Теоретически межевание можно и не делать, однако, при возникновении споров о границах участка, доказать территориальные границы своего участка будет очень проблематично, и тут уже без межевания не обойтись.
Если участок стоит на кадастровом учете, и если Вы, как покупатель не будете настаивать на установлении границ (межевании), то фактически можете совершать сделку. Если участок не стоит на кадастровом учете, то межевание придется делать, для постановки участка на кадастровый учет. Так как при регистрации сделки Вам потребуются определенные документы: договор купли- продажи, кадастровый паспорт на землю, свидетельство о собственности и т.д
Валерия добрый день! Как правило паевые земли стоят на кадастровом учете, поэтому Вы можете уйти на сделку и ничего Вам межевать не нужно. А вот если будете уточнять границы, тогда межевание необходимо, но для сделки этого не нужно. По цене уточняйте у оценщиков, можете обратиться к риэторам они примерно назовут цену.
ГК РФ Статья 209. Содержание права собственности 1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.
Учитывая нововведения в законодательстве, тем, кто запланировал в текущем году реализацию земельных участков, есть смысл задуматься о межевании уже сегодня. Учитывая, что конец года исчисляется днями, есть риск того, что завершить сделку не удастся.
Исключительные случаи
Так, момент переоформления прав собственности будет перенесен на следующий год, а значит, отсутствие межевания станет препятствием для новых собственников при оформлении документов на землю, и производить выделение границ им придется за свой счет. В силу этого уже сегодня стоимость таких земель снижена.
Межевание: цена вопроса и стоимость земли
Но и в этом случае есть риск стать жертвой ажиотажа вокруг сего вопроса о земле. Так, не исключено, что необходимостью продать свою землю озадачились соседи. Последние намеренно или случайно могут в ходе всего процесса документально включить в пределы своего надела и часть земель по соседству. Суть проблемы раскроется при новых собственниках, а значит, земельного спора избежать не удастся. Не исключена будет и необходимость отстаивать свои земельные права в судебном процессе.
- Предметом сделки является земельный надел с границам, очерченными только на бумаге. В действительность площадь не определялась.
- Отсутствует возможность определить границы участка без специальных приспособлений. Например, с одной стороны имеются естественные ограждения, а с другой располагается соседский дом.
- Реальная площадь имеет расхождения со сведениями, указанными в документации. В интересах владельца будет провести межевание и точно узнать свои границы.
- Дробление участка на несколько частей. Например, наследники делят общую землю на несколько отдельных участков. Услуги геодезиста понадобятся при слиянии наделов.
- Соседи недовольны, считают, что вы захватили их площадь.
Покупка земли без межевания – это сделка, основанная на доверии к продавцу, а не к документам. Вполне может случиться так, что площадь будет отличаться от той, что заявлена в договоре. На практике происходят ситуации, что площадь превышает цифры, указанные в свидетельстве. Без межевой работы в этом случае будет не обойтись. Если новый владелец захочет официально увеличить площадь участка, то придется обращаться в геодезическую компанию. На большой прирост к наделу надеяться не советуем. Инженеры могут дать заключение об увеличении площадь, но в пределах технических нормативов. А это совсем небольшие цифры.
Случаи, когда сделку без межевания не провести
- Собрать доказательства, что вы являетесь землевладельцем на законных основаниях.
- Получить кадастровый паспорт.
- Выяснить, какое целевое назначение и категорию имеет ваш надел.
- Получить новые документы, которые подтверждают права владения.
Конечно, не в каждом населённом пункте имеется геодезическая лицензированная служба, оказывающая эти услуги. Но есть юридические конторы, готовящие документацию для межевания и рекомендующие организации, грамотно осуществляющую данную процедуру.
Покупка земли
ВНИМАНИЕ: Начиная с 2022 года собственники не приватизированного надела не смогут его продать, подарить. Владельцу обязательно придётся возвратиться к решению этой проблемы. На что будет потрачено больше денег, времени, нервов.
Перед продажей
Благодаря наличию МФЦ, процедура межевания совершается в максимально короткие сроки. А при возникновении вопросов или трудностей сотрудники всегда смогут дать квалифицированную помощь и советы для действий. Но если вопросов очень много, а на пути оформления постоянно встречаются проблемы и сложности, то лучшим вариантом является обращение к юристу.
Особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество1. Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 „О статусе столицы Российской Федерации“ (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона).
2. Государственная регистрация распределения долей в праве общей собственности проводится по заявлению всех участников долевой собственности, чьи доли в праве общей собственности распределяются (изменяются) на основании документа, содержащего сведения о размере долей, за исключением случая, если изменение размера доли устанавливается судебным актом. В случае обращения одного из участников долевой собственности с заявлением о государственной регистрации изменения размера долей в праве общей долевой собственности необходимым условием такой государственной регистрации прав является наличие в письменной форме согласия остальных участников долевой собственности, чьи доли в праве общей собственности распределяются, если иное не предусмотрено законом или договором между указанными участниками долевой собственности.
3. Государственная регистрация права общей совместной собственности на недвижимое имущество осуществляется на основании заявления одного из участников совместной собственности, если законодательством Российской Федерации либо соглашением между участниками совместной собственности не предусмотрено иное.
4. При продаже доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся сособственником, к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. К заявлению о государственной регистрации прав могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в соответствии с законодательством Российской Федерации. В этом случае государственная регистрация перехода права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с даты извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.
4.1. В случае, если число участников долевой собственности на недвижимое имущество превышает двадцать, вместо извещения в письменной форме остальных участников долевой собственности продавцом доли в праве общей собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу может быть размещено извещение об этом на официальном сайте. Данное правило не распространяется на извещения о продаже доли в праве общей собственности на жилые помещения.
4.2. В случае, указанном в части 4.1 настоящей статьи, в заявлении о государственной регистрации прав должно быть указано, что уведомление участников общей долевой собственности осуществлялось способом, установленным в части 4.1 настоящей статьи. Извещение о намерении продать долю в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежит размещению продавцом на официальном сайте без взимания платы. Извещение о намерении продать долю в праве общей собственности на недвижимое имущество должно содержать вид объекта недвижимости, кадастровый номер объекта недвижимости, доля в праве на который продается, адрес объекта недвижимости (при его наличии) или иное описание местоположения объекта недвижимости (при отсутствии адреса), указание цены, по которой продается доля, фамилию, имя, отчество продавца доли (для физического лица) или наименование (для юридического лица), адрес электронной почты и (или) почтовый адрес, по которым осуществляется связь с продавцом доли. Порядок размещения извещения о намерении продать долю в праве общей собственности на недвижимое имущество на официальном сайте устанавливается органом нормативно-правового регулирования.
5. Государственная регистрация права общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев на недвижимое имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд (приобретаемое для включения в состав паевого инвестиционного фонда), ограничения этого права и обременения такого имущества или сделок с таким имуществом осуществляется на основании заявления, представляемого управляющей компанией, в доверительном управлении которой находится паевой инвестиционный фонд. При государственной регистрации права общей долевой собственности на объект недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости указывается, что собственниками такого объекта являются владельцы инвестиционных паев соответствующего паевого инвестиционного фонда (без указания имен (наименований) владельцев инвестиционных паев и размеров принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности). На государственную регистрацию права общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев на недвижимое имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд (приобретаемое для включения в состав паевого инвестиционного фонда), ограничения этого права и обременения такого недвижимого имущества или сделок с таким недвижимым имуществом наряду с необходимыми в соответствии с настоящим Федеральным законом документами представляются:
1) выписка из реестра паевых инвестиционных фондов, выданная в установленном Федеральным законом от 29 ноября 2001 года N 156-ФЗ „Об инвестиционных фондах“ порядке не ранее чем за десять дней до даты представления документов на государственную регистрацию прав;
2) лицензия управляющей компании, в доверительном управлении которой находится паевой инвестиционный фонд (подлинник или нотариально удостоверенная копия);
3) правила доверительного управления паевым инвестиционным фондом (договор доверительного управления паевым инвестиционным фондом) со всеми внесенными в них изменениями, зарегистрированными в порядке, установленном Федеральным законом от 29 ноября 2001 года N 156-ФЗ „Об инвестиционных фондах“.Для продажи такого участка земли, помимо основного пакета документов, может потребоваться предоставление дополнительных бумаг. Это могут быть документы, подтверждающие возможность осуществление продажи доли. Именно по этой причине, нет возможности обойти подобное существующее ограничение.
Операции с земельным участком без межевания: можно ли продать участок или часть, купить и приватизировать? Возможна ли аренда
Несмотря на то, что решение территориальных споров с соседями возможно и другими способами, для получения достоверной и точной информации лучше всего прибегнуть к услугам специалистов. Также процесс потребуется и при любом строительстве, так как есть вероятность того, что объект будет заходить за границы участка.
Возможна ли продажа без согласия
У меня в собственности участок 16 соток, достался по наследству. Все документы имеются в наличии согласно Законодательству РФ. Решила поделить этот участок на 10 и 6 соток и продать 6 соток другим лицам. На участке 6 соток нет ни каких построек кроме теплицы.
- Собственник решил приватизировать участок, воспользовавшись процедурой «дачной амнистии», при этом границы его известны, не оспариваются соседями и обозначены на местности забором. Правда, в результате человек получит кадастровый документ, в котором будет указано, что приватизированный надел границ не имеет.
- При смене свидетельства о собственности на землю устаревшего образца на новый кадастровый паспорт, однако, в новом документе, опять-таки, будет прописано указание, что границы земельного надела не определены.
- При оформлении права собственности не на ЗУ, а лишь на дом, который на нем расположен (более детально о том, можно ли продать дом или земельный участок, на котором он стоит, один без другого, можно прочитать тут ).
Всегда ли нужно межевать землю?
- Надо оформить в собственность участок, расположенный в «чистом поле» и ничем не огражденный, когда границы его натурально никак не обозначены и собственник не знает точного их расположения.
- Хозяин ЗУ решил его разделить, либо, наоборот, присоединить к нему соседний.
- При возникновении земельных споров с соседями, имеющих смежные участки. При отсутствии юридически закрепленных границ надела такие споры возникают достаточно часто.
Законодательные основы
По закону ФЗ №457 перед продажей участка необходимо обязательное проведение его межевания. Для его осуществления собственнику ЗУ придется обратиться к услугам кадастрового инженера, имеющего лицензию на проведение инженерно-геодезических работ, в обязанности которого, в частности, входит согласование установленных границ участка с соседями.
- соглашение о купле-продаже;
- заявление обеих сторон;
- документация, подтверждающая право владения наделом;
- выписка из кадастрового реестра;
- согласие супруга на сделку, заверенное у нотариуса;
- квитанция об уплате государственной пошлины.
Продажа без межевания
- Надо оформить в собственность участок, расположенный в «чистом поле» и ничем не огражденный, когда границы его натурально никак не обозначены и собственник не знает точного их расположения.
- Хозяин ЗУ решил его разделить, либо, наоборот, присоединить к нему соседний.
- При возникновении земельных споров с соседями, имеющих смежные участки. При отсутствии юридически закрепленных границ надела такие споры возникают достаточно часто.
Ошибки межевания и смена собственника
На эту тему можно лишь размышлять логически. Так, фактически межевание присутствует, а значит, причин для отказа в перерегистрации нет. С другой стороны, ошибки и отступления от норм допустимых погрешностей свидетельствует о проведении межевых работ со значительными нарушениями.
После получения документов, удостоверяющих право собственности без межевания участка земли, ответственность за соблюдение его границ полностью возлагается на владельца, в том числе и при решении имущественных споров между соседями.
Наличие отметки в документах об отсутствии точного определения границ и площади земельного надела может затруднить выбор потенциального покупателя участка, а учитывая требования обязательного кадастрового учёта всех земельных ресурсов с 2022 года – вовсе представить сделку невозможной.
Назначение межевания земли
- Ограниченное количество наличных финансовых средств или желание их значительной экономии. Стоимость расходов на привлечение сертифицированных геодезистов составляет, зависимо от региона и сложности проведения работ от десяти до пятнадцати тысяч рублей. Учитывая экономическое положение в стране и уровень доходов населения, такая сумма для большинства людей относится к категории значительных расходов.
- Сокращение времени на оформление сделки. Нормативно – правовыми документами определён месячный срок рассмотрения заявлений по постановки собственности на кадастровый учёт. Но проведение работ по определению границ собственной земли геодезистами с момента подачи заявки может быть от месяца и более, зависимо от их загруженности и других обстоятельств. Исключая их работу срок передачи земли сократится в разы.
- Владение без ограничения. Получение земли без проведения работ по размежеванию не ограничивает права собственника распределительного порядка. Участок и домостроение относятся к объектам дарения, возможна продажа и завещание. Вместе с тем, в свидетельстве государственные органы вынуждены будут зафиксировать, что точные границы земельного участка не определялись, а зафиксированная площадь может претерпеть изменения после проведения процедуры межевания.
Очень важным фактором, который может значительно повысить или понизить рыночную стоимость участка, является наличие/отсутствие межевания. Покупатель понимает, что неразмежеванный участок, особенно в СНТ, может принести множество сюрпризов.
Когда необходимо проводить процедуру
Законно продать земельный участок без межевания возможно, но такая сделка связана с риском. Владелец надела вправе самостоятельно принимать решение о его необходимости. Осуществить продажу можно, если приобретатель не против, что земля реализуется без установленных границ. При возникновении конфликтных ситуаций в хозяевами соседних наделов их придется решать в суде.
Влияние определенных границ на стоимость
Землеустройство могут проводить только специалисты, имеющие лицензию на проведение таких услуг. Стоимость их работы оценивают геодезические компании, в которых они состоят в зависимости от возникающих трудностей и рыночных цен.
Одновременно можно и затянуть процесс, вполне законно потребовав предоставить полный пакет документации на землю, включая технические, кадастровые паспорта, а также выписки из госреестра о постановке участка на учет и присвоения ему номера по кадастру. Последний является подтверждением проведения межевых работ на участке и определения его границ, а значит, проблем с оформлением возникнуть не должно.
Можно ли законно продать земельный участок без межевания
Также надо иметь ввиду, что при оформлении права собственности на землю будет указан очень примерный размер участка. А это может привести к раздору в отношениях с соседями по поводу границ (могут возникнуть претензии о захвате чужого (соседнего) землевладения, о заборе не в том месте и прочее).
С 1 января 2022 года земли без межевания нельзя будет продавать
По общему правилу рынка, невыделенная доля по стоимости в половину дешевле выделенной. Поэтому, если есть возможность установить границы, подписать соглашение с сособственниками, и говорить предметно, доля может продаваться почти как самостоятельный земельный участок.
Один из таких вопросов – возможна ли продажа земельного участка без межевания. Продать земельный участок без межевания — это значит передать всю ответственность и риски за не уточненные границы новому владельцу. В случае возникновения серьезных проблем с земельным участком, покупатель может вовсе расторгнуть договор купли-продажи в судебном порядке.
Если же землепользователь купил земельный участок без межевания, договор купли-продажи не гарантирует, что была переоформлена именно та земля, которая приглянулась ему при визуальном осмотре. Участок может находится совсем в другом месте и по факту иметь совсем другую площадь, а это в свою очередь, может привести к спорам с соседями по поводу смежных границ. Также можно столкнуться с такой проблемой как наложение границ земельного участка, которая будет решаться только в судебном порядке, а на ее решение придется потратить дополнительные средства и время.
1 января 2022 года в земельное законодательство должно было вступить изменение, которое регламентирует регистрационные действия с земельными участками и недвижимостью. Изменения так и не вступили в законную силу, но вопросов, волнующих большинство собственников земельных участков, не стало меньше.
Нужно учитывать, что процедура межевания состоит не только из геодезических работ на участке. Это также работа с документацией. В стоимость могут включаться посреднические услуги: подача межевого плана в Росреестр. Если вас это не устраивает, документы можно сдать самостоятельно и бесплатно.
Перед сделкой купли-продажи земельного участка необходимо межевание в том случае, если право собственности на него не оформлено. Так бывает с садовыми участками, которые находятся в пользовании, а не собственности.
Влияние определенных границ на стоимость
- На такой участок труднее найти покупателя. Межевание является дополнительным преимуществом при продаже. В объявлениях обязательно указывают: «участок прошел процедуру межевания», и это становится плюсом. Почему? Ответ прост — покупатель хочет точно знать, где проходят границы его будущего участка и какова его площадь.
- Если на участок не оформлено право собственности. Чаще всего имеются ввиду садовые и дачные участки. Кто-то оформил право собственности без межевания, у кого-то — земля по прежнему принадлежит муниципалитету. В первом случае можно продать землю без межевания. Во втором — нет, придется определять границы.
- При продаже частичной доли земельного участка. В этом случае дольщик должен обязательно заказать услуги кадастрового инженера, чтобы выделить свою собственность.
- При продаже участка с незарегистрированным жилым домом. Даже если право собственности на землю оформлено, а дом построен без документов, то придется межевать, чтобы получить остальные документы на дом и оформить его как полагается.
- Если произошла путаница с документами. Иногда такая ситуация возникает с владельцами садовых участков. На кадастровой карте на месте своего участка они видят участок с другим кадастровым номером. Возможно, что при выяснении, перед продажей такого надела придется сделать межевание.
- Составление договора купли-продажи (для безопасности документ можно заверить у нотариуса).
- Регистрация договора в МФЦ – потребуется составить соответствующее заявление и оплатить госпошлину.
- Ожидание выдачи кадастрового плана и свидетельства о собственности на недвижимое имущество.
Оформление договора в МФЦ
Для постановки земельного участка на кадастровый учет процедуру межевания делать не обязательно (например, оформлен по дачной амнистии). Если надел занесен в единый государственный реестр недвижимости, с ним можно производить манипуляции:
Процесс покупки
Покупка участка без межевания – это только на первый взгляд выгодная сделка (обычно такие участки продают по заниженной цене), потому что в дальнейшем, при попытке провести межевание, собственник может столкнуться с финансовыми проблемами. Возможно такое, что бывший собственник не мог сделать межевание из-за того, что не мог согласовать границы надела с соседями, поэтому продает его (вместе с текущими проблемами).