- проект землеустройства, объясняющий подробно смысл смены категории;
- извлечение из земельного кадастра, содержащего информацию о переводящемся участке земли;
- ксерокопии документов, подтверждающих личность заявителя, если он физическое лицо. Если это юридическое лицо, то выдержку из госреестра индивидуальных предпринимателей или извлечение из реестра юрлиц;
- выписку из госреестра прав на недвижимость и правообладание участком земли;
- заключение экологических экспертов, если потребуется;
- согласование с собственником участка земли, если это нужно по федеральному закону;
- согласование с исполнительным органом.
Использовать земельный участок не по прямому назначению – нельзя. Для постройки на сельхозучастке многоэтажного дома или торговой точки требуется разрешение с обоснованием.
Чем регламентируется смена категории?
Для начала перевода земель сельхозназначения в другую категорию надо написать и отдать лично ходатайство в исполнительный орган госвласти или местные управляющие органы, которые могут решать такие вопросы.
СНТ по закону должны находиться на земельных участках, имеющих сельхозназначение. Предназначение этой земли – выращивание овощей, фруктов и других растений, а построить на территории надела разрешается только домики дачного типа, небольшие по размерам.
Как земли сельхозназначения перевести в земли СНТ
- Документ, удостоверяющий личность;
- Свидетельство, которое доказывает, что надел находится в собственности;
- Выписка из кадастрового реестра;
- Результаты экологической проверки;
- План кадастра и паспорт на земельный надел;
- Акт, свидетельствующий о том, что правообладатель согласен на смену категории земли.
Документы для перевода земель сельхозназначения в СНТ
Согласно законодательству, каждый земельный участок имеет свой вид разрешенного пользования, один из них — сельскохозяйственное назначение. Данное разграничение существует для того, чтобы каждый земельный надел использовался только в соответствии со своей спецификой.
Переводить с/х земли в другие категории возможно лишь в исключительных случаях, описанных выше. Но на них не запрещено образовывать участки садового/дачного типа. Это в российском законодательстве новшеством не является, но норму было решено закрепить в специальном документе. Речь идет о пункте 11 статьи 23 ФЗ № 217.
На практике людям часто приходится сталкиваться с ситуациями, когда власти отказываются давать добро на оформление документов. Часто они ссылаются на подачу заявления ненадлежащим лицом.
Следует знать, что правом обладать участками в 2022 году могут наряду с их владельцами лица, которые пользуются ими, например, арендаторы. Таким образом, запрашивать перевод могут как юрлица, так и рядовые граждане, включая ИП.
Ходатайства рассматриваются с соблюдением их очередности. Управляющим лицом является Правительство страны, местная администрация, где и происходило составление обращения.
Можно ли обжаловать отказ?
Если перевод все же был произведен, вы должны помнить о том, что участок должен быть использован по назначению. Иначе есть риск применения денежных санкций. Использование участка с/х назначения под ИЖС допускается в рамках деятельности КФХ (крестьянское фермерское хозяйство), и при согласии местной администрации. Но этот вариант вам подойдет лишь в том случае, если вы действительно планируете заниматься сельским хозяйством.
Все государственные угодья, расположенные на территории России, классифицируют по категориям. Это предусмотрено Земельным кодексом РФ. Разделение осуществляется с учетом возможного способа эксплуатации. Она должна быть эффективной и не причинять вреда. Существует семь категорий угодий. Это предусмотрено ст.7 ЗК РФ. Существуют земли:
Что надо знать о категориях земель и их расширенном использовании
Как переводят земли сельхозназначения в ИЖС? Изменить статус допускается при наличии веских оснований. Решение принимается местной администрацией. Это связано с тем, что в результате перехода снижается кадастровая стоимость земли, что в свою очередь отражается на доходе государства. Землевладельца обяжут компенсировать предполагаемые потери.
Основания для изменения ВРИ угодий сельскохозназначения
Чтобы однозначно ответить на вопрос о том, можно ли землю сельхозназначения перевести в ИЖС, нужно знать вид разрешенного использования конкретного надела. Возведение жилых постройках на землях СХН допускается при условии, что в качестве ВРИ участка в документах указано ведение одного из видов хозяйства:
Возможный вид использования указывается непосредственно в кадастровой документации участка. Первая категория земель для сельскохозяйственного производства выделяется лишь для ведения коммерческой деятельности фермерским хозяйствам и иногда для ведения работ научно-исследовательских центров.
Перепродажа сельскохозяйственных наделов, имеющих обширную территорию (от одного до нескольких десятков гектаров) и находящихся в ведении СНТ, приносит предпринимателям существенную прибыль. Но для того, чтобы ее получить, необходимо знать все тонкости выбора территории, которая будет переведена в СНТ, и нюансы этого перехода.
Перевод Участка Снт В Земли Населенных Пунктов
Плюсы ИЖС: — полностью законный способ строить жилище — более дорогая оценка при выкупе, залоге и т.п. — возможность продать дом дороже — государство обязано строить дороги, проводить свет, водоснабжение, уличное освещение и прочие элементы благоустройства — наличие официального почтового адреса и почтового обслуживания
Учитывая состояние экономики и ценовую политику государства, популярность таких товариществ достаточно высока, и под них переводятся все новые земли. При перепродаже крупных участков (от нескольких десятков гектаров) сельскохозяйственных земель, переведенных в СНТ, предприниматели получают существенную прибыль. Однако важно точно знать процедуру перевода и порядок выбора территории, на которой можно заработать.
Процедура перевода земель сельхозназначения в СНТ/ДНП
Садовые некоммерческие товарищества должны располагаться на землях сельскохозяйственного назначения. Они предназначены для выращивания сельскохозяйственных культур, а на участках допускается строительство домиков дачного типа. Образуется такое товарищество для осуществления некоммерческих целей его участников. По сути люди не получают никакой прибыли от владения землей, но она кормит их самих.
Выбор земельного участка для перевода в СНТ
Помимо изменения вида разрешенного использования земельного участка для создания СНТ, специалисты нашей компании помогут вам:
- Зарегистрировать юридическое лицо (СНТ/ДНП);
- Изготовить и согласовать ППТ;
- Выделить и оформить земли общего пользования;
- Получить разрешение на строительство дороги;
- Согласовать выделение электрической мощности;
- Провести первичные собрания членов СНТ;
У населенных пунктов есть несколько важных преимуществ, которых нет у некоммерческих товариществ.
- Владельцы участков ИЖС не должны платить собственные средства на содержание дорог и освещение улиц. Эту обязанность берет на себя муниципалитет.
- Населенные пункты могут похвастаться развитой инфраструктурой. Здесь есть школы и детские сады, библиотеки и магазины.
- У каждого дома в населенном пункте есть индивидуальный адрес, а это значит, что оформить прописку здесь будет гораздо проще.
- Землю под ИЖС можно предоставить в качестве залога при оформлении кредита.
- Участок в населенном пункте стоит дороже, чем в СНТ, поэтому земли ИЖС можно выгодно продать.
Участки садоводческих товариществ (СНТ) расположены на землях сельскохозяйственного назначения. Конечно, построить дачу здесь тоже разрешено, однако, в первую очередь, эти земли предназначены для ведения садового хозяйства. Чаще всего собственники участков в садоводческих товариществах приезжают сюда только на сезон выращивания урожая, а затем возвращаются на свое постоянное место жительства.
ИЖС и СНТ: в чем разница
Но у земельных участков на территории населенных пунктов есть и свои минусы.
- Выше налог на землю. Этот недостаток — следствие высокой кадастровой стоимости участков ИЖС.
- Строительство дома в населенном пункте регулируется большим количеством нормативно-правовых актов и требует гораздо больше согласований, чем в СНТ. Поэтому собственникам земли приходится оформлять разрешающую документацию практически на каждом этапе строительства.
- Отдельные бюрократические сложности возникают с вводом дома в эксплуатацию. Владельцу жилья нужно быть готовым к значительным временным затратам на получение документации и регистрацию недвижимости.
В соответствии с пунктом 2 статьи 7 ЗК виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.
изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов (пункт 3);
Обзор документа
Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в связи с письмом депутата Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации Марьяш И.Е. от 21.03.2022 N МИЕ-4/126 относительно изменения вида разрешенного использования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения полагает необходимым обратить внимание на следующее.
1) перевод земель, находящихся в федеральной собственности, осуществляется Правительством Российской Федерации;
2) земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, — органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации (Правительство Ульяновской области);
3) земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, — органами местного самоуправления;
4) земель, находящихся в частной собственности:
земель сельскохозяйственного назначения — органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации (Правительство Ульяновской области);
земель иного целевого назначения — органами местного самоуправления.
Когда разрешается перевод земель сельхозназначения в другую категорию
Чтобы использовать сельскохозяйственные участки по назначению требуются серьезные финансовые вложения. Такие земли, как правило, располагаются за пределами населенных пунктов и не оснащены коммуникациями.
Зачем переводить сельскохозяйственные земли в промышленные
Изменение категории земли – длительная процедура. Если причина перевода земли в промышленную уважительная, то необходимо составить заявление, подготовить документы и передать пакет в муниципалитет или иной орган, в компетенции которого находится земля.
Правительство принимает решение по государственным сельскохозяйственным землям, разграниченным в пользу федеральной собственности, а власти субъектов РФ – по участкам, относящимся к региональным и муниципальным землям.
Смена категории земли
В качестве причин сначала указывают отсутствие законных препятствий для перевода и подтверждают соответствующими данными (например, сравнение кадастровой стоимости участка со средней по региону). Потом приводят причины для смены категории земли (необходимость построить дом или завод) и указывают, почему строительство в другой части региона нецелесообразно (большая удалённость от центра, нарушение экосистемы и т.д.).
Необходимые документы
- Предоставление неполного пакета документов;
- Некорректное заполнение ходатайства;
- Наличие законодательного запрета на изменение категории данных земель;
- Отрицательный отзыв комиссии по экологии;
- Несоответствие заявленных целей использования участка утвержденному плану развития территории, к которой относится участок.
В соответствии с ним осуществляется зонирование территории страны по целевому использованию земли. Находящиеся за пределами населенных пунктов участки сельскохозяйственного назначения могут быть переведены в категорию земель населенного пункта, лишь при изменении границ последнего.
Порядок и сроки переоформления земли под ИЖС
Если было разрешено оформить ИЖС на землях сельхозназначения, то заявителю остается лишь обратиться в Росреестр для окончательного переведения участка. А вот отказ местного органа власти он имеет право оспорить в суде.
Перевод земли
- подготовка всех документов. Пакет бумаг должен содержать ходатайство о переводе согласно типовому образцу;
- подача собранных документов в местные органы власти для их анализа. В законном порядке для этого может понадобиться 2 месяца. На протяжении данного периода все документы будут тщательно изучаться;
- вынесение официального решения. Для этого законом выделяется еще 14 дней. Результат может быть как положительным, так и отрицательным для заявителя. Отказ всегда обосновывается.