, что под ведение сельского хозяйства выделяются земли, пригодные для этого. А для объектов промышленности и иных целей выделяются земли менее ценные и плодородные, не предназначенные для сельскохозяйственных работ.
Категории земель и виды разрешенного использования в таблице 2022 года
- Понятие и назначение земель дается в Земельном Кодексе РФ ст. 77. Здесь указывается, что это категория угодий предназначена для ведения с/х, обработки, выращивания и хранения продукции. Поэтому допускается возведение соответствующих строений.
- Правовое регулирование вопроса оборота земель сельхозназначения осуществляется по нормам Федерального Закона № 101. В нем устанавливаются правоотношения относительно распоряжения, использования земель этой категории, а также устанавливается ряд ограничений относительно их оборота.
Земельный кодекс РФ
- разработка, выращивание и обработка продукции сельского хозяйства;
- создание инфраструктуры для полного цикла производства сельхозпродукции;
- ведение исследовательской деятельности в научных и учебных целях.
Чтобы понять, в чем отличия СНТ от ИЖС, нужно обратиться к Градостроительному кодексу РФ. На основании этого документа, к землям ИЖС относятся участки, предназначенные для строительства жилой недвижимости круглогодичного проживания. Такие земли находятся на территории населенных пунктов.
ИЖС и СНТ: в чем разница
Участки садоводческих товариществ (СНТ) расположены на землях сельскохозяйственного назначения. Конечно, построить дачу здесь тоже разрешено, однако, в первую очередь, эти земли предназначены для ведения садового хозяйства. Чаще всего собственники участков в садоводческих товариществах приезжают сюда только на сезон выращивания урожая, а затем возвращаются на свое постоянное место жительства.
Плюсы и минусы ИЖС
У населенных пунктов есть несколько важных преимуществ, которых нет у некоммерческих товариществ.
- Владельцы участков ИЖС не должны платить собственные средства на содержание дорог и освещение улиц. Эту обязанность берет на себя муниципалитет.
- Населенные пункты могут похвастаться развитой инфраструктурой. Здесь есть школы и детские сады, библиотеки и магазины.
- У каждого дома в населенном пункте есть индивидуальный адрес, а это значит, что оформить прописку здесь будет гораздо проще.
- Землю под ИЖС можно предоставить в качестве залога при оформлении кредита.
- Участок в населенном пункте стоит дороже, чем в СНТ, поэтому земли ИЖС можно выгодно продать.
- выписку из Единого государственного реестра юридических лиц или из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей;
- согласие правообладателя участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую.
В рассмотрении ходатайства могут отказать только в двух случаях: если с ходатайством обратилось ненадлежащее лицо или к ходатайству приложены несоответствующие документы.
2) с созданием особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения. Для создания туристско-рекреационной зоны и перевода земель сельскохозяйственной категории в «земли особо охраняемых территорий и объектов» должно быть принято постановление Правительства РФ о создании туристско-рекреационной особой экономической зоны на территории РФ, где расположен земельный участок (постановления Седьмого арбитражного апелляционного суда от 7 декабря 2010 г. № 07АП-10686/10, ФАС Северо-Западного округа от 21 сентября 2010 г. № А66-14704/2009);
Перевод земель в другую категорию
Для строительства зданий, строений и сооружений, необходимых в деятельности фермерского хозяйства, могут предоставляться и приобретаться земельные участки согласно пункту 2 статьи 11 Федерального закона от 11 июня 2003 г. № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве».
- Подготовка требуемых документов;
- Обращение в экологическую комиссию для проведения экспертизы;
- Получение заключения комиссии;
- Подача ходатайства в орган исполнительной власти субъекта федерации;
- Рассмотрение ходатайства – 60 дней;
- Принятие акта о переводе земельного участка в запрашиваемую категорию или отказ в таком переводе;
- Внесение сведений о новой категории земли в реестр недвижимости.
Физические и юридические лица ходатайствуют о переводе земель в категорию промышленных участков или земель поселений с целью получения возможности строить на таких землях производственные цеха или жилые здания.
Перевод сельскохозяйственных земель в другую категорию
После принятия решения копия акта направляется заявителю в течение 2-х недель, согласно п. 7 ст. 3 Закона № 172. Копия акта также направляется в Росреестр для внесения сведений в ЕГРН, после чего изменение земельной категории считается состоявшимся (п. 3 ст. 5 Закона № 172), при этом менять документы на земельный участок не нужно.
Чтобы перевести земельный участок сельхозназначения в другую категорию, заинтересованному лицу необходимо подать ходатайство о таком намерении в орган местного самоуправления или исполнительной власти, т.е нужно обращаться в местную администрацию.
Процедура перевода
Несмотря на относительную прозрачность процедуры, собственник может получить отказ при намерении перевести земельный участок сельскохозяйственного назначения в другую категорию. Обычно это происходит по следующим причинам:
Перевод земли из сельскохозяйственного назначения в ИЖС
После того, как орган кадастрового учета сообщает местной власти о внесенных изменениях, осуществляется государственная регистрация прав. Это необходимо для внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. Особенностью является то, что собственнику не нужно самостоятельно переоформлять все правоустанавливающие документы на участок.
Граждане чаще всего сталкиваются с необходимостью перевести участок из одной категории в другую, когда речь идет о небольших земельных наделах, полученных много лет назад в пользование от муниципалитета или садоводческого некоммерческого товарищества (далее в тексте – СНТ). Даже оформление в собственность или приватизация такой земли не дает владельцу официального права построить и зарегистрировать на этой территории жилой дом или иной объект, не отвечающий целевым требованиям. Чтобы поставить строение на государственный учет, необходимо получить разрешение на перевод земель из одной категории в другую.
Категории земель в России
Еще одна причина, из-за которой не может производиться перевод – если кадастровая стоимость заявленной территории слишком высока (более 50% относительно средней стоимости по региону). В любом из указанных случаев заявителю полностью вернут пакет документов в течение 30 рабочих дней с момента представления ходатайства, уведомив о причине отказа.
Шаг 3. Принятие решения с составлением соответствующего акта
Документ составляется в свободной форме или на бланке, утвержденном компетентными органами. Образец заполнения ходатайства можно найти на информационных стендах или на сайте ведомства, принимающего подобные заявления. При составлении нужно указать:
Копии личных документов и согласие правообладателя подаются ходатаем в уполномоченный орган госвласти вместе с ходатайством. Остальные документы подавать не обязательно, т. к. уполномоченный госорган может запросить их самостоятельно. Однако для ускорения процедуры лучше позаботиться об их наличии и предоставить самому.
Как известно, каждое муниципальное образование в России должно принять собственные Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), которые обязаны включать в себя градостроительные регламенты. В них указываются перечни ВРИ для земельных участков и объектов капстроительства внутри каждой территориальной зоны. Действие таких регламентов на сельхозугодья в составе земель сельхозназначения не распространяется, территориальное зонирование их не осуществляется и ВРИ участков из состава сельхозугодий не устанавливаются, а значит, они не могут и изменяться.
С чего начинается перевод земель в другую категорию
Перевод земель сельхозназначения в другую категорию запрещен для сельхозугодий, отличающихся особой ценностью и продуктивностью. В них включаются опытные поля сельскохозяйственных НИИ и вузов, а также участки с кадастровой стоимостью, существенно превышающей ее средний уровень по муниципальному образованию. Исключением из этого правила могут быть случаи, описанные в п. 3, 6, 7 и 8 вышеприведенного перечня.