Передача в аренду доли земельного участка

• полное наименование (по уставным документам);
• ФИО и должность руководителя или иного лица;
• реквизиты документа, на основании которого представитель уполномочен заключать сделку;
• юридический и фактический адрес, номер телефона.

1. Права и обязанности всех сторон.
2. Сроки сделки, в том числе условия окончания и досрочного расторжения срока.
3. Цели использования части участка.
4. Описание арендуемой доли участка. Здесь рекомендуется внести максимально полную информацию о территории, в том числе о наличии на участке коммуникаций, садовых деревьев, дома или иного здания.
5. Возможность выкупа после окончания аренды. Данный пункт вносится по желанию сторон.
6. Порядок решение спорных моментов.
7. Дополнительные условия (при необходимости) и заключительные положения.

В отношении целевых земель Земельный кодекс устанавливает пределы аренды, в том числе для бессрочных сделок. Участки (части участков) сельхозназначения возможно арендовать на период от 3 до 49 лет (узнайте, как составить договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения), территории под огородничество, пастбища, сенокосы – только до 3 лет, под жилищное строительство и подсобное хозяйство – до 20 лет. Если в договор на аренду этих земель не внесено точной даты прекращения сделки, то договор действует на срок, равный указанному в законе максимуму.

Что следует учесть при составлении договора

С момента принятия Федерального закона № 218 ФЗ от 13.07.2022 (далее в тексте – ФЗ 218) государственными органами ведется активная работа по учету и конкретизации земельных границ. Предполагалось, что с 01 января 2022 г. будет внесен в ФЗ 218 запрет на проведение сделок с землей без предварительного оформления межевого плана. Но новые поправки в законодательстве не появились, поэтому процедура межевания до сих пор не является обязательной для собственника участка земли.

Независимо от способа индивидуализации оформление аренды части земельного участка происходит с помощью заключения договора. Он представляет собой письменный документ, на основании которого арендодатель должен предоставить арендатору свою землю (или ее часть) на безвозмездной основе во временное владение и пользование (или во временное пользование).

Если срок временного пользования не будет превышать года, аренда части земельного участка без межевания хоть и опрометчива, но допустима. В этом случае необходимо четко описать границы доли в тексте договора, а также отобразить их на плане, который станет приложением к соглашению.

Организация аренды без межевания и кадастрового учета

• Предмет — подробное описание части участка с данными о его площади, местонахождении, кадастровом номере (при его наличии).
• Цена — размер арендной платы за пользование недвижимостью, а также порядок и график внесения платежей.
• Срок действия — период на который заключено соглашение (иначе сделка будет признана бессрочной).
• Сведения о сторонах, их правах, обязанностях, ответственности.

Так как в законодательстве не указано ничего конкретного относительно частей земельного участка, сдать его в аренду можно только после индивидуализации и её заверения в документах. Индивидуализация может быть:

Особенности найма

Постановление новых границ на кадастровый учёт в теории обязательно, но на практике, даже при возникновении разбирательств, контролирующим органам достаточно чёткого обозначения участков в договоре с путём литературного или графического описания.

Можно ли сдать без межевания и постановки на кадастровый учет?

1. По обоюдному согласию договор аннулируется и перестаёт действовать немедленно или с отсрочкой – как будет решено сторонами.
2. В случае конфликта стороны обращаются в суд – несмотря на то, что собственник владеет всем участком, у него нет преимущества в суде на этом фоне, следствие будет рассматривать дело только со стороны выполнения пунктов договора.

Кроме этого стоит отметить, что судьба земельного участка всегда находится в непосредственной связи со зданием, которое на нём расположено. То есть если субъект берёт в аренду здание, он имеет такие же права и на участок. Обратите внимание, если здание стоит на части территориального надела, нужно провести процедуру межевания. Это можно сделать посредством очертания границ на графическом плане или выделить надел в натуре.

Можно обойти процесс межевания, но этот вопрос крайне спорный. Часть земельного участка, который будет передан в арендное пользование обозначить на общем плане. К этому документу приложить копию оригинального кадастрового плана (схемы).

Договор и его составление по образцу

Правила перехода территориального надела под многоквартирным домом в общую долевую собственность собственников квартир, прописан чётко в статье No16 Федерального Законодательства в ст. 189 от декабря 2004 года. В соответствии с частью No2 из указанной статьи, участок под многоквартирным домом, который был сформирован для ЖК, и в отношении которого была исполнена процедура кадастрового учёта, переходит в единое долевое владение, причём совершенно на бесплатной основе.

• Ф.И.О.;
• паспортные данные;
• адрес регистрации и проживания;
• контактный номер телефона.
• От юридического лица требуется:
• наименование;
• Ф.И.О. лица, имеющего право на подписание документов (чаще всего это руководитель);
• месторасположение компании.

Реквизиты сторон

Этот раздел стороны заполняют по своему усмотрению, единственное требование — соответствие всех положений требованиям закона. Основания и условия для расторжения. Это может быть окончание срока действия договора, соглашение сторон, нарушение одной из них условий сделки, форс-мажор и т. п.

Право собственности арендодателя

Что касается обязательной регистрации договора в соответствующем госоргане, то она необходима только в том случае, когда срок действия документа превышает 1 год. Для менее длительных сделок прохождение процедуры регистрации не требуется.

Решение оформляется протоколом, в котором должна быть отражена информация с описанием части объекта, целями распоряжения им и итогом голосования. На его основании осуществляются последующие регистрационные действия.

• Краткосрочная — до 1 года.
• Долгосрочная — более года. При этом время пользования отдельными видами участков ограничено. Например, земля сельхозназначения может быть отдана лишь на 49 лет.
• Бессрочная — если срок не был установлен.

Как определяются сроки аренды

• Предмет — подробное описание части участка с данными о его площади, местонахождении, кадастровом номере (при его наличии).
• Цена — размер арендной платы за пользование недвижимостью, а также порядок и график внесения платежей.
• Срок действия — период на который заключено соглашение (иначе сделка будет признана бессрочной).
• Сведения о сторонах, их правах, обязанностях, ответственности.

Правила перехода территориального надела под многоквартирным домом в общую долевую собственность собственников квартир, прописан чётко в статье No16 Федерального Законодательства в ст. 189 от декабря 2004 года. В соответствии с частью No2 из указанной статьи, участок под многоквартирным домом, который был сформирован для ЖК, и в отношении которого была исполнена процедура кадастрового учёта, переходит в единое долевое владение, причём совершенно на бесплатной основе.

Под многоквартирным домом

В противном случае, сделка не может иметь юридической силы. Когда речь заходит о сдаче в аренду целого надела, регистрировать сделку в росреестре можно без предоставления межевого плана со стороны непосредственного собственника.

Без межевания

Ссылаясь на статью части 1 статьи 36 ЖК РФ, собственники, проживающие в многоквартирных домах, владеют земельными участками на основании общедолевой собственности. При этом размер и границы территориального надела, находящегося под многоквартирным домом, определяются градостроительной компанией.

Передача прав по арендному договору требует соблюдения законодательного порядка, в том числе переоформление сделки. В частности, новый арендатор должен уведомить собственника имущества и заключить с ним дополнительное соглашение на аренду или продление договора цессии.

• была нарушена процедура оформления документации;
• выявляются нарушения в условиях и порядке проведения аукциона и торгов;
• участникам торгов была предоставлена неполная или искаженная информация о земельном участке, в том числе неправильно произведен расчет ее стоимости;
• нецелевое использование участка;
• муниципалитеты предоставили в аренду земли, относящиеся к федеральной собственности;
• договор аренды заключен на земельный участок, находящийся под охраной государства (заповедники, заказники и др.);
• условия аренды земель лесных фондов, которые подразумевают расчет стоимости сделки, противоречат российскому законодательству.

Недействительность договора аренды земельного участка

Аренда – это передача недвижимого имущества, в указанном случае земельного участка, за внесение определенной платы для использования его лицом на определенный временной срок. На сегодняшний день подобная форма землевладения признается одной из самых эффективных и популярных во всем мире.

Он также напомнил, что в силу ст. 18 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРН свидетельства о праве на земельные доли, выданные до вступления в силу Закона 1997 г. о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а при их отсутствии – выписки из принятых до вступления в силу указанного акта решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий.

Суды трех инстанций поддержали Росреестр

Второй важный, по мнению эксперта, факт – то, что в данном споре земельный участок сформирован, поставлен на кадастровый учет, и сведения об этом имеются в ЕГРН. «Данного обстоятельства достаточно для внесения в отношении такого участка регистрационных записей», – пояснил Антон Алексеев.

Верховный Суд обязал Росреестр возобновить регистрацию

В то же время, заметил он, ВС указал: несмотря на сдачу в аренду такого рода земельного участка, уже после государственной регистрации договора аренды долевой собственник, возражавший на общем собрании собственников относительно его заключения, вправе выделить свою долю и распорядиться ей по своему усмотрению. «С одной стороны, данный подход защищает права отдельных долевых собственников, но с другой, возникает вопрос о соблюдении прав арендатора», – считает Антон Алексеев.