- Форма договора определяется основной формой предусмотренной законодательством для договоров купли-продажи недвижимости. Статьёй 160 ГК РФ установлена обязательная письменная форма для таких видов договоров. Несоблюдение формы договора влечёт последствия, а именно признание его ничтожным.
- Предмет договора должен давать чёткое представление о себе, поэтому в договоре указывается не только юридический адрес приобретаемой недвижимости, но и этаж на котором она расположена, год постройки, площадь и другие характеристики.
- Условия, на которых заключается договор и условия будущего соглашения, на основании которых квартира будет передана в собственность покупателю – полная стоимость покупаемой недвижимости.
- Срок действия договора, подразумевающий срок в который стороны должны заключить основной договор купли-продажи квартиры. Если срок сторонами не определён, то согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ устанавливает срок не более 1 года. В случае неисполнения покупателем своих обязательств, продавец имеет полное право обратиться в суд с требованием о понуждении заключения договора купли-продажи квартиры в принудительном порядке – ст. 445 ГК РФ.
Информация к документу
При заключении сторонами Основного договора, задаток, переданный Покупателем Продавцу зачитывается в счёт уплаты цены Квартиры, указанной в п. 1.2 настоящего предварительного договора. Оставшаяся часть цены Квартиры передаётся Покупателем Продавцу в порядке и сроки, указанные ниже, а именно: оставшаяся сумма в размере _______(__________) рублей в день подписания Основного Договора закладывается Сторонами в банковскую ячейку, ____________ (банк), арендованную на имя Покупателя. Для закладки денежных средств и Продавец, и Покупатель имеют право единовременного доступа к банковской ячейки. Далее, право единоличного доступа к банковской ячейки имеет Продавец при условии предъявления им оригинала Основного Договора со штампом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, где покупателем будет поименован Покупатель по настоящему предварительному договору либо оригинал выписки из ЕГРП, свидетельствующей о такой государственной регистрации. Если Продавец не воспользовался своим правом единоличного доступа к банковской ячейки в указанный период, то, начиная с «___»_________. и до конца срока аренды банковской ячейки правом безусловного единоличного доступа к ней обладает Покупатель.
2. Расчёты по договору
Приобретение недвижимости часто сопровождается заключением предварительного договора между сторонами и передачей задатка, в качестве гарантии, если у покупателя нет достаточных средств для оплаты полной стоимости приобретаемой недвижимости. Статья 429 ГК РФ определяет и регламентирует основные условия заключения предварительного договора.
Здесь стороны ПД отображают реквизиты в соответствии с удостоверяющими документами. Рекомендуется отобразить не только регистрационный адрес, но и место фактического нахождения, а также контактные данные (номер телефона, E-mail).
Если при оформлении ПД вносится аванс, то в этом случае, при срыве основной сделки любой стороной аванс возвращается покупателю. Аванс, является предоплатой при переходе к заключению основного ДКП квартиры. При этом, в ПД должно быть четко отображено, что вносится аванс и указана его сумма.
без задатка
ПД оформляется в том случае, когда контрагенты не готовы к немедленному оформлению основного ДКП квартиры. Это может случится по таким причинам:
Покупатель недвижимости, как правило, защищен в сделке меньше продавца. Но даже подписание предварительного договора не дает полную гарантию того, что квартира обязательно достанется ему и именно по такой цене. У покупателя при преддоговоре остаются риски.
Надо помнить, что аванс и задаток — это разные вещи: при отказе покупателя от сделки аванс вернется покупателю, задаток же останется у продавца. А если откажется продавец, то ему придется отдать двойную сумму задатка.
Каким должен быть предварительный договор купли-продажи недвижимости
Продавец в любой момент может отказаться подписывать основной договор, и заставить его это сделать можно будет только через суд. На это готов не каждый покупатель, поэтому, как правило, отказавшийся от основного договора продавец отделывается неустойкой и возвратом аванса.
Стоимость затрат на оформление соглашения значительно различается в зависимости от субъекта РФ, в котором располагается жилое помещение. В [current_date format=’Y’] году в Москве необходимо оплатить госпошлину в размере 500 р. и расходы на правовые и технические услуги в размере 11 000 р.
Ст. 429 ГК РФ предусматривает возможность оформления контракта купли продажи квартиры на предварительной основе. Это письменное соглашение, которое включает все основные условия основного документа. Основной целью контракта является закрепление достигнутой договоренности между потенциальными сторонами.
Понятие предварительного контракта купли-продажи
Пример. Илья и Петр заключили предварительный контракт о покупке доли в квартире. Илья передал в обеспечение сделки 50 000 р. Сведения о передаче задатка были включены в соглашение. Через 12 месяцев основной документ так и не был оформлен. Через месяц, Илья обратился в суд с иском о возврате средств, переданных в качестве задатка. Петр отказался от добровольного возврата задатка. Суд удовлетворил требования истца, так как продавец не предпринимал активных действий для заключения основного договора.
- предмет соглашения в ПДКП фиксируется не так детально, как в основном договоре. Достаточно отразить точный адрес помещения. Однако более подробное указание информации не является ошибкой;
- в ПДКП фиксируется цена квартиры, денежные средства после заключения договора не вносятся. Исключение составляют ситуации, когда стороны договорились о внесении аванса или задатка. Денежные средства идут в счет суммы по основному договору;
- срок действия предварительного соглашения ограничен. Он составляет один год. Затем предварительный договор признают недействительным по обоюдному согласию или могут расторгнуть в судебном порядке. Если речь идет об основном соглашении, точный срок не обозначен. Если договор был заключён и бумагу заверили у нотариуса и зарегистрировали в Росреестре, то она будет действовать до окончания исполнения обязательств. Допустима фиксация временных ограничений. Так, в договоре может быть прописано, что он начинает действовать после выписки жильцов или выплаты всей стоимости квартиры;
- ПДКП заключают строго в письменной форме. Заверять бумагу нотариально необязательно. Основное соглашение в некоторых случаях требует заверения. При этом обязательно предстоит зарегистрировать соглашение в Росреестре.
В чём отличие предварительного соглашения от основного договора купли-продажи?
Подготовка ПДКП обязывает покупателя приобрести квартиру в будущем. Если он откажется от осуществления действий, то может потерять задаток. Дополнительно продавец имеет право инициировать судебный процесс. Если обязательство нарушено, стороны могут в судебном порядке требовать продажи имущества. Инициировать процедуру необходимо в течение полугода с момента неисполнения обязательств. Если рассматривать риски, заключение ПДКП в случае покупки вторичного жилья рисков не несёт. Достаточно наличия желания по подготовке договора. Если оно отсутствует, соглашение не заключают. В этом случае сразу готовится основной договор.
Риски, с которыми можно столкнуться в случае заключения ПДКП при покупке квартиры на первичном рынке
Если необходимо продать или купить дорогостоящее имущество, должен быть заключён договор купли-продажи. Однако иногда заключить сделку сразу же не удаётся. Может возникнуть потребность в корректировке некоторых пунктов соглашения или отсрочке покупки. Чтобы лицо могло заверить противоположного участника сделки в серьезности своих намерений, составляется предварительный договор купли-продажи квартиры.
Стороны вправе предусмотреть перечень ситуаций, когда это допустимо (например, на квартиру наложили арест; банк отказал покупателю в предоставлении ипотеки на покупку данной конкретной квартиры; банк потребовал согласования перепланировки, а это длительная и дорогая процедура, на которую не согласен продавец; органы опеки и попечительства не дали своего согласия на сделку и пр.).
Указание на заключение предварительных договоров купли-продажи содержатся в ст. 429 Гражданского Кодекса (ГК) РФ. Здесь подчеркивается, что предварительный договор должен позволять четко идентифицировать стороны сделки (содержать данные и реквизиты сторон), а также условия ожидаемой сделки. Какие конкретно условия следует включить – стороны решают самостоятельно.
Классификация предварительных договоров
- Предварительные договоры, по которым застройщики принимают средства от соинвесторов строительства в качестве платежа за будущую квартиру.
- Предварительный договор между продавцом и покупателем по ипотечной сделке. Наличие данного документа может потребовать банк-кредитор (это формальный документ для банка).
- Предварительный договор, который подписывают стороны в рамках сделки на вторичном рынке при необходимости внесения аванса за квартиру.
- Предварительный договор для органа опеки подтверждает то, что права несовершеннолетних в процессе сделки не будут нарушены (им будет предоставлено равноценное или большее по стоимости жилье).
РЕНОВАР.РУ не рекомендует игнорировать требования контрагента по предварительному договору. Дешевле всего направить стороне предложение о расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств и выполнить свои обязанности по предоплате, если такая была предусмотрена. Если вторая сторона не хочет расторгать ПДКП и настаивает на сделке, следует пойти в суд с иском о расторжении предварительного договора купли-продажи.
Бывает, конкретную дату или момент не прописывают – упускают из внимания. Тогда предварительный договор будет юридически действовать в течение одного года, а потом просто аннулируется. Например, 1 февраля заключили – через год 1 февраля прекратится.
Определяемся с юридической формой документа
- период, прописанный в ПДКП, истек – предварительный договор просто теряет юридическую силу автоматически, никаких документов заключать не нужно;
- срок прописан не был, но со дня подписания ПДКП прошло больше года – аналогично предыдущему пункту, соглашение просто аннулируется;
- стороны обоюдно решили, что купля-продажа не состоится – тогда нужно подписать соглашение об аннулировании предварительного договора купли-продажи в связи с желанием обеих сторон;
- единоличное немотивированное аннулирование не допускается – в этом случае нужно идти в суд.
Здравствуйте!
Если родители, у которых квартира находится в долевой собственности, хотят оформить договор дарения на своего ребенка, требуется ли проведение данной сделки через нотариуса?
Спасибо
P.S.: Спасибо Вам за создание этого сайта. Все понятно, доходчиво и по-человечески.
Ответ для Анны.
Право собственности зарегистрировано только за одним человеком — это единоличная собственность. Детям доли он имеет права выделить без нотариуса договором дарения(например, в простой письменной форме.
Если вы будете участвовать в сделке — то такой договор имеет признаки договора раздела совместно нажитого имущества между супругами и подлежит обязательному удостоверению у нотариуса.
Взрослые члены семьи имеют право претендовать (участвовать) на выделение им доли в праве, так же и отказаться от этого ( у них есть право, а не обязанность) Часто нотариусы склоняют к оформлению договора отчуждения просто потому что им это выгодно.
Договор дарения ( детям, совершеннолетним, родственникам):
Ответ для Владислава
Правильно размышляете.
Простая письменная форма,можно договора дарения. ( не важно каким договором, главное чтобы наделить долями)
Но обязательно приложите регистратору копию свидетельства о браке.
Покупка жилья на первичном рынке имеет свои особенности. Часто граждане приобретают квартиры в еще строящихся домах. Поэтому покупателям настоятельно рекомендуется заключить предварительный договор купли-продажи квартиры в новостройке.
Обязательно ли составлять данный документ
Договорившись о заключении сделки с определенным покупателем, хозяин квартиры будет вынужден отказывать другим потенциальным претендентам на жилье. И если вдруг по каким-либо причинам покупатель откажется от приобретения квартиры, продавец потеряет время и будет вынужден искать желающих приобрести недвижимость заново.
Для каких целей составляется предварительный документ
ВАЖНО! Если по истечению сроков, выделенных для заключения сделки, основной договор купли-продажи так и не составляется, соглашение автоматически аннулируется (при отсутствии письменных претензий от любой из сторон).
- Стороны заключают основной договор в соответствии со сроками, указанными в предварительном соглашении. Размер аванса учитывается в общей стоимости квартиры и вся последующая часть сделки регулируются основным соглашением;
- Одна из сторон инициирует отказ от заключения основного договора. В этой ситуации другой участник вправе принудить противоположную сторону к сделке, но только по прошествии шести месяцев с момента отказа от нее другого участника. Разумеется, судьбу предоплаты определят положения Гражданского Кодекса так, как описано выше. Если же в соглашении был указан «аванс», то вполне возможно покупатель ничего не потеряет;
- Обо всем можно договориться, поэтому и продавец с покупателем могут согласовать иные сроки либо иные условия и даже цену сделки в рамках основного договора в досудебном порядке. Это всегда возможно, если участники наделены достаточными коммуникативными навыками и стремлением к взаимовыгодному компромиссу.
Также не забывайте о возможности истребования с виновной стороны компенсации по возникшим убыткам. Если вы сможете подтвердить их документально. Поэтому над необходимостью и суммой предоплаты стоит подумать не торопясь.
Сроки главной сделки
Но одним из главных сведений этого документа являются условия перехода к этапу заключения основной договоренности — купли-продажи недвижимости. Существенным моментом здесь являются сроки заключения основного документа, платежей и передачи имущества.