Важно! Срок действия вторичного договора не может превышать срок соглашения об аренде. Если помещение передаётся во вторичное пользование более чем на 1 год, то сделку необходимо регистрировать в Росреестре.
- первичная договорённость в письменной форме обязательное условие составления вторичного контракта;
- во вторичном документе должна быть ссылка на первичный договор;
- срок не может выходить за рамки аренды;
- письменное согласие собственника обязательно;
- у собственника есть права предъявлять претензии субарендатору. Разногласия он должен решать со своим оппонентом.
Разница между арендой и субарендой
Первичные отношения регулируются ст. 606 ГК РФ. В этом законодательном акте указано, что есть возможность передачи уже арендованного ранее имущества в пользование третьему лицу, но для этого необходимо получить согласие собственника. При составлении данного соглашения применяются те же правила, что и при составлении договора аренды.
К примеру, стандартная ситуация, когда собственник имеет несколько больших территорий, которые сдает за умеренную плату. У него нет ни времени, ни желания проводить переговоры и оформлять сделки с каждым лицом, изъявившим желание взять землю в аренду. Тогда он решает передать недвижимость в пользование нескольким крупным арендаторам с правом оформления субаренды. В свою очередь арендаторы используют эту возможность в качестве бизнес-идеи, которую успешно реализовывают.
Процесс регистрации происходит по стандартной схеме и не подразумевает каких-либо особенностей. Процедура может затянуться, только если текст документа составлен некорректно или между сторонами сделки возникла спорная ситуация.
Заключение договора субаренды земельного участка
- предоставить субарендатору основной документ об аренде для ознакомления;
- потребовать предоставить ему сведения о субарендаторе и его цели использования земли;
- увеличить размер арендной платы для арендатора (при этом для субарендатора ничего не изменится);
- потребовать возврата земельного участка после окончания периода действия договоров об аренде и субаренде;
- ознакомиться с условиями субаренды и удостовериться, что его пункты не противоречат первоначальному документу;
- потребовать прохождения процедуры государственной регистрации.
Можно запросить выписку из ЕГРН. Скорее всего, к участию в этом деле придется привлекать собственника. Нужно внимательно изучить первоначальный договор аренды и убедиться, что владелец нежилого помещения дал свое согласие на субаренду.
Заключение договора субаренды нежилого помещения между юридическими лицами
Во-первых, следует понимать, что юридическое лицо в гражданском праве – это фикция. Если, например, ИП – это человек, наделенный определенным статусом. То любая организация – это объединение людей. У юр. лица есть органы управления, руководитель. От его имени при субаренде, в любом случае, будет действовать некий человек. Варианты:
Необходимые документы
Может ли договор субаренды заключаться без договора, который выше идет под пунктом один? Очевидно, что если такое и будет иметь место, то ни о какой законности речи идти не будет. Почему? Все просто: в таком случае, у лица, передающего имущество в пользование субарендатору, не будет полномочий на это. Ведь именно собственник нежилого помещения наделяет арендатора правом сдавать недвижимость кому-то еще.
Действующее законодательство предусматривает возможность передать арендованное имущество третьим лицам (субарендаторам). Это удобно, когда в аренду передано помещение с большой площадью либо когда арендатор на коммерческой основе занимается пересдачей арендованного им имущества. Часто в объявлениях не уточняется, на каком основании предполагается пользование имуществом, пример коммерческого предложения субаренды подобен коммерческому предложению по аренде.
Когда заключают соглашение о субаренде
6.1. Договор может быть изменен или расторгнут в любое время по соглашению Сторон. Каждая из сторон вправе досрочно расторгнуть договор, уведомив об этом другую сторону не менее чем за 30 календарных дней.
Образец
По гражданскому законодательству, сторонами в договоре субаренды нежилого помещения выступают арендатор и субарендатор. К участникам сделки предъявляются обычные требования по наличию у них соответствующих полномочий на заключение соглашения.
После окончания установленного срока участникам будет выдано свидетельство о регистрации права пользования землей. Стоит учесть, что данное требование обязательно только для тех документов, которые составляются на срок более одного года.
Он оформляется в простом письменном виде и не требует нотариального заверения. Структура документа типовая и ничем не отличается от обычных договоров аренды или субаренды. Существенные условия — это предмет сделки (то есть земельный участок) и необходимость оплаты за его пользование.
Процедура оформления
Если в договор разрешение на субаренду не включено, собственник может предоставить такое право путем подписания соответствующего документа.
Чтобы обезопасить себя от возможных негативных последствий, речь идёт о собственнике жилплощади и арендаторе, то в соглашении о субаренде следует прописать ряд важных условий, которые снизят возможность наступления отрицательных последствий.
Существенные условия договора субаренды квартиры
Что может извлечь для себя собственник жилья – мало что, так как он получает постоянную плату в оговоренные сроки от съёмщика за свою сданную жилплощадь. Однако можно обозначить, что если квартира сдаётся в субаренду, то стоимость съёма возрастёт. Хотя на практике такие варианты случаются не так часто.
Кому выгодно
- Обозначить на основании чего арендодатель может заключать новое правоотношение, то есть показать законность — оригинал договора об аренде жилого помещения, либо письменное нотариально заверенное разрешение собственника жилья.
- Указать предмет и права сторон.
- Прописать условия прекращения обязательств.
- Вывести величину платы и порядок её внесения.
- Должно быть указано, если сдаётся комната.
- Желательно приобщить опись имущества и его состояние.
- Сроки не должны превышать время арендного договора.
- Разрешить вселение, после предварительной оплаты.
- Согласован порядок уплаты коммунальных платежей.
Что рекомендуют юристы по этому поводу? Нужно обязательно заранее прописать соответствующее условие в договоре аренды «первого уровня», то есть непосредственно с собственником. Таким образом, получится договор аренды с одним из пунктов о возможности субаренды. Также можно составить дополнительное соглашение к договору аренды.
Что входит в документ?
- Предмет договора.
- Размер и порядок оплаты субаренды.
- Срок действия договора.
- Права и обязанности сторон по договору субаренды.
- Ответственность сторон по договору.
- Изменения договора и расторжение.
- Разрешение споров.
- Реквизиты сторон.
- Приложения (план помещения, акт приема-сдачи имущества, основной договор аренды или согласие собственника на субаренду, график внесения оплаты за субаренду, техническая документация на помещение).
Часто встречающиеся ошибки и их исправление
- Недостаточное описание объекта, подлежащего сдачи в субаренду.
- Неполные сведения о платежах, которые включаются в арендную плату.
- Нет информации о том, включен ли налог на добавленную стоимость в стоимость аренды.
- Недостаток данных об условиях аренды, а также о порядке возможного повышения арендной ставки.
- Отсутствие согласия на субаренду от собственника помещения.
- Превышение срока договора субаренды основному сроку аренды.
- Выдача больших прав субарендатору по использованию помещения, в отличие от прав арендатора по основному договору.
Важно! в соответствии с действующим законодательством доход, полученный на основании договора субаренды, облагается налогом. Данный факт необходимо учитывать при определении размера ежемесячной выплаты.
В соответствии с действующим законодательством договор субаренды должен быть заключён в простой письменной форме путём составления одного документа. При этом договор должен быть составлен в двух экземплярах: для каждой стороны по одному экземпляру.
2.1. Арендатор обязан:
Субаренду можно охарактеризовать как пересдачу имущества в аренду. Это значит, что помещение является объектом аренды на основании заключённого между собственником и арендатором договора аренды. Арендатор может заключить договор субаренды, и пересдать помещение.
- Паспорта или удостоверения личности сторон (для физических лиц).
- Свидетельство ИП.
- Устав (для предприятий).
- Копия исходного арендного договора.
- Копии правоустанавливающих материалов, подтверждающих принадлежность здания арендодателю (кадастровый паспорт и прочие технические документы).
- При досрочном расторжении первичного арендного договора, субарендное соглашение расторгается автоматически.
- При признании первичного арендного договора недействительным, это же ждет субарендное соглашение.
Платежи и расчеты
- О банковских реквизитах, заверенных подписью гл. бухгалтера и печатью учреждения.
- Выписку из ЕГРЮЛ, полученную не позже, чем за месяц до оформления договора.
- Подтвердить полномочия, предоставляющее право подписи в соглашении на субаренду.
По гражданскому законодательству, сторонами в договоре субаренды нежилого помещения выступают арендатор и субарендатор. К участникам сделки предъявляются обычные требования по наличию у них соответствующих полномочий на заключение соглашения.
Когда заключают соглашение о субаренде
Арендатор вправе досрочно прекратить арендные отношения с арендодателем, не дожидаясь окончания срока аренды. В этом случае рекомендуем предусмотреть в соглашении по субаренде его ответственность в виде неустойки (штрафа).
Содержание документа
1.1. Арендатор обязуется предоставить Субарендатору во временное владение и пользование за плату, а Субарендатор обязуется принять в субаренду нежилое помещение (далее — имущество, помещение): _____________________ (указать характеристики объекта недвижимости: кадастровый номер, площадь, назначение, адрес). Контур помещения выделен и заштрихован на поэтажном плане технического паспорта, который является неотъемлемой частью настоящего договора (Приложение №1).
Что рекомендуют юристы по этому поводу? Нужно обязательно заранее прописать соответствующее условие в договоре аренды «первого уровня», то есть непосредственно с собственником. Таким образом, получится договор аренды с одним из пунктов о возможности субаренды. Также можно составить дополнительное соглашение к договору аренды.
Что входит в документ?
Итак, если вы собираетесь либо со своей стороны подписать договор в качестве арендодателя, субарендодателя, или выступаете на стороне субарендатора, нужно учесть все пункты договора и составить договор в соответствии с действующим законодательством.
Часто встречающиеся ошибки и их исправление
- Обозначить передаваемый в субаренду объект. Важно при этом детально его обозначить, описать его характеристики максимально точно.
- Срок сдачи объекта в субаренду. Важно отметить, что срок сдачи недвижимости в субаренду не может быть дольше действия основного договора аренды.
- Сроки внесения платежей за субаренду, их величина, а также способ внесения средств.
- Способ оплаты коммунальных услуг.
- Для какой цели предназначено помещение, какие виды деятельности могут не подходить под его использование.
- Если в помещении имеются определенные недостатки, то их необходимо указать в договоре. Также нужно отметить, каким образом эти недостатки будут устранены, и кто оплатит данный ремонт.
- ГК РФ предусматривает возможность для субарендаторов сдачи помещения под субсубаренду. Необходимо в договоре субаренды указать возможность такой аренды.
Все ограничения и запреты, которые установлены в отношении участка (например, земельный сервитут), распространяются и на сделку субаренды. Кроме этого, в данном договоре могут быть установлены и дополнительные ограничения на использование земли, если этого захочет арендодатель.
Условия, на которых происходит передача этого имущества, отображаются в специальном документе — договоре субаренды земельного участка. К его составлению, а также к общим условиям проведения данной сделки предъявляются те же требования и ограничения, которые установлены гражданским и земельным законодательством в целом для аренды.
Понятие и законодательное регулирование
Он оформляется в простом письменном виде и не требует нотариального заверения. Структура документа типовая и ничем не отличается от обычных договоров аренды или субаренды. Существенные условия — это предмет сделки (то есть земельный участок) и необходимость оплаты за его пользование.
- Информация о сторонах с указанием всех реквизитов. Например: «Общество с ограниченной ответственностью «Юрмала», ИНН 45678900, ОГРН 5678900, в лице генерального директора (Ф.И.О., паспортные данные), действующего на основании Устава (реквизиты) и приказа о назначении на должность, юридический адрес: Ростовская область, город Шахты, улица Ленина, дом 5, корпус 7.
- Информация о нежилом помещении.
- Данные о размере арендной платы и порядке внесения платежей.
- Права и обязанности сторон. Ответственность.
- Дополнительные пункты.
- устав или иной учредительный документ;
- свидетельства ИНН и ОГРН, либо выписка, выданная налоговыми органами, свидетельствующая о постановке компании на учет в ФНС;
- протокол собрания участников (акционеров), свидетельствующий о том, что принято решение оформить субаренду.
Форма и содержание
Может ли договор субаренды заключаться без договора, который выше идет под пунктом один? Очевидно, что если такое и будет иметь место, то ни о какой законности речи идти не будет. Почему? Все просто: в таком случае, у лица, передающего имущество в пользование субарендатору, не будет полномочий на это. Ведь именно собственник нежилого помещения наделяет арендатора правом сдавать недвижимость кому-то еще.
Важно! Срок действия вторичного договора не может превышать срок соглашения об аренде. Если помещение передаётся во вторичное пользование более чем на 1 год, то сделку необходимо регистрировать в Росреестре.
Что такое субаренда квартиры? Это отношения, предметом которых является квартира, ранее сданная в аренду. Сторонами выступают арендатор и третьи лица. Без участия арендодателя (собственника квартиры) не обойтись. Поэтому сторонами данного соглашения выступают:
Гражданско-правовые отношения
Это «вторичные» отношения, которые основываются на аренде. Что такое субаренда, понимает не каждый. Это гражданско-правовые отношения, предметом которых является вещь, ранее уже сданная в аренду. Для заключения такого соглашения необходимо составить дополнительное соглашение к первичному документу и заручиться письменным согласием собственника.
На практике возможность арендатора сдавать помещение в субаренду предусматривается непосредственно в договоре аренды. Если договор аренды не содержит подобного пункта, то арендатор может заключить договор субаренды только при наличии письменного согласия собственника. При этом подобное согласие необходимо получать для каждого случая заключения договора субаренды в отдельности.
ДОГОВОР № _____
субаренды нежилого помещения
В соответствии с действующим законодательством договор субаренды должен быть заключён в простой письменной форме путём составления одного документа. При этом договор должен быть составлен в двух экземплярах: для каждой стороны по одному экземпляру.
1. Предмет договора
Важно! в соответствии с действующим законодательством доход, полученный на основании договора субаренды, облагается налогом. Данный факт необходимо учитывать при определении размера ежемесячной выплаты.