Таким образом, документально и аргументированно обосновать необходимость капитального ремонта, расселения, сноса, реконструкции поможет независимая объективная экспертиза аварийности зданий, сооружений.
Сколько стоит экспертиза аварийности?
Только на месте профильные эксперты могут определить, какие параметры необходимо оценить в первую очередь, чтобы здание или сооружение без проблем было признано аварийным, подлежащим сносу или масштабной кардинальной реконструкции.
Экспертиза зданий и сооружений на предмет аварийности
- изучение состояния фундамента, несущих стен, перекрытий, железобетонных и металлических несущих конструкций, основания и покрытия кровли, инженерных коммуникаций
- оценка необходимости параметрических исследований состояния фундамента и скрытых металлических, ж/б конструкций – акустический, ультразвуковой, тепловой метод экспертизы, лабораторные анализы степени коррозии металлов в скрытых несущих конструкциях (армировании фундаментов, перекрытий, балок кровли)
- экспертиза состояния подвалов, лестничных пролетов на влажность, качество вентиляции
- оценка разрушительного влияния на фундамент и подвальные помещения высокого залегания грунтовых вод, состава почв на участке, наличие рядом объектов повышенной вибрации (оживленные автомагистрали, производства)
- акт аварийности здания обязательно содержит результаты лабораторных исследований всех скрытых и открытых несущих металлических конструкций на процент повреждения коррозией, с указанием процента снижения параметров несущей способности каждого элемента несущей конструкции.
- Недвижимость не должна оцениваться с учётом текущего (аварийного) состояния. В этой ситуации стоимость объекта была сильно и необъективно занижена. За объект оценки принимается аналогичное жильё, которое находится в нормальном состоянии и пригодно для проживания.
- Размер компенсации (выкупная цена) и рыночная стоимость чаше всего не равны. К выкупной стоимости ещё суммируются расходы, с которыми столкнулся собственник аварийного жилья, при:
- Переезде на другую квартиру.
- Аренде транспортных средств.
- Заказе услуг риэлторов.
- Переоформлении правоустанавливающих документов.
- Аренде временной квартиры или дома и др.
Немного об аварийном жилье
Главный нюанс оценки в том, что определяется рыночная стоимость не объекта в его аварийном состоянии (фактически после признания его аварийного состояния она равняется нулю и жильё пойдет под снос). Оценщику необходимо оценить аналогичные объекты в нормальном состоянии. Если дом построен в 1981 году , то необходимо подобрать недвижимость того же года, но в нормальном, пригодном для жизни состоянии.
Как проводится оценка аварийного жилья?
В этой ситуации собственникам необходимо сохранять все чеки, договора и другие документы, которые подтверждают все расходы, чтобы получить фондов и бюджетов соответствующую компенсацию. Учитывая все эти сложности, собственники должны выбрать компетентного независимого оценщика.
- Сохранения дома. Например, жилое помещение хотят снести, а его жильцов в принудительном порядке переселить в другое здание. Владельцы квартир против этого.
- Сноса дома и получения новой жилплощади. Например, здание сильно разрушено, является аварийным. Но власти отказываются его сносить и предоставлять жильцам новые квартиры.
От каких факторов зависит уровень цены
Экспертиза дома на аварийность – это исследование здания на пригодность его для проживания. Такая процедура позволяет выявить несоответствие конструкции нормам безопасности. Проводится специалистом. Заказчика информируют обо всех дефектах здания и вариантах их устранения.
Что это и зачем проводится
Точную цену обследования эксперт назовет после выезда на объект и оценки объема работы. Если дом является муниципальным, то заказывает и оплачивает его исследование администрация соответствующего района или же сами жильцы.
- Рассмотрение заявки и приложенных к нему документов.
- Определение экспертного состава для обследования МКД.
- Мероприятия по оценке пригодности жилых помещений для постоянного проживания.
- Составление комиссией заключения и акта обследования дома.
- Принятие решения и передача его копий заявителю и собственнику квартиры.
Для эффективного переселения граждан в регионах создаются базы данных, в которых фиксируются сведения о ветхих и аварийных жилых объектах. Региональные программы переселения разрабатываются с учётом федеральных норм, таких как ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» от 21.06.2007 №185 . Документ определяет динамику развития жилищной сферы в России.
Права жильцов
Перед тем как признать дом аварийным, комиссия рассматривает обращение в течение 30 дней. По итогу принимается решение в виде заключения о соответствии дома установленным требованиям или о проведении дополнительного обследования. Если каких-то документов не хватает, заявление возвращают.
Аварийный дом имеет процент износа на уровне 65-70% и выше. Определяется этот процент при помощи специального калькулятора, и далеко не всегда он отражает реальное положение вещей. Исходя из формул, износ может быть и на уровне 80%, однако фактически строение будет относится к ветхим, а не аварийным. Например, потому, что за домом хорошо ухаживали и регулярно подновляли. В то же время, строение с 50% износа может разваливаться буквально на глазах.
Для жильцов же важно то, что ветхое жилье (то, которое не новое, но еще и не аварийное), не подлежит расселению. Таким образом, можно даже не пытаться доказывать, что дом на самом деле ветхий. А вот доказать, что дом является аварийным – вполне возможно.
Чем ветхое жилье отличается от аварийного?
Жилье, признанное аварийным, расселению подлежит. Также собственники такой недвижимости могут рассчитывать на компенсацию вместо расселения. А в ближайшем будущем, как предполагается, появятся и другие, дополнительные механизмы, в рамках которых у владельцев аварийного жилья появится еще больше вариантов и возможностей помимо уже перечисленных выше.
Если в течение длительного периода не предпринимались никакие меры по укреплению постройки, первоначальная прочность теряется. В результате заключения межведомственной комиссии о признании дома аварийным гражданам предлагают жилье в новых домах.
Чем отличается аварийное жилье от ветхого
После вынесения экспертного заключения дом вносят в региональный реестр по переселению. Его располагают согласно очереди. Каждый орган может установить свои периоды переселения. В случае экстренной ситуации жильцы выселяются незамедлительно, после чего в короткие сроки выдаются ключи от новых квартир. В остальных случаях период определяется наличием очередности и нового жилого фонда.
Срок предоставления нового жилья
Те, кто проживает в доме, подлежащем переселению, сохраняют права на аналогичное жилье по метражу и количеству комнат. Предоставление объектов без отделки поверхностей запрещается. Должны быть не только подключены коммуникации, но и работать без длительных перебоев. Если к проживанию дом не готов, придется ждать полного ввода в эксплуатацию и запуска всех систем.
Решение о признании пригодности или непригодности помещения для проживания, а конструкций – аварийными, может быть обжаловано заинтересованными лицами в судебном порядке. Чтобы должным образом (в соответствии с законодательством) изложить свои возражения в исковом заявлении, необходимо иметь основание.
Признание жилого дома (квартиры в многоквартирном доме) непригодным для проживания – порядок принятия решения
Как упоминалось выше, таким основанием может стать заключение эксперта, являющееся результатом проведения независимой экспертизы о признании дома аварийным. Независимая экспертиза проводится для получения заключения о соответствии (либо несоответствии) помещения или здания требованиям, установленным действующим законодательством. Когда в ходе спора о признании квартиры (помещения) непригодной для проживания или конструкций дома аварийными, не выходит прийти к компромиссу, спор переходит в стадию судебного процесса. Заключение эксперта является одним из видов доказательств, а эксперт может быть вызван в суд представителями сторон для уточнения деталей и защиты заключения.
Стоимость экспертизы о признании дома аварийным и подлежащим сносу
- По решению суда. В таком случае результаты экспертизы являются одним из доказательств, что позволяет дополнить материалы дела фактами, выявить которые путём анализа показаний участников процесса не представляется возможным.
- В досудебном порядке. В таком случае составляется договор, в который заносятся условия проведения экспертизы (в т.ч. время проведения, права, обязанности сторон и прочее). Результаты экспертизы могут быть основанием для подачи иска в суд.
Единственным минусом данного варианта становится стоимость услуги. Судебную экспертизу оплачивает сторона, проигравшая дело, а независимую – заказчик. Вместе с тем, в первом случае велик риск не доказать в суде факт аварийности здания. В услугах независимых специалистов должны быть заинтересованы все жильцы, проживающие в аварийном доме, поэтому при делении итоговой стоимости услуги на всех, она получится невысокой.
Когда жильцы обращаются в суд с подобным иском, судебной инстанцией назначается проведение экспертизы. В компетенции специалистов при этом не стоит сомневаться, однако результаты подобных проверок нередко не удовлетворяют истца. Зачастую причиной является то, что до момента проведения диагностики состояния здания проходит немало времени, а за этот период власти могут сделать какие-то небольшие ремонтные работы.
Что подразумевается под аварийностью
Любые строительные объекты требуют периодического ремонта. При его отсутствии возникающие проблемы усугубляются и становятся серьезными, поэтому со временем здание может становиться аварийным. Подразумевается под таким состоянием недостаточный уровень безопасности для проживающих в доме.