Указанный выше расчет вознаграждения может быть усложнен, если, к примеру, ФОТ сотрудников зависит от показателей их деятельности и от месяца к месяцу меняется. Для этого в компаниях выработаны свои системы расчета вознаграждения каждого сотрудника, которые также могут быть положены в основу расчета вознаграждения УК. В этом случае как раз потребуется детализация каждого показателя для подтверждения обоснованности расходов на УК в заявленном размере.
Безусловно вознаграждение должно включать все текущие расходы УК по поддержанию ее деятельности: аренда офиса, ФОТ сотрудников и т.д. Из данной суммы складывается базовый размер вознаграждения. Если на УК не аккумулируется часть прибыли бизнеса, то вознаграждение может предусматривать твердую фиксированную сумму, покрывающую расходы управляющей компании с возможным небольшим увеличением, например, не более 1 раза в год (на случай увеличения ФОТ или других расходов);
Договор на выполнение функций единоличного исполнительного органа
Бесспорно, собственникам бизнеса необходимо обладать всей полнотой информации относительно его функционирования, финансовых результатов деятельности, степени эффективности ранее принятых управленческих решений.
Создание управляющей компании в группе компаний имеет смысл при достижении некоторой критической точки развития, когда:
- собственники не хотят или не могут справиться с потоком информации;
- собственники не хотят или не могут отслеживать финансовые потоки всех своих компаний;
- собственники не хотят или не могут заниматься оперативным управлением каждой компании группы;
- собственники владеют компаниями с разными задачами, сегментами, рынками, продуктами и т. п.;
- компании группы генерируют прибыль большую, чем нужно для простого воспроизведения производства и личного потребления собственников, то есть когда появляются свободные для инвестиций деньги.
Следует иметь в виду, что действия (бездействие) управляющей компании как законного представителя управляемого предприятия могут быть признаны действиями (бездействием) этого предприятия 5 . Поэтому ответственность за налоговые правонарушения, допущенные в период действия договора управления, возлагается на управляемое предприятие. Например, при начислении пеней и штрафов, управляемое предприятие вправе взыскать убытки с управляющей компании, если будет установлена виновность ее действий (бездействия) 6 .
Отношение к объекту управления
В соответствии с п. 1 ст. 27 НК РФ «законными представителями налогоплательщика-организации признаются лица, уполномоченные представлять указанную организацию на основании закона или ее учредительных документов». Управляющая компания вправе платить налоги (из средств управляемого предприятия) и представлять налоговую отчетность от его имени, а также совершать другие предусмотренные налоговым законодательством действия. При этом подписывать налоговую отчетность будет руководитель управляющей компании.
2.5. Управляющая компания обязана предоставлять не реже, чем (указать периодичность, например: один раз в месяц и т. д.) или в любое время по требованию Общего собрания акционеров Общества (или Совету директоров Общества) отчет о результатах финансово-хозяйственной деятельности Общества, в том числе сведения о затратах на производство и реализацию продукции, отчет о фактическом движении потоков наличных денежных средств, с приложением соответствующих кассовых документов, бизнес-план Общества, финансовую, статистическую и налоговую отчетность, распорядительные документы (приказы, распоряжения), (перечислить другие документы и отчетность, предоставляемые Управляющей компанией), а также Акт сдачи-приемки оказанных услуг, который должен содержать реквизиты, отвечающие требованиям законодательства о бухгалтерском учете.
1. Предмет договора
4.6. Управляющая компания вправе передать все или часть предоставленных ей настоящим договором и законом полномочий или обязанностей любому из сотрудников Общества или Управляющей компании либо иному лицу, распределив между ними административно-распорядительные и представительские функции, а также вправе сформировать из собственного персонала функциональные структуры (отделы, управления) для осуществления управленческих функций Общества (например, бухгалтерский и налоговый учет, кадровая служба и т. д.). При этом указанные лица действуют на основании доверенностей, выдаваемых (наименование постоянно действующего исполнительного органа Управляющей компании, например: генеральный директор) Управляющей компании.
4. Порядок осуществления управления Обществом
4.2. Высшим органом управления Общества является Общее собрание акционеров. К компетенции Общего собрания акционеров относятся все вопросы, перечисленные в ст. 48 Федерального закона «Об акционерных обществах», а также иные вопросы, перечисленные в Уставе Общества. Совет директоров (наблюдательный совет) Общества осуществляет общее руководство деятельностью Общества, за исключением решения вопросов, отнесенных Федеральным законом «Об акционерных обществах» и Уставом Общества к компетенции Общего собрания акционеров.
На первом этапе сотрудничества жильцов многоквартирных домов и УК составляются подробные планы системы сбора платежей, эксплуатации, реконструкции и капитального ремонта жилищных условий и прилегающей общей собственности.
Основные задачи и функции управляющей компании в сфере ЖКХ
Контроль регулярной санитарно-гигиенической уборки подъездов и прилегающей к домам территории, а также своевременный вывоз мусора. Если в доме функционируют объекты предпринимательской деятельности, то вывоз отходов, образующихся в результате их функционирования, также подразумевается компетенцией управляющей компании.
Организационная
Жители могут не только сообщать о возникновении проблем в эксплуатации коммунальных систем, но и интересоваться любыми вопросами, связанными с безопасностью, сроками и этапами проведения работ, а также иными темами, касающимися состояния дома и прилегающей к нему территории.
Поэтому встречаются случаи создания функционально схожих между собой служб и в УК, и в управляемом обществе (например, при разветвленности структуры, когда отдельные общества существенно удалены друг от друга и от самой УК), однако и в этом случае УК занимается решением стратегических задач, тогда как сотрудники управляемого общества выполняют текущую работу, не требующую высокой квалификации и знания стратегического плана развития бизнеса в целом.
Договор на оказание услуг управления
4) Свидетельством самостоятельности УК как хозяйствующего субъекта станет выполнение управленческих функций для нескольких компаний, желательно не связанных между собой (для одной, например в роли ЕИО, для другой оказание только бухгалтерских услуг и т.д.).
Договор на выполнение функций единоличного исполнительного органа
Учитывая, что на такие структуры налоговые органы обращают все более пристальное внимание, пытаясь обосновать искусственность их разделения на несколько субъектов либо необоснованность расходов на привлечение самой УК, в части обособления управляющей компании необходимо соблюдать следующие правила:
- Увеличить клиентскую базу в декабре 2022 года в 2 раза по отношению к декабрю 2022 года за счет создания отдела по развитию бизнеса с 01.04.2022
- Исключить факты начисления штрафов за несвоевременное предоставление документов.
- Обеспечить чистую прибыль по итогам 2022 года в размере ХХХХ млн.рублей в соответствии с бухгалтерской отчетностью.
- Разработать и утвердить бренд-бук компании в соответствии с корпоративным стандартом в срок до 01.09.2022 г.
- Обеспечить уровень текучести персонала в 2022 году не более 12%.
- Обеспечить средний срок судебного арбитражного рассмотрения предъявленных к компании крупных исков не менее 5 месяцев от даты начала судебного разбирательства до вступления решения в законную силу.
Еще одно важное, на мой взгляд, правило — определение точных и конкретных формулировок. SMART — прекрасный инструмент. Рекомендую его использовать не только в профессиональной, но и в личной жизни. Один из пунктов SMART гласит, что любая цель должна иметь количественный показатель, то есть результат по ней должен быть оцифрован. Я убеждена, что каждая цель может быть оцифрована. Любой процесс, любое решение в компании влияет на ее финансовый результат в той или иной степени и соответственно его можно оценить. Это вопрос широты мышления, способности увидеть весь процесс целиком и практики.
Карта целей компании и сотрудников
Постановка и формулирование целей, и задач для сотрудников организации — навык, которому нужно учиться и от которого зависит эффективность бизнеса и ваш личный успех. Ключевые правила целеполагания на основе своего 20-летнего опыта нам раскрыла Светлана Андреева — коуч в личном развитии и построении карьеры, топ-10 HR-директоров России по итогам 2022 года.
ж) организация и осуществление расчетов за услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, включая услуги и работы по управлению многоквартирным домом, и коммунальные услуги, в том числе:
Информация об изменениях:
12. Работа аварийно-диспетчерской службы осуществляется круглосуточно. Сведения, полученные в результате непрерывного контроля за работой инженерного оборудования, отражаются аварийно-диспетчерской службой в соответствующих журналах, которые ведутся в том числе в форме электронных документов.
ГАРАНТ:
Информация, указанная в абзаце пятом настоящего подпункта, подлежит раскрытию не позднее чем за 30 календарных дней до дня представления собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме платежных документов, на основании которых будет вноситься плата за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в ином размере;
- доля определенного продукта (локомотива или новинки) в общем товарообороте;
- время цикла создания товара или продукта;
- срок окупаемости новинки;
- доля товаров с высокой рентабельностью в общем товарообороте (увеличить долю до N%);
- доля товаров с низкой рентабельностью (снизить ее до N% от общего товарооборота).
- рентабельность (увеличение рентабельности до N%);
- оборот компании (каждый год оборот должен увеличиваться на N%);
- размер долга перед кредитными организациями (снижение суммы обязательств на N% каждый год);
- выработка на одного сотрудника компании (повышение на N% в год).
Работа с клиентами
На третьем шаге руководители отделов вместе с ключевыми сотрудниками своих департаментов составляют цели третьего уровня. Они дополняют цели второго уровня, уточняют их. По аналогии формулируются задачи следующих уровней.
Наличие лицензии определят право управляющей организации осуществлять свою деятельность по управлению МКД.
Лицензии эксплуатирующим компаниям выдает контрольно надзорный орган (Жилищная инспекция).
Лицензия на право управление МКД выдается при наличии ряда условий, к которым относится: руководитель общества должен пройти аттестацию, должны соблюдаться требования к раскрытию информации и пр.
При наличии ряда нарушений, выявленных надзорным органом, лицензия управляющей организации аннулируется. Поэтому институт лицензирования является очень мощным средством в борьбе с недобросовестными коммунальными компаниями. Порой достаточно двух заявлений в Жилинспецию для того, что лицензия была аннулирована.
Управляющая организация — это юридическое лицо, образованное в форме коммерческой организации с целью введения лицензируемого вида деятельности по эксплуатации и обслуживанию общего имущества МКД, результат этой деятельности должен обеспечивать комфортное и безопасное условия жизни для жильцов, что достигается путем предоставления коммунальных услуг соответствующего качества на возмездной основе.
СОДЕРЖАНИЕ
Всякий раз, когда разгорается внеочередной ЖК-скандал нередко, причиной тому является попытки потребителя урезонить экономические аппетиты эксплуатирующей компании. На что обычно представители управляющей организации отвечают: хотите качественные услуги – платите, никто бесплатно работать не будет!
Разумеется, каждая из противоборствующих сторон может привести массу доводов в свою защиту, но сейчас не об этом.
Важно понимать, что управляющая организация это коммерческая организация, преследующая цель — извлечение прибыли. Поэтом абсолютно нормаль признавать за эксплуатирующей организацией право извлекать прибыль за счет коммунальных платежей.
При этом не следует забывать о балансе между качеством предоставляемых коммунальных услуг и размером вознаграждения исполнителя.
Кроме того управляющая организация в праве ограничить предоставления коммунальной услуги.
В результате получается следующая концептуальная модель построения системы управления организации, аналогичная RUP — Рисунок 3. Естественно, отображение трудозатрат выглядит несколько утрированно, но, тем не менее, оно даёт представление о том, как распределять ресурсы в ходе выполнения проекта.
Система управления организации — нематериальный продукт, поэтому её сложно оценить и сформулировать требования к ней. Требования будут постоянно меняться по мере построения и развития системы. Поэтому проекты создания подобных систем должны носить итерационный характер. Ключевые факторы успешности проекта: проектирование системы управления организации с использованием специализированного программного обеспечения, правильная организация процесса и распределение ролей проекта.
Определение
- Использование итерационного подхода. В рамках итераций последовательно уточняются и дополняются все элементы системы управления и, таким образом, выстраивается «живая система» управления организации. Если же система управления существует только на бумаге или в компьютере, то между ее различными элементами образуются разрывы и нестыковки, которые затем приводят к таким же разрывам и нестыковкам в реальной работе организации. В этом случае неизбежно разочарование в системном управлении и инструментах для ;
- Разработка системы управления организации имеет последовательный, предсказуемый, прозрачный и управляемый характер, поэтому более понятна заказчикам проекта (например, высшему руководству организации). Это упрощает процесс выделения необходимых ресурсов для реализации проекта и увеличивает поддержку проекта;
- Повышаются гарантии качества результатов проекта;
- Распределение и комбинирование ролей сокращает длительность работ и позволяет более эффективно использовать человеческие ресурсы, а главное, уменьшить число ошибок при создании такого сложного и важного для организации продукта, как её система управления.
Чтобы это сделать, необходимо провести общее собрание собственников, зарегистрировать ТСЖ в налоговой и уведомить об этом свою УК, чтобы она передала всю техническую документацию ТСЖ. В Т—Ж уже была подробная статья про то, как создать ТСЖ.
Награды ничего не значат
Я советую пойти на встречу группе активистов дома, а оптимальнее всего — совету многоквартирного дома. Одна голова хорошо, а две лучше: то, что вы хотели спросить, можете забыть на встрече. Кроме того, смену УК стоит решать коллективно, чтобы другие собственники не обвинили вас в заговоре с новой управляющей компанией.
Выбираем из пяти УК возле улицы Судостроительной
Пока эту статью готовили к выпуску, данные на портале изменились: изначально у ООО УК «Свитхом» было в управлении 72 дома, а осталось 60, то есть 12 перешли к другим управляющим компаниям. Такой показатель ухода домов — повод искать другую УК.
Спектр ответов на этот вопрос очень широк. От очевидного — «мы же коммерческая компания, и наша цель — прибыль» до сложной системы карты сбалансированных показателей, где цели и показатели формулируются для всех ключевых областей и проектов, а в итоге на уровне всей организации может оказаться сразу до 20–25 целей.
Цель или задача?
Питер Друкер считал, что целеполагание должно осуществляться как сверху вниз, так и снизу вверх. Стратегические цели спускаются сверху вниз, давая всей организации понять, для чего она существует, но отвечать на вопрос «Как именно мы планируем достигать стратегических целей?» следует самим сотрудникам «на передовой»
SMART
Постановка целей — ключевой этап в жизни компании. Ведь организации создаются в ожидании какого-то результата. У организации есть как минимум три группы заинтересованных лиц, которые с ее помощью ожидают достичь желаемого: создатели или учредители, клиенты и сотрудники.
Следует отметить, что такие штатные единицы как сантехник, электрик, сварщик чаще всего нанимаются не на полную ставку для экономии затрат ТСЖ. В во многих случаях таких единиц вообще нет в штатном товарищества, а их наличие заменяет подрядный договор со специализированной компанией или с соседним ЖЭУ.
Штатное расписание управляющей компании принимают за базу для составления организационной структуры управления. В него включено такое количество персонала, которое необходимо для содержания и обслуживания жилого фонда. При построении орг.структуры ставится задача – сделать предприятие ЖКХ результативной производственной системой.
Структура и содержание документа
В ТСЖ, проект ШР готовит правление. В Уставе товарищества указываться: кто утверждает штатное расписание ТСЖ. Эти полномочия даны общему собранию собственников. Визу на документе ставит председатель ТСЖ. Но только протокол, с положительным результатом голосования членов товарищества, является основанием для утверждения. В таком же порядке вносят изменения по количеству штатных единиц и окладов.
В больших компаниях этот отдел чаще всего носит название юридического или правового. Его наличие предусмотрено далеко не всегда — в большинстве случаев УК заключает договор со сторонней юридической компанией на оказание подобных услуг. В УК Уют эту обязанность выполняет юрист. Он входит в состав управления и подчиняется непосредственно директору.
Анализ истории развития, миссии и целей ООО УК «Уют». Организационная структура и распределение задач в структурных подразделениях. Анализ методологии и используемых технологий в работе специалистов. Анализ факторов прямого и косвенного воздействия.
Общество имеет самостоятельный баланс, обладает обособленным имуществом и осуществляет владение, пользование и распоряжение им в порядке и пределах, установленных действующим законодательством. Общество действует на основе полного хозяйственного расчета, несет ответственность за результаты своей хозяйственной деятельности и за выполнение взятых на себя обязательств перед участниками и партнерами по заключаемым договорам, перед бюджетом и банками, согласно действующего законодательства.
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Для упрощения ведения делопроизводства на предприятии нужно заранее позаботиться о подготовке шаблонов этих документов. Например, сделать готовые бланки, заявления и акты, которые в случае необходимости можно легко распечатать и быстро заполнить. Это значительно облегчит работу с жильцами и упорядочит процесс ведения внутренней документации.
Заключая договоры о передаче полномочий исполнительных органов акционерного общества управляющей компании (далее — договор управления), предприятия преследуют различные цели. При этом некоторые положения договора управления являются общими для всех случаев, другие же зависят от конкретной ситуации.
Необходимым условием передачи полномочий исполнительных органов акционерного общества управляющей компании является заключение договора между управляющей компанией и управляемым акционерным обществом. Поскольку многие вопросы, касающиеся составления договора управления, не регламентируются законодательно, ключевые положения договора следует прорабатывать с особой тщательностью.
Денис Иванов, генеральный директор ЗАО «Финансовый резерв» (Москва)
Когда я работал главой казначейства РАО «Рос-нефтегазстрой», то раздел договора, касающийся наших прав и обязанностей как управляющей компании, содержал около 30 пунктов. В нем, в частности, было определено, что управляющая компания без доверенности действует от имени предприятия, заключает договоры, выдает доверенности, пользуется правом распоряжаться средствами общества. Также в соответствии с договором управляющая компания организовывала перспективное и текущее планирование производственной, финансовой, коммерческой деятельности общества, определяла объемы производства продукции и услуг, а также порядок и условия сбыта, принимала решения о получении и использовании кредитов, нанимала работников и т. п. Кроме того, мы должны были ежемесячно представлять отчет, который одновременно являлся актом приема-передачи выполненных работ (услуг), совету директоров управляемого предприятия.
Процедура заключения договора управления
Договор управления наделяет управляющую компанию возможностью руководить текущей деятельностью общества, то есть осуществлять функции, которые обычно выполняет генеральный директор (ст. 69 Закона № 208-ФЗ). Однако перечень существенных условий договора управления в законодательстве не определен.