Юлия Жадан, старший юрист GRATA International – АБ «Степанов и Аксюк» считает, что законодателю не мешало бы внести в Гражданский Кодекс специальное основание для расторжения договора купли-продажи недвижимости – ее неоплату. А пока этого не произошло она рекомендует продавцам вносить в договор купли-продажи следующие условия:
Застройщики Екатеринбурга о настоящем и будущем
Итоги прошедшего года говорят о том, что коммерческая недвижимость переживает эпоху трансформации и границы между сегментами размываются. По данным компании Knight Frank, в структуре транзакций на торговый сегмент пришлось 27% общего объема. Второе место занимает офисная недвижимость с долей 24%, третье — площадки под девелопмент -18%. При этом лидирующее положение торговой.
Что такое имущественный налоговый вычет?
С 1 января 2022 года вступили в силу поправки в Гражданский кодекс, которые защищают права добросовестных покупателей жилья. До этого человек купивший квартиру на основании справки из госреестра мог даже через несколько лет неожиданно получить повестку в суд. Там ему сообщали, что сделка признана незаконной, и квартира у него будет отобрана.
Определяя существенность нарушения, допущенного покупателем, суд апелляционной инстанции должен был исходить из установленного им обстоятельства о том, что продавец не получил вообще никакой денежной суммы за проданное имущество, а потому с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.
Согласно абзацу 4 указанного пункта в силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем, согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 указанного кодекса.
Определение Верховного Суда РФ от 11.07.2022 года № 78-КГ 17-21
Несмотря на то что большинство сделок купли-продажи недвижимости предусматривает порядок расчётов через банковские ячейки, аккредитивы, счета эскроу и т.п., доля сделок с отсрочкой платежа всё же достаточно велика, и не всегда покупатели ведут себя порядочно.
Никакие другие доказательства не могут служить аргументом для суда — только расписка. Причем, проверено это горе — покупателями на практике и не единожды. Никакие многочисленные свидетели акта передачи денег; вполне логичные объяснения адвоката, что продавец-то выехал из квартиры добровольно, а значит, деньги получил; ни банковские документы, подтверждающие снятие наличных сумм и факт аренды банковской ячейки, по большому счету, судом не рассматриваются. Причем, помимо все той же статьи 162 ГК РФ, которая гласит: «Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания», на эту тему однозначно уже высказался Верховный суд РФ. Других толкований быть просто не может.
Правила составления расписки
Вроде бы со всех сторон «юридически чистая» квартира. Никаких проблем. Один хозяин. Всю жизнь прожил в квартире. Никто и никогда больше ни зарегистрирован, ни прописан не был. Договор составлен правомерно. В органах регистрации все прошло на ура. А из-за глупости, из-за клочка бумажки, написанного от руки, без печати и даже хоть какого-нибудь штампа, такой квартиры можно в одночасье лишиться и совершенно на законных основаниях. Правильнее сказать из-за отсутствия такого клочка бумажки. И имя ему расписка. Такой ужасный и порой несправедливый исход сделки вытекает из статьи 162 Гражданского кодекса РФ, которая гласит: «В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность».
Законы
При таком положении Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ вопреки доводам протеста обоснованно сослалась на положения подп. 2 п. 1 ст. 161 ГК РФ о том, что должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения, сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случаях, предусмотренных законом, — независимо от суммы сделки.