Законопослушные граждане, уже продавшие жильё и только намеревающиеся заняться этим, как правило, не отказываются оплачивать в бюджет долю с полученного дохода. Однако многим из них сумма подоходного обложения представляется чрезмерно завышенной. Что подталкивает к проведению изысканий:
Не отрицая преимуществ пользования видеоматериалами в особенности, сделанными на прочном юридическом основании, не следует отказываться от проверки полученной информации. Законодательство меняется особенно в части подзаконных актов. Это на себе прочувствовали многие российские налогоплательщики, подавшие в 2022 году декларацию, не обеспокоившись выяснить заранее, не изменилась ли её форма.
Полезное видео
Лазейку, которой стремятся воспользоваться лица, умышленно занижающие цену в договоре, чтобы сократить базу налогообложения, законодатель достаточно плотно перекрыл. В п. 5 ст. 217.1 для установления базы налогообложения по объектам недвижимости рекомендовано учитывать её кадастровую стоимость. Продавец, указывающий цену ниже кадастровой стоимости, взятой с коэффициентом 0,7, обязывается платить НДФЛ с полученной таким образом суммы.
В 2022 году вы купили квартиру за 2 млн рублей и в 2022 продали за 5 млн. В 2022 вы должны подать в ИФНС декларацию 3-НДФЛ. Какой налог с продажи вы заплатите? Выгоднее воспользоваться вычетом расходов: из 5 млн (доход) вычитаем 2 млн (расход). Получается, что 13% налога нужно заплатить с полученной разницы в 3 млн рублей: 13% х 3 млн. = 390 тыс. рублей.
С 01.01.2022 года вступили в силу изменения в ст. 217.1НК РФ. Теперь, для того чтобы продать квартиру и не платить налог, нужно, чтобы она была в собственности не менее 5 лет. Это правило касается жилья, купленного после 01.01.2022 года.
Налог с продажи, если недвижимость была куплена до 1 января 2022 года
В феврале 2022 года брат подарил вам комнату в коммунальной квартире. Если вы продадите ее после марта 2022 года, то имеете право не подавать декларацию 3-НДФЛ и не платить НДФЛ с продажи. Так как комната получена в подарок от близкого родственника, то на вас распространяется 3-летний срок владения.
Запрещено использовать два вычета сразу. Перед тем как заполнять документ, нужно определить какой из вариантов будет выгоднее. Владелец сам решает, что ему лучше использовать. ФНС не может принудить применить какой-то определенный способ.
- получена по купле-продаже до 01 января 2022 года.
- получена по безвозмездной сделке (в дар от близкого родственника, унаследована, приватизирована).
- в собственности нет другого жилого помещения. Если недвижимость купили в течение трех месяцев до продажи, ее учитывать не будут.
Необходимые документы
При уступке прав налог такой же — 13%. Можно использовать имущественный вычет. Сроки минимального владения здесь не применимы: покупатель не может владеть квартирой, пока дом не достроен. Поэтому даже если стройка длится дольше 5 лет, при продаже по ДДУ платить НДФЛ все равно придется.
Важно! Если в семье две квартиры, купленные в период брака: одна квартира куплена женой, вторая – мужем, – такое жилье не будет считаться единственным и на этот случай распространяется общий 5-летний срок налогообложения.
Как будем платить?
Это выглядит так: например, если вы купили первую квартиру в июле 2022 года, в апреле 2022-го ее продали, но в феврале (т.е. до продажи первой квартиры) купили вторую квартиру. В этом случае налог на доход от продажи первой квартиры платить не придется, поскольку в собственности у вас остается вторая купленная квартира. Она-то и приобретает статус единственного жилья.
Как платить налог с продажи квартиры, находящейся в совместной собственности супругов?
При продаже квартиры или дома подавать декларацию о доходах нужно, даже если доход с продажи у вас нулевой. Декларация не подается при продаже квартиры (дома), если вы использовали при продаже льготный срок, а именно:
Если нет документа подтверждающего покупку недвижимости (договор купли-продажи не выдается при получении наследства, оформлении дарственной) и стоимость объекта неизвестна (получен безвозмездно: приватизация, дарственная), собственник может воспользоваться правом на получение имущественного налогового вычета при продаже недвижимости (1 млн. рублей).
Какой налог с продажи недвижимости в 2022 — 2022 году? Правда ли, что в 2022 году отменили срок владения недвижимостью 5 лет? Как рассчитать налог с продажи недвижимости?
Для недвижимости, купленной до 01.01.2022, срок минимального владения составляет 3 года.
Если Вы приобрели недвижимость до 01.01.2022 года, то при продаже этого объекта недвижимости в 2022 году Вы освобождаетесь от уплаты налога. Стоить отметить, что не имеет значения каким путем была получена недвижимость — будь то дарение, приватизация, договор купли-продажи (купчая), наследство — налог НДФЛ не платим!
Минимальный срок владения недвижимым имуществом
Сразу оговорим, что физические лица обязательно платят налог на доход. То есть, если квартира была куплена за 3 млн. руб, а продается за 5 млн. руб, то доход продавца составляет 2 млн. руб. Непосредственно с этой суммы и предстоит уплатить налог НДФЛ (налог на доход физических лиц) 13%.
При продаже имущества (за исключением ценных бумаг), полученного на безвозмездной основе или с частичной оплатой, а также по договору дарения, налогоплательщик вправе уменьшить полученные доходы от продажи такого имущества на величину документально подтвержденных расходов в виде сумм, с которых был исчислен и уплачен налог при приобретении (получении) такого имущества.
Вычет при продаже квартиры (сумма, не облагаемая налогом) предоставляется в размере дохода, полученного налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения, не превышающем в целом 1 000 000 рублей.
С какой суммы платится налог с продажи квартиры?
В начале 2022 года гражданин купил квартиру, а в конце 2022 года — продал. По документам стоимость, по которой квартира была продана, составила 1,5 млн. руб. Кадастровая стоимость на 1 января 2022 года — 2,4 млн. руб. Т.к. 1,68 млн. руб. (кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7 (2,4 млн. руб. * 0,7)) больше стоимости квартиры по договору купли-продажи, то для расчета налога с продажи квартиры учитывается именно 1,68 млн. руб., а не 1,5 млн. руб. При применении имущественного налогового вычета в размере 1 млн. руб. сумма НДФЛ с продажи квартиры будет равна 88400 руб. ((1,68-1)*0,13).
Если заявленная в документе сумма сделки будет меньше кадастровой стоимости объекта в текущем году (а она более или менее сопоставима с ценами в среднем по рынку), налогооблагаемая база для него будет рассчитана как 70% от этой кадастровой стоимости.
Третье основание, которое позволит продавцу жилья на законных основаниях не нести налоговую повинность – сравнительно низкая стоимость продаваемого объекта. Сделки с недвижимостью стоимостью менее миллиона рублей налогообложению не подлежат.
Когда подавать декларацию
Важно! Обратите внимание, в связи со вступлением в силу поправок в Налоговый Кодекс в 2022 году, минимальный период владения объектом недвижимостью, который освобождает продавца от налоговых отчислений, увеличен с трех до пяти лет.
Начнём именно с него: он равен максимум 1 миллиону рублей – это значит, что из цены продажи дома можно вычесть миллион, и уже потом считать налог, реальная экономия же составит 13 или 30% от неё для резидентов и нерезидентов соответственно.
Сумма к выплате может быть уменьшена либо за счёт применения имущественного вычета, либо уменьшения налогооблагаемой базы – поскольку НДФЛ платится с прибыли гражданина, то из суммы, за которую он продал дом, могут быть вычтены расходы на его предшествующее приобретение, либо, если дом был им построен – на строительство.
Расходы на покупку дома
- купившим дом в 2022 году или раньше;
- получившим его по наследству;
- получившим дом в подарок от близкого родственника;
- приобретшим права через договор ренты;
- приватизировавшим дом, ранее принадлежавший государству или муниципалитету.
Факторов, оказывающих влияние на расчёт и уплату налога немного, но знать о них должен каждый собственник недвижимости. Так, налог при продаже дома зависит от времени владения им, кадастровой и рыночной цены на жильё, расходов на покупку этого жилья, если они были понесены. Разберём по пунктам.
Кто и почему платит налог?
Пример №5. Хорошев и Климов продают тот же дом, но уже по долям. Сумма каждого договора составляет 1,4 миллиона рублей. Оба продавца пользуются послаблением в сумме один миллион рублей и оба получают в остатке доход в 400 000 рублей. Каждый из граждан заплатит 52 тысячи рублей в виде налогов.
Резюмируем
Напомним, что стоимость недвижимости по кадастру представляет её ценность с точки зрения государства. Для расчёта кадастровой цены привлекаются эксперты. Они оценивают не все дома в индивидуальном порядке, а делят их на группы согласно расположению, году постройки, площади, средней региональной стоимости квадратных метров, инфраструктуре и прочим параметрам. Узнать стоимость конкретного дома по кадастру может любой пользователь интернета. Нужно посетить портал Росреестра, ввести в специальное поле адрес жилого объекта и нажать кнопку «Поиск».
НК РФ предоставляет право на вычет в 1 млн рублей. Воспользоваться им можно при продаже недвижимости. Получение такой льготы доступно для всех, включая официально нетрудоустроенных. Таким образом государство стимулирует рынок недвижимости. Это своеобразная мера поддержки.
Как избежать уплаты налога
При уступке прав налог такой же — 13%. Можно использовать имущественный вычет. Сроки минимального владения здесь не применимы: покупатель не может владеть квартирой, пока дом не достроен. Поэтому даже если стройка длится дольше 5 лет, при продаже по ДДУ платить НДФЛ все равно придется.
Налог при продаже квартиры по договору долевого участия
При уплате НДФЛ из стоимости жилья, цена не имеет значения. Из цены вычитается миллион, и налог уплачивается с той суммы, которая остается. Применять вычет разрешено всего один раз в год. Если за один год собственник продал более двух объектов недвижимости, государственную «скидку» получит только один из них.
Есть риелторы, которые могут предложить продавцам снизить цену в договоре с помощью «неотделимых улучшений» — квартира якобы продается за одну сумму, а ремонт называют неотделимым улучшением и продают за дополнительную. Нет никакой гарантии, что схема не вскроется, а вы попадете под суд за налоговое преступление, так как это тоже не прописанный в законе способ снизить налоговую базу. Например, это может произойти, если покупатель попробует получить налоговый вычет и подаст документы в налоговую.
У вас есть однокомнатная квартира, купленная больше трех лет назад. В феврале 2022 года вы купили новую трехкомнатную, а «однушку» выставили на продажу. Покупатель нашелся в апреле 2022 года, через 60 дней. Сделку провели, вы получили деньги.
Если продали квартиру, а есть еще жилье
Вычет может сделать налогооблагаемую базу отрицательной. Проще говоря, если расходы в итоге буду больше, чем доход с покупки квартиры, то платить налог и как-то отчитываться перед налоговой инспекцией не нужно.
С 2022 года минимальный срок владения жильем для продажи без налога и декларации составит три года — вместо пяти лет, как сейчас. Это значит, что продать квартиру без налогов можно будет через три года после покупки. Но так разрешат делать не с любым жильем и не прямо сейчас. С другой стороны, продавать без налога раньше пяти лет можно и сейчас. Как обычно, везде есть нюансы, в которых стоит разобраться еще до покупки квартиры и даже если не собираетесь ее продавать.
Как продать квартиру без налога
Минимальным сроком владения называют период, по окончании которого можно продавать имущество без уплаты НДФЛ и подачи декларации. Если продать имущество раньше, нужно как минимум отчитаться о сделке перед налоговой инспекцией, даже если нет налога к уплате.
Что такое минимальный срок владения и как он влияет на налоги
- Если квартиру купили в 2022 году или позже, минимальный срок владения — 5 лет. При продаже в 2022 году придется подавать декларацию и считать НДФЛ.
- В 2022 году минимальный срок для таких квартир, комнат и домов снизят до 3 лет.
- Снижение срока коснется только продажи единственного жилья. На момент сделки в собственности не должно быть другой квартиры.
- Если продается не единственное жилье, минимальный срок все равно составит 5 лет.
- Но если новую квартиру купили в течение 90 дней до продажи той, по которой считают налог, минимальный срок составит 3 года. Допустим, первую квартиру купили в январе 2022 года. В октябре 2022 года купили еще одну квартиру. В январе 2022 года старую можно продать без налога. Минимальный срок владения для нее составит 3 года, хотя на момент сделки это не единственное жилье.
- Для квартир, которые покупали до 2022 года, минимальный срок владения составляет 3 года даже сейчас.
- Если квартира досталась в наследство, как подарок от близкого родственника или через приватизацию, ее можно продать без налога спустя 3 года. Требования к единственному жилью при этом нет.
- При продаже раньше минимального срока можно применить вычеты: 1 млн рублей или фактические расходы на покупку. Это тоже работает сейчас. Но декларацию придется подать даже при нулевом налоге.
- Сейчас действуют прежние сроки. Новые условия — только с 2022 года.
Размер подоходного налога:
Так как Морозов Н.М. и Морозова И.М. продали свои доли по отдельным договорам купли-продажи, каждый из них может получить стандартный вычет в размере 1 млн рублей. Соответственно, каждый из них должен будет заплатить налог в размере: (1 200 000 – 1 000 000) х 13% = 26 000 рублей.
Размер подоходного налога:
Морозов А.К. не должен платить налог, так как вправе применить вычет по расходам, то есть вычесть затраты на покупку из стоимости продажи. В результате его налогооблагаемый доход будет равен нулю.
Пример 1: Продажа квартиры, которой владели более минимального срока
Размер подоходного налога:
При совместной собственности стандартный налоговый вычет при продаже квартиры (1 млн руб.) может быть перераспределен супругами в любых долях. В данном случае Журавлевы распределили его поровну (по 500 000 рублей каждому). Сумма налога при продаже квартиры на каждого из супругов составит:
(3 000 000 х ½ — 1 000 000 x ½) x 13% = 130 000 рублей.
По законодательству собственник участка, который владеет им менее 3 лет, для снижения налоговых выплат может воспользоваться вычетом. Он составляет 1 миллион рублей. Если вернуться к рассмотренному примеру, то 13 процентов придется уплатить уже не с 5 миллионов, а с 4. Поэтому и размер выплаты будет значительно уменьшен.
Это интересно! Резидентами России считают граждан, проживающих на территории страны более полугода и имеющих гражданство или вид на жительство. Если гражданин при этом имеет вид на жительство в другой стране, то он считается нерезидентом. Также нерезидентами считают граждан, проживающих в стране менее 183 дней в году.
Как рассчитать сумму
При получении прибыли от продажи гражданин обязан уплатить НДФЛ. Естественно, речь идет только о недвижимости, находящейся на территории России. Сумма налогообложения будет различной для каждого отдельного случая. Некоторые граждане при стечении определенных обстоятельств могут снизить процентную ставку или вовсе избежать выплат государству.
При продаже дома с земельным участком, сумма полученного дохода может быть уменьшена на 1 млн. руб. или на сумму трат по покупке данной недвижимости (если есть документальное подтверждение «покупным» тратам).
Срок владения домом, при котором нужно уплатить налог
Необходимо отметить, что право на н/в и расчёт налога по ставке 13% имеют только резиденты, то есть те, кто пребывает на территории РФ более 183 дней. Нерезиденты платят налог по повышенной ставке – 30%, и права на вычет не имеют.
Уменьшение налога с продажи на сумму налогового вычета
Налог с продажи дома подлежит уплате, если указанная недвижимость находилась в собственности менее трёх (пяти лет). Разный срок владения имуществом обусловлен способом получения реализуемой недвижимости и (или) датой приобретения объекта. Помимо подоходного платежа, подлежащего уплате при продаже имущества, собственнику в определённых случаях необходимо внести в бюджет платежи, обусловленные способом приобретения данного имущества (дарение, получение по наследству).