Если заключить договор управления с собственниками сроком на один год с условием пролонгации, УО при необходимости может расторгнуть договор в одностороннем порядке. Главное – подробно прописать в договоре процедуру отказа от договора: утвердить шаблон уведомления собственников, способы и сроки его доставки и другие важные пункты.
Расторгнуть договор управления досрочно можно по обоюдному согласию сторон в соответствии с требованиями ст. 450 ГК РФ (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ). Сделать это можно, инициировав общее собрание собственников помещений в МКД по вопросу расторжения ДУ (ч. 3 ст 161 ст. ЖК РФ).
Сроки действия договора управления многоквартирным домом
Договор управления – основной документ, регулирующий отношения между собственниками помещений в МКД и организацией, на которую возложена обязанность управлять домом и общим имуществом за плату. Читайте о том, кто и на какой срок заключает договор управления и при каких условиях он может быть расторгнут.
Если в МКД 100 и больше квартир, прямое управление многоквартирным домом не допустимо. Количество жильцов в доме пропорционально поступающим от них требованиям относительно обслуживания МКД. Возникает огромное количество дополнительных задач, решение которых достаточно трудно контролировать. Вероятность достигнуть соглашения со всеми жильцами слишком мала. В подобных условиях целесообразнее создавать ТСЖ.
Чтобы непосредственное управление начало действовать, в соответствии со ст. 164 ЖК РФ, нужно заключить соглашение с компаниями-подрядчиками, которые переймут обязанности, направленные на содержание и ремонт недвижимого имущества. Это – важнейший этап при переходе на новую форму руководства.
Как перейти на непосредственное управление МКД
Читатели юридических порталов часто интересуются, сколько квартир должно быть в доме для непосредственного управления. Этот нюанс регулирует ст. 161 ЖК РФ. Чтобы жители МКД могли воспользоваться обслуживанием напрямую, в здании должно быть не меньше 13 квартир, но и не больше 30.
4.3.8. Подготовить к началу отопительного периода внутридомовые инженерные системы к работе в зимних условиях и получить Акт (паспорт) готовности к работе в отопительный период в установленном порядке. Ресурсоснабжающая организация возобновляет отпуск тепловой энергии и теплоносителя потребителю в начале отопительного периода только после предъявления Поставщику утвержденного в установленном порядке Акта (паспорта) готовности к работе в отопительный период, находящихся в эксплуатационной ответственности Исполнителя сетей и систем теплопотребления.
5. Условия ограничения или прекращения подачи коммунального ресурса
10.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему договору, если оно явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы и если эти обстоятельства повлияли на исполнение настоящего договора.
При этом срок исполнения обязательств по настоящему договору отодвигается соразмерно времени, в течение которого действовали такие обстоятельства, а также последствиям, вызванным этими обстоятельствами.
11. Действие договора
12.2. В случае внесения изменений в законодательство Российской Федерации, непосредственно касающихся предмета настоящего договора, Стороны вносят соответствующие изменения или дополнения в настоящий договор путем заключения дополнительных соглашений, а при невозможности его приведения в соответствие с законодательством Российской Федерации прекращают его действие.
Для заключения договора можно использовать акт, утвержденный Правительством в Постановлении №416 от 2013 года «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами». Вне зависимости от формы документа на управляющую организацию возложена обязанность приступить к оказанию услуг в течение 30 дней.
Строительная компания подписывает акт в течение 5 дней. Отсчет ведется с момента получения разрешения на сдачу дома в эксплуатацию. В этой ситуации застройщик выступает в качестве заказчика, так как производит согласование списка работ и величины оплаты на них.
Договор управления с застройщиком
- владельцы жилых помещений. Форма непосредственного руководства может применяться, если в доме расположено не более 30 квартир;
- товарищество собственников жилья (ТСЖ);
- жилищный кооператив (ЖСК);
- управляющая организация.
При таком способе управления МКД вся ответственность за благополучие дома и закрепленных за ним территорий ложится на плечи инициативной группы или распределяется между всеми жильцами. Кто именно и в каких масштабах будет ответственен за управленческую деятельность, решается на общем собрании собственников (ОСС).
Законодательная база
Общедомовые нужды (ОДН) начисляются ресурсоснабжающей организацией. В соответствии с п.44 «Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», положительный объем ОДН распределяются между всеми квартирами в МКД пропорционально тому, какую площадь имеет жилое помещение.
Особенности НУ
Рассмотрим, как управлять многоквартирным домом самостоятельно. Согласно статье п.3 ст. 161 ЖК РФ, способ управления многоквартирным домом определяется на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным (как быть, если способ управления не выбран или не реализован?).
Председатель совета дома может вступать в переговоры по условиям договоров, заключаемых собственниками. По доверенности или решению собрания он может также заключить эти договоры от имени собственников на условиях, определённых собранием. Если председатель выступает по решению собрания, то приобретают права и становятся обязанными все собственники. Если он действует по доверенностям, то приобретают права и становятся обязанными собственники, которые дали доверенности. В любом случае собственники вправе потребовать у организаций копии договоров (ч. 8 ст. 161.1 Жилищного кодекса РФ).
Ещё раз акцентирую внимание на том, что правильно содержать общедомовое имущество через заключение договоров о содержании и ремонте (подп. а» п. 16 Правил содержания общего имущества №491), а в реальности может быть что угодно.
Как выглядит в жизни
Формально, если большинство собственников не заключили договоры, то муниципалитет должен провести конкурс для отбора управляющей организации, так как способ управления считается нереализованным (подп. 2 п. 3 Порядка проведения открытого конкурса, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 № 75). Однако в жизни такие «самостоятельные» дома обычно расположены в небольших населенных пунктах, там нет управляющих организаций с лицензией. Поэтому муниципалитет либо не проводит конкурс, либо делает это для галочки, чтобы удовлетворить прокуратуру. Жителей такой порядок устраивает, ведь не надо платить ежемесячные платежи за невидимые для них услуги и работы.
- собственники приняли решение о выборе способа управления МКД — управление УО;
- выбрали конкретную управляющую организацию;
- утвердили на собрании проект договора управления (с существенными условиями);
- собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников в данном доме, заключили с избранной УО договор управления МКД (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ);
- в течение 30 дней УО приступила к исполнению обязательств, если иной срок не указан в договоре управления МКД (ч. 7 ст. 162 ЖК РФ).
Главное преимущество ТСЖ — при правильном выборе правления ТСЖ вы не только сами решаете, сколько средств вы будете тратить на обслуживание своего дома, но также можете быть уверены, что эти средства пойдут на решение проблем именно вашего дома.
Таблица «Способы управления МКД»
УО несет ответственность за выполнение всех работ и оказание услуг в соответствии с положениями действующего законодательства и условиями договора управления. УО вправе осуществлять работы своими силами или с привлечением подрядных организаций и не вправе отказываться от заключения договоров с РСО и региональным оператором по обращению с ТКО (ч. 12 ст.161 ЖК РФ).