- паспорта сторон;
- от представителей – доверенности;
- ДКП, ранее заключённый продавцом;
- технический, кадастровый паспорт;
- разрешение супруга (при необходимости);
- вновь составленные ДКП – 4 экземпляра;
- кредитный договор – 2 экземпляра.
Распоряжаться имуществом на правах собственника может только залогодержатель – банк, в котором оформлялся ипотечный кредит. Поэтому нужно обратиться в тот банк, где был получен кредит под залог квартиры, и написать заявление на получение разрешения на продажу и досрочное погашение ипотеки. В заявке следует указать:
Разрешение
Законодательством не запрещено оформление ипотеки в другом банковском учреждении, но такая процедура допустима только при согласовании с залогодержателем. Как правило, банки изъявляют желание на переоформление кредита в своём учреждении, поэтому такой вариант считается наиболее приемлемым.
Данный способ подразумевает переход обязательств по ипотеке от одного должника к другому. Однако по факту покупатель квартиры оформляет на себя новую ипотеку.
- Первым делом заемщик должен поставить в известность банк о своем желании, направив туда соответствующее заявление либо сделав запрос на официальном сайте.
- В случае, если банк дал свое согласие на такую сделку, то должник может приступать к поиску покупателя.
- После того, как новый владелец квартиры будет найден в банке-залогодержателе арендуются две ячейки: в первую вносится сумма, причитающаяся в счет погашения ипотеки, во вторую – оставшиеся деньги, предназначенные для продавца.
- Далее между продавцом и покупателем заключается договор купли-продажи.
- Банк направляет в Росреестр заявление о снятии залога и одновременном переоформлении прав собственности на нового владельца.
- После того, как сделка должным образом зарегистрирована и подписан акт приема-передачи квартиры, банк извлекает из ячейки сумму задолженности по ипотеке, а продавец оставшиеся деньги за проданную жилплощадь.
При погашении ипотеки в ходе сделки
В п. 1 ст. 37 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» написано, что заложенный объект недвижимости может быть продан только с согласия залогодержателя, то есть кредитного учреждения, оформившего ипотеку. Отсюда можно сделать вывод, что квартиру, находящуюся в залоге у банка, вполне возможно продать, и существует несколько способов, как это оформить.
Для покупателя квартиры в ипотеке важно, чтобы продавец полностью погасил свои обязательства по выданному кредиту, и обременение с квартиры было снято. Этого можно достичь, только перечислив остаток кредита банку.
6.2 Каждая из Сторон заверяет и гарантирует, что она не ограничена в дееспособности, может по состоянию здоровья осуществлять свои права и обязанности, отсутствуют заболевания, не позволяющие понимать существо настоящего Договора, отсутствуют обстоятельства, вынуждающие заключить настоящий Договор на невыгодных для себя условиях.
Образец договора
1.3. Право собственности на квартиру обременено ипотекой на основании Договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств № ___ от _____, заключённого между Продавцом и ________ (далее — Залогодержатель).
Рекомендуем обращать внимание на стоимость недвижимости. Если она слишком сильно отличается от рыночной цены – лучше не рисковать, если только речь не идет о срочном переезде собственников или о других форс-мажорных ситуациях.
Сам образец (бланк) договора купли продажи квартиры составить не так сложно. Он представляет собой классическое соглашение с учетом всех формальностей и особенностей. Продавцом по договору купли-продажи квартиры будет выступать физическое лицо, единственное – финансовая организация, в которой оформлен кредит на квартиру, должна дать согласие на сделку. Как правило, банки охотно идут навстречу клиентам, ведь им совершенно невыгодно терять свои деньги.
Договор купли продажи квартиры, находящийся в залоге: как составить?
Как видим, договор купли-продажи залоговой квартиры составляется не всегда в случае ухудшения условий собственника. Поэтому, ряд мошеннических схем здесь становятся нелогичными, хотя риски существуют. Это же относится и к трехсторонним договорам купли-продажи квартиры.
Этот варианта актуален для тех ситуаций, когда покупатель сам планирует оформлять ипотечный кредит для приобретения квартиры. Стороны, вместе с представителем банка, могут обсудить ситуацию и договориться о том, что продавец как бы передает все свои обязательства перед банком другому человеку. С этого момента уже новый собственник будет погашать остаток задолженности на тех же условиях, что и продавец до этого.
На практике, лучше всего применять этот метод только в том случае, если остаток задолженности по кредиту сравнительно небольшой и его можно погасить при помощи небольшой части стоимости квартиры (до 20%). Эту сумму реально получить в качестве аванса за жилье.
Продажа квартиры вместе с кредитом
Иногда бывает так, что платить за квартиру, купленную в ипотеку, нужно еще несколько лет, а то и десятилетий, а продать ее необходимо прямо сейчас. Причины для этого могут быть самыми разными, начиная от сокращения на работе и заканчивая прибавлением в семье, из-за которого необходимо приобретать уже другое, более просторное жилье.
6.3.14. Заменить по требованию Кредитора-Залогодержателя Квартиру (предмет ипотеки) равным по стоимости обеспечением в течение _____ (__________) рабочих дней с момента получения Покупателем-Залогодателем письменного уведомления Кредитора-Залогодержателя о замене Квартиры в случае ее утраты или повреждения либо если право собственности на нее прекращено по основаниям, предусмотренным законом.
6.3.7. Предоставлять Кредитору-Залогодержателю данные о составе лиц, постоянно или временно проживающих в Квартире, и основаниях для их проживания; перед вселением новых жильцов предоставить Кредитору-Залогодержателю и паспортной службе при осуществлении регистрации до их фактического вселения нотариально удостоверенные обязательства вселяемых граждан освободить занимаемую Квартиру в течение месяца с даты предъявления новым собственником требования об освобождении Квартиры.
4. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА, ИСПОЛНЕНИЕ КОТОРЫХ ОБЕСПЕЧЕНО ЗАЛОГОМ КВАРТИРЫ
- возмещение расходов, в том числе судебных, связанных с взысканием задолженности по Кредитному договору.
- уплату неустойки по Кредитному договору.
- уплату процентов по Кредитному договору.
- погашение основного долга по Кредитному договору.
- возмещение убытков и других расходов, которые могут быть причинены Кредитору-Залогодержателю неисполнением или ненадлежащим исполнением Покупателем-Залогодателем Кредитного договора и/или настоящего Договора.
- Данные сторон сделки. Рекомендуется дословно переписывать с паспорта. Банк в данном случае не указывается как сторона сделки так как, фактически, ею и не является. Он просто дает деньги покупателю для приобретения жилья и дальнейшие взаимоотношения с ним будут строиться на основании договоров залога и кредита.
- Информация о квартире. Чем подробнее, тем лучше. Рекомендуется указать площадь (жилую и нежилую), количество комнат, адрес, состояние, этажность и вообще все, что поможет идентифицировать именно это жилье.
- Стоимость жилья. Как было сказано выше, в данном пункте нужно указывать как общую цену, так и ту часть, которая выплачивается покупателем/банком. Суммы всегда и в обязательном порядке указываются как цифрами, так и прописью.
- Условия сделки. Тут стороны договариваются о том, как и когда будет производиться подписание основного договора, на каких условиях, как будет производиться оплата и многое другое.
- Форс-мажорные обстоятельства. Если упростить, то это пункт о том, при каких условиях та или иная сторона может расторгнуть соглашение или не выполнять свои обязательства.
- Дата и подпись. Дата обязательно настоящая, действующая на момент подписания. Помимо подписи стороны также должны ее расшифровать.
Решая, как продать квартиру ипотечную, важно оценить все возможности и выбрать наиболее выгодные. Любой из вариантов нельзя назвать простым и оперативным. Поэтому важно оценить возможности и риски, а также временные и финансовые затраты, которые придётся понести.
Досрочное погашение ипотеки
Существует перечень обязательных условий, при отсутствии хотя бы одного из которых документ не будет иметь юридическую силу. Договор обязательно должен содержать наименование документа, информацию обо всех участниках сделки, а также предмет договора. Обязательными пунктами являются полные информационные данные, позволяющие детально идентифицировать всех участников ипотечной сделки.