При одностороннем отказе от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается, соответственно, расторгнутым или измененным (ст. 450 ГК РФ).
Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Согласно ст. 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются и в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Управление Роспотребнадзора по Республике Марий Эл
— существенное нарушение договора другой стороной (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора);
Подписать такой документ могут от лица собственников уполномоченные ОСС лица: председатель собрания, секретарь и члены счётной комиссии, председатель Совета МКД и его члены. При этом для дополнительного соглашения не действует требование ч. 1 ст. 162 ЖК РФ о необходимости собрать подписи с собственников, обладающих более чем 50% от всех голосов в доме.
ДУ заключается в письменной или в электронной форме с использованием ГИС ЖКХ путём составления одного документа, подписанного сторонами, на условиях, которые утверждают собственники на общем собрании, на срок не менее одного года, но не более пяти лет. Если стороны не заявят о прекращении действия документа по истечении этого срока, то он пролонгируется автоматически на тех же условиях (ч.ч. 1, 4, 6 ст. 162 ЖК РФ).
Предложить изменения в договор управления могут обе его стороны
Стороны могут внести изменения в договор управления только через решение общего собрания собственников помещений в МКД. Без него не получится утвердить корректировки и заключить дополнительное соглашение: именно ОСС наделено полномочиями определять условия ДУ и менять их.
Я отразил лишь немногие, но основные позиции, чем грешит предложенный населению договор управлении. Но и этого вполне достаточно, чтобы сделать выводы, почему нельзя подписывать договор управления многоквартирным домом, предложенный городскими чиновниками:
Предложение заключить договор (оферта) должно быть достаточно определенным и выражать намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Предложение заключить договор обязательно должно содержать существенные условия договора (всегда — условие о предмете, в некоторых случаях условие о цене, сроке).
Как заключить договор с УК (Проект ДОГОВОРА и Рекомендации)
- собственники жилых и нежилых помещений в МКД;
- ТСЖ, жилищные кооперативы или другие специализированные потребительские кооперативы (если таковые имеются);
- лица, принявшие МКД от застройщика после введения здания в эксплуатацию на основе акта ввода;
- застройщики МКД.
Выбор новой управляющей компании. Выбирайте заранее, до собрания. Посмотрите рейтинги на сайте Реформа ЖКХ. Походите по дворам, поговорите с жителями. Съездите группой жильцов к руководству управляющей компании, обсудите вопросы управления вашим домом.
Сколько раз можно перейти
Проведение общего собрания собственников. Собрание проводится в очной или очно-заочной форме.
Готовится повестка собрания:
– о проведении собрания в форме очно-заочного голосования;
– о расторжении договора управления;
– о выборе способа управления;
– об утверждении новой УК, условий договора и тарифов;
– о сроках передачи документации: за 30 дней до того, как закончится действие старого договора. Рекомендуется передать документы через 2-3 дня после проведения собрания. Если документация утеряна, старая управляющая компания обязана ее восстановить за свой счет (пункт 21 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами);
– о сроках передачи накопленных средств: после расторжения договора управления;
– о способе оповещения собственников о результатах собрания;
– о месте хранения протокола собрания.
Порядок действий для смены управляющей компании
Обратите внимание, как организация работает с жителями: автоматизированы ли процессы. В компании с автоматизацией меньше ошибок при расчетах, квитанции можно оплачивать онлайн, развита работа с заявками от жильцов. Такая организация больше расположена к жителям, быстрее реагирует на жалобы и обращения. Автоматизированная компания – современная компания. Она стремится оказывать качественные услуги, поскольку вкладывает ресурсы в прогрессивные программы для управления жилым фондом. Если есть выбор равноценных по отзывам компаний, лучше выбрать УК или ТСЖ с автоматизацией.
- проектная документация по строительству, реконструкции МКД утверждена или направлена на экспертизу проектной документации (иначе говоря, дополнять ее не нужно);
- проектная документация по строительству, реконструкции МКД не подлежит экспертизе и подано заявление о выдаче разрешения на строительство такого дома (если документация экспертизе не подлежит, но заявление о выдаче разрешения на строительство еще не подано, следует разработать новый раздел).
Рассматриваемые поправки направлены на то, чтобы региональные программы капитального ремонта, обосновывающие обязанность собственников помещений по уплате взносов на капремонт, были достоверны.
Состав проектной документации
Начиная с 30.06.2022 в ч. 2 ст. 153 ЖК РФ есть новый п. 7, который устанавливает обязанность застройщика (лица, обеспечивающего строительство МКД) в отношении помещений в данном доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, вносить плату с момента выдачи ему разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
Обязанность застройщика по внесению платы
Специальная норма теперь прописана в ч. 5.1 ст. 170 ЖК РФ. Предполагается, что все дома, введенные в эксплуатацию после утверждения региональной программы капитального ремонта, должны быть включены в нее при актуализации (проводится не реже одного раза в год – ч. 5 ст. 168 ЖК РФ). Общее правило о том, что обязанность по уплате взносов возникает у собственников по истечении восьми календарных месяцев после опубликования региональной программы, в которую включен дом (ч. 3 ст. 169 ЖК РФ), в данной ситуации не работает в силу специального указания в законе. Теперь орган государственной власти субъекта РФ должен установить срок, по истечении которого возникает данная обязанность, в пределах пяти лет с даты включения данного дома в региональную программу.
Нужен образец договора управления многоквартирным домом? Примеры формулировок, обзор судебной практики и практические рекомендации по составлению ДУ мы рассмотрели в 4-дневном онлайн-курсе «Договор управления — 2022».
Цена ДУ складывается из четырёх составляющих: содержание ОИ, текущий ремонт ОИ, управление МКД, коммунальные услуги. Плата за содержание ОИ представляет собой сумму стоимости выполненных работ и предоставленных услуг и стоимости КУ в целях содержания ОИ. Стоимость текущего ремонта определяется для каждого МКД индивидуально в зависимости от стандартов жилища и стандартов эксплуатации. Плата за управление МКД равняется стоимости выполнения стандартов, утверждённых ПП РФ N 416. Тарифы на КУ устанавливаются ОМС. В ДУ фиксируется порядок расчёта платы за КУ со ссылкой на тарифы, но не конкретная цена.
6. Отсутствие в договоре порядка ежегодной индексации цен на работы и услуги
Мы проанализировали договоры управления МКД наших клиентов и увидели, как из-за неудачных формулировок или пропуска важных пунктов они не только не упрощают работу УО, но и создают дополнительные препятствия.
— смет, описей работ по проведению текущего ремонта, оказанию услуг по содержанию общего имущества собственников помещений в МКД. Напомним, что в первоначальной редакции к технической документации относились только документы (акты) о приемке результатов работ. Сметы и описи заимствованы из Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170. Согласно п. 1.5.3 данного документа к технической документации, заменяемой в связи с истечением срока ее действия, относятся сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт. Представляется, что под описью следует понимать согласованный с собственниками помещений план работ по текущему ремонту и содержанию общего имущества. Что касается смет и описей услуг по содержанию общего имущества, включение их в перечень технической документации — это один из последовательных шагов повышения прозрачности работы управляющего (подобная детализация необходима для составления договора управления, а также для раскрытия информации об управлении МКД);
Как изменить договор управления многоквартирным домом
При отсутствии ТСЖ договор с управляющей компанией подписывается непосредственно собственниками. Здесь соглашение можно подписать с каждым из владельцев квартир в отдельности или в единственном экземпляре с председателем совета МКД. Управляющие компании привыкли к первому варианту, но второй позволяет сэкономить немало времени и денег. Действующие правила дают УК возможность самим организовывать заключение договора управления многоквартирным домом с председателем его совета. Как это делается – читайте в специальной статье в журнале «Управление МКД».
Статья 162
2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
«Следует также иметь ввиду, что договор с управляющей компанией является срочным и заключается, как правило, сроком от 1 года до 5 лет. Таким образом, по истечении срока договора вновь возникает возможность сменить УК», – уточнил юрисконсульт.
Объективные причины для смены управляющей компании могут быть разными, например, если УК осуществляя обслуживание дома, при этом не обеспечивает безопасность его жильцов, не содержит общее имущество в чистоте и порядке и не следит за техническим состоянием внутридомовых коммуникаций.
В соответствии с законодательством, девелопер обязан передать дом «коммунальщикам» через три месяца после ввода объекта в эксплуатацию, однако новостройка может не успеть заселиться за этот срок, особенно в кризис.
Кто имеет право поменять управляющую компанию?
При выборе новой управляющей компании инициативной группе необходимо заранее обозначить круг «претендентов», попросить их представить свои предложения по форме договора управления, перечню услуг по содержанию, ремонту жилья, тарифам и т. д.