Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел письмо ОАО «Строительная корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга» о строительстве нескольких многоквартирных домов, представляющих собой единый комплекс недвижимого имущества, на одном земельном участке и в пределах компетенции сообщает.
Письмо Министерства экономического развития РФ от 27 сентября 2011 г. № Д23-4059 “О возможности расположения на земельном участке несколько многоквартирных домов”
При этом если такой участок — делимый, то наиболее целесообразен его раздел по числу расположенных на нем многоквартирных домов, что будет способствовать упрощению управления последними. Однако это право, а не обязанность владельцев жилых помещений этих домов как собственников участка.
Обзор документа
На одном земельном участке планируется построить несколько многоквартирных домов, представляющих собой единый комплекс недвижимости. Участок находится в собственности застройщика: он сформирован и в отношении него проведены кадастровые работы.
Представители несовершеннолетнего собственника помещений в одном из корпусов МКД, где создано товарищество собственников помещений, обратились в суд с требованием признать незаконным решение общего собрания членов товарищества о присоединении к квартире части общего имущества дома.
Судья указал на то, что в соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ товарищество собственников жилья может быть создано собственниками нескольких расположенных близко жилых домов/корпусов, если:
- данные дома размещены на земельных участках с общей границей;
- в пределах их земельных участков имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, предназначенные для обслуживания более чем одного жилого дома.
Управление корпусом МКД зависит от наличия у него статуса отдельного объекта технического учёта
При этом домом может управлять только одна УО (ч. 9 ст. 161 ЖК РФ), выбранная собственниками на общем собрании (п. 4 ч. 2 ст. 44, ч. 3 ст. 161 ЖК РФ). Такое собрание будет легитимным и правомочным для принятия решений, если в нём приняли участие собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов в МКД (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ).
- При покупке земли со стороны приобретателей необходимо указать 2-х лиц. По итогам сделки им будут принадлежать доли в праве общей собственности на участок.
- В случае использования земли, принадлежащей муниципалитету, договор должен предусматривать множественность лиц со стороны арендатора.
- Основным видом разрешенного использования участка должно быть размещение индивидуальных жилых объектов (ст. 37 Градостроительного кодекса РФ). Перед покупкой или заключением арендного соглашения необходимо изучить решение местных властей о зонировании территорий населенного пункта на предмет возможности разместить на них дом.
Оформление участка для размещения дома с отдельными квартирами
Постройка или приобретение дома на 2 семьи (дуплекса) представляет компромисс. Собственник получает квартиру, обладающую рядом преимуществ коттеджа: рядом находится минимальное количество соседей, при жилье имеется участок и всегда есть место для парковки автомобиля.
Что такое дуплекс с правовой точки зрения?
- Жилье и участок нельзя будет передать в результате сделки, не получив согласия соседа.
- В случае продажи ликвидность доли в праве собственности окажется существенно ниже, нежели у обособленного помещения.
- Счет за коммунальные услуги будет общим.