Признание договора купли продажи недействительным по безденежности

Содержание

На основании п. 2 ст. 812 ГК РФ письменная форма договора займа допускает только письменные доказательства, за исключением фактов обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения или стечения тяжёлых обстоятельств. Поэтому опровергнуть безденежность путем свидетельских показаний практически нереально.

Важно учесть, что безденежность возможна даже при добросовестном исполнении обязательства займодавцем. Так, при безналичной передаче денег сумма может не дойти до заёмщика по вине банка, что явится препятствием для их реального получения и фактического использования.

Лучшая защита – нападение

Долг платежом красен – говорят в народе. Но что делать должнику, если передача денег состоялась только на бумаге? В реальной жизни заёмщик их так и не увидел, но данное обстоятельство не помешало бывшему компаньону обратиться в суд с требованием вернуть всё до единой копейки, указанной в соглашении или расписке.

заключение сделки, противоречащей закону или иному юридическому документу;
подписание договора в отсутствие требуемого по нормативному правовому акту одобрения соответствующего органа или лица;
заключение сделки под воздействием значительного заблуждения;
подписание договора под воздействием обмана, угроз, насилия или иных критических факторов и др. случаи.

Признание договора купли-продажи недействительным — как осуществить правильно?

Сделка признана ничтожной;
Сделка оспорена в суде;
Договор купли-продажи квартиры расторгнут.

Ничтожность сделки. Сделка признается ничтожной, если была совершена с явным нарушением законодательных норм. Признаки таких сделок прописаны в ст. 168 – 172 ГК РФ. К примеру, к таким сделкам относятся совершенные с недееспособными или несовершеннолетними гражданами, заключенные по поддельным документам, мнимые и притворные сделки. Срок давности – 3 года, но он может быть увеличен до 10 лет.
Оспаривание. Производится в суде на основании обращения истца, который считает, что его права в данной сделке купли-продажи квартиры нарушены. Как правило, в качестве истца выступают наследники, кредиторы, супруги и т.д. Если суд признает, что права действительно были нарушены, то сделка будет признана оспоренной. Срок давности при оспаривании сделки – 1 год с момента, когда заинтересованное лицо узнало о нарушении своих прав.
Расторжение. Договор купли-продажи может быть расторгнут по взаимному согласию либо через суд по требованию одной из сторон, если один из участников сделки существенно нарушил условия купли-продажи. Например, не выплатил остаток стоимости квартиры либо сама квартира, ее параметры, оказались гораздо хуже заявленных. В данной ситуации договор расторгается, при этом, согласно закону, продавец имеет право не возвращать покупателю полученные от него деньги. Поэтому юристы и риелторы рекомендуют вставить в договор купли-продажи пункт, который бы регулировал этот момент: возвращаются ли покупателю при расторжении договора деньги или нет.

Признание договора купли-продажи недействительным 2022

В соответствии со ст. 555 ГК РФ стоимость имущества должна быть отражена в договоре купли-продажи недвижимости как одно из его существенных условий. Таким образом, при покупке недвижимости покупатель обязан уплатить согласованную с продавцом сумму денег.

Постоянно, штатный.

11.11%

Только по мере необходимости.

44%

Особо нет надобности, консультируюсь в интернете.

44.89%

Проголосовало: 225

Признать куплю-продажу недействительной можно через суд, если недвижимость на момент подачи документов находится в залоге или под арестом. Регистратор просто приостановит переход права собственности до снятия обременений. Также в качестве одного из исковых требований можно указать возврат аванса или задатка, если деньги переданы продавцу при подписании ДКП.

Притворной считается операция, если она совершена для прикрытия другой сделки. Например, когда вместо оформления ДКП продавец подписывает договор дарения, чтобы избежать уплаты налога при продаже недвижимости.

Мнимая или притворная сделка

Признавать ничтожную сделку через суд не всегда обязательно. В большинстве случаев ничтожный ДКП просто не примут для регистрации права собственности в Росреестре. Например, если недвижимость продается с обременением, сделка нарушает требования законодательства.

Проверить подлинность доверенности на продажу объекта недвижимости можно в реестре доверенностей на сайте Федеральной нотариальной палаты. Там есть страница www.reestr-dover.ru. Указав реквизиты документа — дату удостоверения доверенности, номер, присвоенный в реестре, фамилию, имя и отчество нотариуса, который её удостоверил — можно убедиться в достоверности доверенности и её актуальности, то есть понять, действительна ли доверенность на сегодняшний день.

Если владелец квартиры банкрот, в отношении него есть имущественные иски или ведётся исполнительное производство, то продажу им квартиры с большой вероятностью смогут оспорить кредиторы. Тогда объект вернётся прежнему собственнику, а покупатель встанет в очередь кредиторов, чтобы получить деньги, заплаченные за квартиру. Причём, если человек на момент продажи жилья не был банкротом, но обанкротился в течение трёх лет после заключения сделки, это тоже плохо для покупателя квартиры. Кредиторы могут доказать в суде, что продажа была проведена чтобы увести имущество должника, и такая сделка будет признана недействительной.

От разрыва договора страдает покупатель

Следующая степень защиты – исключение поводов для оспаривания сделки. Ранее портал METRTV.ru приводил достаточно подробную инструкцию для проверки приобретаемой квартиры, позволяющую минимизировать возможность проблем для её будущего владельца, а также разбирал ситуации, в которых лучше просто отказаться от покупки конкретного объекта. Ну и, разумеется, покупателю следует воздержаться от угроз в адрес продавца или введения его в заблуждение. Согласно статьям 178 и 179 Гражданского кодекса такая сделка может быть оспорена и признана недействительной.

— на Откроется в новой вкладке.»>приобретенную у наследника квартиру имеют право другие наследники ее бывшего владельца («неучтенные» наследники подают иск);
— не получено согласие супруга(-ги) на продажу квартиры, являющуюся Откроется в новой вкладке.»>совместной собственностью супругов (несогласный супруг может подать иск);
— в результате сделки оказались нарушенными Откроется в новой вкладке.»>права несовершеннолетних (например, не выполнено условие, указанное в Разрешении Органов опеки и попечительства), или не выполнено условие Откроется в новой вкладке.»>применения материнского капитала;

Основания для признания сделки купли-продажи квартиры недействительной

Какие еще могут быть основания для оспаривания сделки купли-продажи квартиры Покупателю лучше уточнить на Откроется в новой вкладке.»>консультации профильного юриста, применительно к условиям конкретной сделки, после того, как будет собрана необходимая информация и документы для покупки квартиры (как это делается – см. Откроется во всплывающем окне.»>ПОШАГОВУЮ ИНСТРУКЦИЮ).

Виды ничтожных сделок

Каждая из сторон сделки в этом случае должна возвратить другой стороне все полученное по сделке, а если это физически невозможно, то – компенсировать деньгами. Такой возврат в первоначальное состояние (как было до сделки) называется «двусторонняя реституция».

Обратите внимание! Оспаривание договора продажи недвижимости по безденежности является довольно распространенным явлением, что подтверждается судебной практикой (см., например, постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 19.10.2022 № Ф06-12132/2022 по делу № А12-59663/2022).

В последствии Плотников В.Ю. уточнил заявленные требования и обратился в суд с иском к Новикову В.Г. о применении последствий недействительности сделки, в котором указал, что 00.00.0000 между ним и гр. Новиковым В.Г. был заключен Договор купли-продажи квартиры. В соответствии с условиями этого договора, Новиков В.Г., выступая в качестве продавца, был обязан передать в собственность ему (покупателю по сделке) 3-х комнатную квартиру, находящуюся по адресу: Анапский район, станица Гостагаевская, (. ),общей площадью 64,2 кв.м.. Продаваемая квартира принадлежит Новикову В.Г. на праве собственности на основании Договора купли-продажи жилого дома от 00.00.0000, удостоверенного нотариусом г. Анапа Г.И.Г. в реестре за 000 и Договора купли-продажи квартиры по доверенности от 00.00.0000, удостоверенного нотариусом г. Анапа Г.И.Г. в реестре за 000. Так, изначально у Новикова В.Г. возникло право нак. XXX что составляет 1/8 часть дома, а затем нак. XXX (еще 1/8 часть дома). Таким образом, на момент совершения сделки Новиков являлся собственником объединенной квартиры 000 (что составляет 1/4 часть дома лит.А) и сарая лит.Г. Согласно адресной справки Управления архитектуры и градостроительства г.-к. Анапа, квартире присвоен номер 3. Техническое обследование квартиры Новикова В.Г. было проведено ГУП КК «Крайтехинвентаризация» по г. Анапа и 00.00.0000 выдан технический паспорт инвентарный 000. В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество сведения о квартире отсутствуют в связи с тем, что Новиков В.Г. не подавал в регистрирующий орган правоустанавливающие документы на объект недвижимости и свидетельство о государственной регистрации права не получал. Цена квартиры, согласно договора, составила 840 000 (Восемьсот сорок тысяч) рублей. Указанные денежные средства Новиков В.Г. получил от Плотникова В.Ю. полностью к моменту заключения сделки, о чем свидетельствует п. 6 договора и личная подпись Новикова. Дополнительного документа о передаче денег (акта, расписки) не составлялось. Стороны договора пришли к соглашению, что фактическая передача квартиры от продавца к покупателю будет произведена «01» августа 2011 года (п.8 договора). Заключенный договор купли-продажи квартиры вместе с актом приема-передачи должны были в течение 3-х дней сданы на государственную регистрацию в Анапский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю. И в течение 10 дней с момента подписания акта Новиков В.Г. обязан был сняться с регистрационного учета (выписаться) вместе с членами своей семьи с указанного адреса. Получив деньги за квартиру, Новиков В.Г. не выполнил ни одного своего обязательства. Квартиру по акту ему (Плотникову В.Ю.) не передал, в регистрирующий орган не явился, с регистрационного учета не снялся. Передавать квартиру Новиков В.Г. отказывается, денег за квартиру не возвращает. Самостоятельно обратиться в регистрирующий орган с договором он не может, так как закон предусматривает сдачу в регистрирующий орган полного пакета документов обеими сторонами по сделке. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи (п.2 ст.218 ГК РФ). В соответствии со ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются. Данное поведение (бездействие) Новикова В.Г. является уклонением от государственной регистрации сделки с недвижимостью. Пунктом 11 договора предусмотрено, что в случае уклонения одной из сторон от подписания акта приема-передачи квартиры или государственной регистрации перехода права собственности, решение о признании права собственности на квартиру и о государственной регистрации права собственности выносится судом. Аналогичное правило содержится в статьях 165 и 551 ГК РФ, согласно которым если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее исполнения и регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Неоднократные устные его требования к Новикову В.Г. исполнить взятые на себя обязательства и передать квартиру по акту последним не исполнялись. Им 00.00.0000 в адрес Новикова В.Г. была направлена письменная претензия об исполнении в срок до 00.00.0000 своих обязательств по заключенному договору, которая также осталась без удовлетворения. Просил взыскать с Новикова В.Г. полученные по сделке 840 000 рублей и проценты за незаконное им пользование 7,25% в год или за пер д. XXX.00.0000-00.00.0000г. сумму в размере 71 000 рублей.

Оспаривание договора купли-продажи недвижимости по безденежности

Неисполнение покупателем условий по оплате имущества полностью или частично после перехода к нему права собственности является основанием для обращения продавца в судебный орган с целью расторжения договора и обязания вернуть недвижимое имущество. Такой договор может быть признан судом безденежным. Помимо возврата имущества, недобросовестный покупатель может также понести ответственность за незаконное присвоение чужих финансов (ст. 395 ГК РФ) и выплатить продавцу компенсацию в виде упущенной выгоды по сделке.

Согласно решению суда от Дата 5 Правобережного районного суда г. Магнитогорска, вступившим в законную силу Дата 8, признан действительным договор купли-продажи трехкомнатной Адрес 1 в г. Магнитогорске от Дата 3, заключенный между Литвиновой *.*. и Григорий *.*., признано право собственности Григорий *.*. на данную квартиру.

Оспаривание договора купли-продажи недвижимости

Выявление хотя бы одного основания является поводом для признания договора недействительным. Такое решение может вынести только суд. Если будет выявлено, что ни одна сторона не совершала сделку с умыслом, то производится возврат ценностей друг другу. В случае наличия умысла одной стороной суд назначит конфискацию ее имущества или денег, полученных в результате соглашения, и выплату морального вреда потерпевшей стороне. При сговоре обе стороны лишаются полученных объектов и ценностей в результате подобного соглашения в пользу государства.

Конференция ЮрКлуба

Доводы представителя ответчика о том, что деньги, выплаченные за Литвинову *.*. принадлежали не Григорий, а Кравцову, поэтому расписку следует признать безденежной, не основаны на законе, т.к. в силу ст. 313 ГК РФ исполнение обязательства может быть возложено должником на третье лицо, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа не вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично. В этом случае кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом. Распиской Литвинова *.*. подтверждала, что приняла исполнение обязательства по договору купли-продажи от Григорий, в том числе в сумме 1172000 руб.

Нарушение требований законодательства или иного нормативно-правового акта (на основании п. 2 ст. 168 ГК).
Цель подписания договора противоречит основам правопорядка и нравственности (на основании ст. 169 ГК).
Договор подписан для вида без намерения создать правовые последствия (по п. 1 ст. 170 ГК). Например, договор купли-продажи квартиры не для передачи права собственности на нее, а для сокрытия имущества от взыскания в рамках открытого исполнительного производства.
Договор совершен в целях прикрытия другой сделки, включая сделку на иных условиях (по п. 2 ст. 170 ГК). Например, вместо договора купли-продажи оформлена дарственная для ухода от налогообложения.
Договор подписан недееспособным вследствие психического расстройства гражданином (на основании ст. 171 ГК). Но здесь есть определенный нюанс: если сделка совершена в интересах этого гражданина и повлекла для него выгоды, то она не может быть признана недействительной по п. 2 ст. 171 ГК.
Договор подписал несовершеннолетний гражданин в возрасте до 14 лет (малолетнее лицо) – по ст. 172 ГК или в возрасте от 14 до 18 лет без согласия родителей, попечителя или усыновителей по ст. 175 ГК.
Договор подписан в противоречии с целями деятельности, которые были сформулированы в учредительных документах (на основании ст. 173 ГК).
Документ подписан без получения согласия от третьего лица, органа юрлица, государственных и муниципальных органов власти (на основании ст. 173.1 ГК).
В рамках договора превышены полномочия на заключение сделки (по ст. 174 ГК).
Договор, подписанный с нарушением запрета или ограничения на распоряжение имуществом, которое вытекает из законодательства о банкротстве или запрета на распоряжение имуществом должника (на основании ст. 174.1 ГК). Например, договор купли-продажи имущества из состава конкурсной массы, которая должна была быть направлена на продажу в целях погашения требований кредиторов, и тем самым должник нарушил имущественные интересы кредиторов.
Договор по распоряжению имуществом, который был свершен без согласия попечителя, если лицо был ограничено в дееспособности (на основании ст. 176 ГК).
Договор подписало дееспособное лицо, но в момент его подписания оно находилось в таком состоянии, когда было не способно понимать значения своих действий или руководить ими (по нормам ст. 177 ГК). Например, договор подписало лицо в состоянии алкогольного или наркотического опьянения.
Договор подписан под влиянием заблуждения и может быть признан недействительным по иску стороны, которая действовала под влиянием заблуждения. Заблуждение стороны должно быть настолько существенным, что, зная о реальных последствиях договора, сторона никогда бы не пошла на его подписание (на основании ст. 178 ГК).
Договор был совершен под влиянием насилия, угрозы или обмана, либо он вынужденно был заключен на крайне невыгодных условиях из-за тяжелых обстоятельств (по ст. 179 ГК). Обоснованием невыгодных условий договора могут стать доказательства того, что условия договора существенно отличаются от условий аналогичных контрактов (Определение ВС РФ от 2022 года №305-ЭС16-9313).

Основания для признания договора недействительным

Наименование суда.
Адрес судебной инстанции.
Сведения об истце.
Сведения об ответчике.
Цена иска.
Описания обстоятельств случившегося: суть оспариваемого договора, когда и кем он был подписан, на каких основаниях.
Основание для признания договора недействительным со ссылкой на нормы Гражданского кодекса.
Требования к суду.
Дата и подпись.

Сроки исковой давности

Сторона не может заявлять о том, что соглашение было недействительным после принятия исполнения по договору и при отсутствии надлежащего исполнения договора в полном объеме или в определенной части. Исключением являются те случаи исполнения договора, в рамках которого были зафиксированы заведомо недобросовестные действия (по ст. 431.1 ГК). То есть контрагент еще на этапе подписания договора не ставил перед собой целью его исполнение.

И даже под тем, что описан под цифрой 2! Искренне не советуем вам игнорировать эту часть. Даже если недвижимостью впредь не сможет пользоваться никто кроме нового владельца, в договоре стоит данную деталь обозначить. Иначе человек, который приобрел вашу квартиру, придет к вам и скажет, что вы с ним эту тему не обсуждали, а значит и договор у вас – незаключенный.

Обычно, конечно, признание договора незаключенным происходит по инициативе последнего. После пробы жилья «на вкус» вчерашние покупатели часто разочаровываются в своем выборе. Проведя в квартире определенное количество времени, они с неприятным удивлением открывают для себя тщательно замаскированные продавцом минусы: проблемы с отоплением, трубами или соседями. А бывает, и вовсе узнают, что многоэтажка была возведена на бывшей кладбищенской территории. Тогда, неудовлетворенные приобретением, они пытаются вернуть свои деньги. Второй стороне сделки такой поворот событий, очевидно, не нравится – мало кто любит выкладывать едва полученную валюту из кармана.

Как происходит признание договора незаключенным?

Имейте в виду, что соглашения со второй стороной необходимо добиться по каждому из вышеперечисленных параметров. В противном случае сделку можно будет назвать незаключенной. Другими словами, если вы – продавец, который хочет предотвратить подобное печальное развитие событий, вам нужно сразу удостовериться, что потенциальный покупатель подписывается под каждым из четырех обозначенных пунктов.

Формально настаивать на аннулировании сделки с объектом недвижимости может как продавец (и его близкие), так и покупатель. На практике же покупатели пытаются аннулировать сделку крайне редко. Ведь именно покупатель от разрыва договорных отношений пострадает гораздо более существенно. После признания договора купли-продажи недействительным (ничтожным) недвижимость возвращается продавцу, а деньги должны быть возвращены покупателю. На практике продавец, как правило, заявляет, что денег у него уже нет – потратил, потерял. А значит возврат средств покупателю растягивается на многие годы – продавец годами выплачивает покупателю определенный процент своей зарплаты. Или вовсе ничего не выплачивает, если не имеет официального заработка.

От разрыва договора страдает покупатель

Но даже если доверенность оформлена на родственника, это не даёт гарантии, что сделка купли-продажи в будущем не может быть оспорена. Неоднократно случалось, что доверенные лица продавали квартиры уже после смерти доверителя (владельца квартиры). Такая сделка может быть признана ничтожной, так как после смерти доверителя доверенность становится недействительной.

Сделки в группе риска

Пример: Должник, имущество которого уже арестовано, продает квартиру третьему лицу, которое не в курсе сложившейся ситуации. Так как уже к моменту продажи должник не имел права распоряжаться квартирой, такая сделка будет признана ничтожной.

Порядок действий

Договор купли-продажи признается ничтожным, если одной из сторон выступает недееспособное лицо (ст. 171 ГК РФ). Если одна сторона знала о недееспособности второго участника, то она обязана возместить ему ущерб.

Несоответствие сделки закону

При продаже квартиры, которая является совместной собственностью, не учитывалось мнение супруги/супруга (не было получено согласие на сделку).
В результате продажи жилья были нарушены права несовершеннолетних лиц, которые либо проживают в этой квартире, либо являются ее совладельцами (не было получено разрешение от органов опеки).