Ссылаясь на наличие задолженности арендатора по внесению арендной платы, начисление пеней, штрафа, имеющиеся основания к досрочному расторжению договора и выселению, арендодатель обратился к арендатору с претензией, а затем – в арбитражный суд с иском.
Арендатор нарушает условие о целевом использовании арендуемого имущества
Аналогичные правила действуют и при нарушении арендатором обязанности нести расходы по содержанию имущества (в частности, если арендатор не оплачивает коммунальные платежи за пользование арендованным помещением).
Арендатор не выполняет обязанность по содержанию арендованного имущества
На основании этого суд кассационной инстанции оставил обжалуемые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения (постановление ФАС Московского округа от 5 марта 2011 г. № КГ-А40/1486-11 по делу № А40-48127/10-82-409).
До введения в действие ст. 173.1 ГК РФ практика судов в целом была очевидна – сдача в субаренду имущества без получения явного согласия от арендодателя неминуемо влекла расторжение договора по требованию арендодателя.
- Без их отражения в договоре – в этом случае действуют нормы ст. 615 ГК РФ и согласие обязательно.
- В договоре без указания на необходимость получения согласия арендодателя (пример выше).
- В договоре с указанием не необходимость получения согласия.
Правовая сущность субаренды
При пользовании арендованным имуществом арендатор обязан строго руководствоваться положениям Гражданского кодекса и заключенного договора с арендодателем. В числе прав арендатора при пользовании имуществом в ГК РФ прописано и право сдавать это имущество полностью или частично в субаренду, но только лишь с согласия арендодателя. Как защититься, если все же была оформлена субаренда без согласия арендодателя и какие последствия грозят сторонам?
1.1. Арендатор обязуется предоставить Субарендатору во временное владение и пользование нежилое помещение, указанное в п.1.2 Договора (далее – Объект), а Субарендатор обязуется принять Объект в субаренду и выплачивать за него арендную плату. Согласие арендодателя, являющегося собственником Объекта, на сдачу Объекта в субаренду Арендатором получено и представлено Субарендатору до момента подписания сторонами Договора.
ДОГОВОР СУБАРЕНДЫ
6.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по Договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения Договора в результате событий чрезвычайного характера, которые стороны не могли ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами. Изменение рыночной конъюнктуры, а также иные экономические факторы (за исключением блокады и эмбарго) к таким событиям не относятся.
5. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА
2.2.11. Содержать Объект в надлежащем санитарном, экологическом и противопожарном состоянии. Не захламлять бытовыми и/или производственными отходами, мусором, Объект и территорию, прилегающую к арендованному Объекту. Сторонами установлена зона ответственности Субарендатора по поддержанию чистоты и порядка в пределах арендуемого Объекта и 5 (пяти) метрах от границ по периметру. Для выполнения требований противопожарной безопасности установить на Объекте контейнеры для сбора отходов производства и потребления. В случае обнаружения Арендатором нарушений условий настоящего пункта, Арендатор вызывает представителя Субарендатора для составления акта осмотра. При неявке представителя акт составляется в одностороннем порядке. По результатам осмотра Арендатор выдает Субарендатору предписание с указанием срока устранения допущенных нарушений.
В первую очередь советуем прописывать все необходимые условия в договоре аренды во избежание в дальнейшем претензий сторон друг к другу. Тем не менее, арендодателем или арендатором могут быть не выполнены прописанные по договору условия, поэтому законодательством предусмотрены следующие способы защиты:
- самостоятельное проведение капремонта. При этом арендатор может взыскать с арендодателя затраты по ремонту либо требовать уменьшение арендных платежей соразмерно понесенным расходам;
- требование расторгнуть договор и возместить убытки.
Арендодатель неправомерно повышает арендную плату
Если договор аренды недвижимости заключается более чем на год, он обязательно регистрируется в Росреестре. В случае игнорирования сторонами данного правила договор аренды будет считаться незаключенным. Впоследствии арендатор может понести потенциальные риски. Например, арендатор делает ремонт в арендованном помещении, устанавливает оборудование. В дальнейшем договор аренды помещения признается незаключенным, в связи с чем арендатор не может заниматься запланированной деятельностью. Рискуя отсутствием госрегистрации договора аренды, арендатор, вероятно, понесет существенные убытки. Поэтому арендатору следует направить в суд иск, указав о требовании обязать арендодателя зарегистрировать договор аренды в Росреестре.
40. Суд с учетом срока аренды и стоимости передаваемого в аренду имущества признал договор аренды крупной сделкой для арендодателя, поскольку в результате ее исполнения фактически была прекращена его производственная деятельность.
Акционерное общество (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о взыскании арендной платы.
Решением суда первой инстанции в иске отказано со ссылкой на то обстоятельство, что истребуемая истцом арендная плата начислена за период после фактического освобождения ответчиком арендуемого помещения.
В апелляционной жалобе на решение суда истец просил удовлетворить его требование о взыскании арендной платы, так как она начислена до момента прекращения в установленном порядке действия договора аренды.
В ходе рассмотрения апелляционной жалобы установлено, что в свое время спорный договор аренды был возобновлен на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ.
Такой договор может быть прекращен в любое время по инициативе каждой из сторон с обязательным предупреждением другой стороны за три месяца (пункт 2 статьи 610 Кодекса).
Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд апелляционной инстанции отметил, что в течение трех месяцев с момента подобного предупреждения договор сохраняет свою силу для обеих сторон. Поэтому отказ арендатора вносить арендную плату за указанный период необоснован даже в том случае, когда помещение освобождено им досрочно, то есть до истечения трех месяцев.
Спорный договор аренды и взаимные обязательства сторон могли быть прекращены иначе, чем это вытекает из правил пункта 2 статьи 610 ГК РФ, если бы стороны пришли к соглашению об этом. Однако такого соглашения сторон не имеется и в материалах дела отсутствуют доказательства обращения арендатора к арендодателю с соответствующим предложением.
Отсутствуют и доказательства передачи арендатором помещения арендодателю до момента прекращения действия договора, определенного по правилам пункта 2 статьи 610 ГК РФ. Акт о приеме-передаче спорного помещения составлен арендодателем с участием представителя незаинтересованного лица в связи с отказом арендатора от подписания акта, о чем в акте имеется соответствующая отметка.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что требование арендодателя о взыскании арендной платы до момента прекращения действия договора правомерно, и удовлетворил иск.
Президиум Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации
Комитет по управлению имуществом (арендодатель) обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании долга по арендной плате.
Возражая против заявленного требования, ответчик сослался на то, что предъявленная ко взысканию с него сумма представляет собой разницу между размером арендной платы, установленным в ранее действовавшем договоре аренды, и арендной платой, определенной при заключении договора аренды на новый срок. По мнению ответчика, изменение размера арендной платы при заключении договора аренды на новый срок противоречит пункту 3 статьи 614 ГК РФ, согласно которому изменение арендной платы допускается не чаще одного раза в год.
Арбитражный суд признал доводы ответчика необоснованными по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 621 ГК РФ заключение договора аренды на новый срок по существу является заключением нового договора. Поэтому стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора аренды.
Норма пункта 3 статьи 614 Кодекса регулирует порядок пересмотра арендной платы в период действия договора аренды, в связи с чем не подлежит применению при заключении договора на новый срок.
Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 621 ГК РФ при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Предложенный арендодателем проект договора аренды на новый срок, предусматривающий повышенный размер арендной платы, был подписан арендатором без каких-либо замечаний.
Учитывая изложенное, суд признал требование истца о взыскании задолженности, рассчитанной исходя из размера арендной платы, определенного в новом договоре аренды, правомерным.