Разница в цене апартаменты и квартиры 2022

Содержание

По его словам, подобная ситуация возможна только в том случае, если апартаменты приравняют к квартирному фонду без каких-либо изменений в действующих нормативах. Правда, в таком развитии событий эксперт сомневается. Те жилые комплексы, которые уже построены как апартаменты, и те, что сейчас строятся, по большей части не удовлетворяют требованиям социальных норм для квартир. Однако за годы обсуждений законодатели так и не решились просто приравнять их к статусу квартир.

— Просто не совсем понятно, что делать с теми комплексами, которые сейчас находятся в стадии строительства или уже построены. Я думаю, что принятый в дальнейшем закон будет учитывать интересы застройщиков апартаментов. И если их и обяжут выполнять постройку какой-либо социальной инфраструктуры, то она будет иметь свои нормативы, специально разработанные для апартаментов и учитывающие интересы всех сторон, — заключает Дмитрий Таганов.

Осеннее обострение. Почему резко подорожали квартиры на вторичном рынке

— Перспективы перевода апартаментов в жилой фонд до конца 2022 года подогрели интерес к ним со стороны инвесторов. Сейчас такая недвижимость стоит на 10–15% дешевле квартир. Если они сравняются по статусу, то и текущая разница в цене должна нивелироваться, — отметил эксперт агентства недвижимости «Авахо» Станислав Манжиевский.

После принятия закона, регулирующего правовой статус апартаментов, «жильем» должны стать уже построенные объекты. Однако все будет зависеть от региона и города их расположения. Ожидается, что та же участь постигнет и строящиеся апартаменты.

Что же касается той новости, что в будущем строить апартаменты будет нельзя (об этом тоже было заявлено в конце ноября замглавой Минстроя Никитой Стасишиным — прим. ред.), пока четкого понимания ситуации у экспертов нет. Большинство из собеседников Domofond.ru надеется на компромисс между властью и застройщиками: когда вместе с запретом на строительство апартаментов будет предложена приемлемая альтернатива для дальнейшего развития этого сегмента рынка.

Постоянно, штатный.

11.11%

Только по мере необходимости.

44%

Особо нет надобности, консультируюсь в интернете.

44.89%

Проголосовало: 225

Стоит ли инвестировать в апартаменты?

«Сейчас цена аренды апартаментов в схожей локации (в сравнении с расположением ЖК с квартирами) сопоставима с арендой квартир. При этом, с точки зрения конечного арендатора, нет такой существенной разницы в аренде квартиры или апартаментов», — добавляет к мнению коллеги управляющий партнер Falcon Group Ольга Шакалова.

Например, минимальная стоимость апартаментов на первичном рынке Москвы на сегодня составляет 2,4 млн рублей за такие деньги можно приобрести студию площадью 14-19 кв. м в апарт-комплексе «Саяны-Парк» в Ярославском районе. При этом минимальная цена обычной квартиры со схожими параметрами в столице составляет от 3,1 млн рублей это студия 14 кв. м в жилом комплексе «My Space на Фрезерной» в Нижегородском районе. Разница в цене составляет 23%.

Помимо чисто практических, к апартаментам есть и более фундаментальные вопросы. Они касаются юридического статуса этой недвижимости и остаются нерешенными с момента ее появления на российском рынке около 20 лет назад.

Что не так с правовым статусом апартаментов

То есть апартаменты, по сути это не жилье, а просто некое помещение, обустроенное для жизни как гостиничный номер. С этим нюансом связано несколько важных моментов об апартаментах, о которых пойдет речь ниже.

Апартамент. Собственники могут использовать их любым законным способом, если соблюдают технические регламенты и требования надзорных ведомств. Эти требования не такие, как для квартир. У апартаментов может быть разное назначение, но оно всегда нежилое. В апартаменте гостиничного типа вы можете жить, как в квартире, а несколько соседних кто-то выкупит, чтобы сдавать командировочным, иностранцам и влюбленным парочкам — это законно.

Квартира. По закону ни вы, ни кто-то другой не может использовать жилые помещения для бизнеса. В квартире нельзя легально организовать офис или мини-гостиницу, в ней нельзя открыть кафе, сауну, студию звукозаписи или площадку для рэп-баттлов. Помещение нужно переводить в нежилое, а это не всегда возможно.

Управление домом

С точки зрения закона, апартамент — это не то же самое, что квартира. Даже если там живет семья с тремя детьми и это их единственное жилье. Временная регистрация тоже не делает апартаменты жилой недвижимостью. Здание с апартаментами не считается многоквартирным домом, даже если у него есть управляющая компания, почтовые ящики в подъездах и качели во дворе. Для государства апартаменты — вид коммерческой недвижимости. Это главное, чем апартаменты отличаются от квартир.

Генеральный директор АН «БОН ТОН» Наталия Кузнецова также согласна с мнением, что изменение статуса апартаментов приведет к их подорожанию до уровня квартир. Это будет коррекция не более 10–12% по классам и отдельным проектам, прогнозирует эксперт.

Если закон будет принят, то те апартаменты, которым присвоят статус жилья, сравняются по стоимости с квартирами в соответствующих локациях, считают эксперты. По словам управляющего партнера компании «Метриум» Марии Литинецкой, в случае принятия закона об амнистии апартаментов те лоты, которые получат статус жилья, резко подорожают — станут продаваться по тем же ценам, что и квартиры в локации. Так как в среднем на рынке новостроек Москвы апартаменты стоят на 15–20% дешевле квартир, то и рост цен ожидается на этом же уровне, поясняет эксперт.

Власти планируют урегулировать статус апартаментов в 2022 году, что может отразиться на стоимости такой недвижимости

Цены на апартаменты в 2022 году будут зависеть, в первую очередь, от итогов обсуждения вариантов изменения законодательства о статусе апартаментов, отмечают аналитики, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость». Речь идет о легализации апартаментов, которые могут приравнять к жилым помещениям, и последующем запрете их строительства.

Если на территории Москвы рынок жилой недвижимости еще весьма активен, то за МКАД и в Московской области спрос начал постепенно снижаться. И главной причиной снижения считается нехватка ликвидных предложений. На фоне такого дефицита на продажу были выставлены даже те объекты, которые ранее и не рассматривались покупателями. Но при этом, потенциальные покупатели не стали менее требовательны. Если в период самоизоляции продавались квартиры с некоторыми ограничениями (например, без балкона), то по завершению первой волны пандемии люди стали более избирательны.

Согласно статистике Росреестра, в сентябре текущего года в Москве было заключено более 15,4 тыс. сделок по купле-продаже жилой недвижимости. Это на 4,9% больше, чем в августе, и на 53,8% больше, чем в сентябре прошлого года. По мнению коллег риелторов, за последние 5 лет нынешний сентябрь стал одним из самых прибыльных месяцев. И данный ажиотаж можно объяснить следующими причинами:

Увеличение спроса на недвижимость

Одной из главных причин увеличение спроса на жилплощадь стало смягчение условий по ипотеке. Снижение ставок дало толчок к резкому росту количества желающих оформить жилищный кредит. Льготные условия коснулись и первичной, и вторичной недвижимости.

Сравнительно низкая цена . Это главный аргумент в пользу покупки апартаментов. Мои апартаменты стоили 5 миллионов ₽. Это совершенно точно дешевле, чем похожие квартиры в том же районе. Но при этом по ипотеке на апартаменты нельзя получить налоговый вычет, коммунальные услуги будут дороже, а налог на имущество — выше.

Просрочка от застройщика

Кстати, с налогом на имущество вышли сложности. Застройщик указал назначение здания как «нежилое», а не «для временного проживания», как обещалось при продаже. Жители ЖК узнали об этом, только когда стали получать выписки о собственности. Из-за этого налог на имущество может вырасти с 0,5% до 2% (для моих апартаментов — почти 56 тысяч ₽ в год). Сейчас этот вопрос решается.

Почему апартаменты

Дом, в котором мы снимаем апартаменты, расположен очень удачно. Рядом целых три станции метро: «Владыкино», «Окружная» и МЦК «Окружная». В пешей доступности потрясающий ботанический сад, Останкино и ВДНХ. И для нас это важнее, чем квадратные метры.

Возможно, в 2022 году власти вернутся к обсуждению правового статуса апартаментов, однако законопроекты, предлагаемые до сих пор, не учитывали главной проблемы постоянных жильцов – отсутствия полноценной регистрации.

Понятие «апартаменты» пришло к нам сравнительно недавно, и в жилищном законодательстве пока не фигурирует. Хотя этот тип недвижимости очень часто используется для постоянного проживания, такие помещения имеют статус нежилых.

Что значит апартаменты, а не квартира?

Также нет обязанности строить объекты социальной и транспортной инфраструктуры – все это исключительно на совести застройщика. Поэтому апартаменты с нарушениями жилищных условий – увы, не редкость, как и отсутствие социальных объектов вблизи (детских садов, школ, игровых площадок, магазинов, поликлиник и т.п.)

Застройщики переделывают производственные, административные и складские здания, которые невозможно реконструировать в полноценную жилплощадь. Минимальный уровень комфорта обеспечивается не ради следования нормам, а для создания спроса.
Строительные компании оформляют свои новые объекты, как нежилые, поскольку по разным причинам не захотели или не смогли присвоить противоположный статус.

Невозможность постоянной регистрации. Допускается только временная, которая не предоставляет социальные льготы, например, детские пособия или доплата к пенсиям. Такая разница оформления – главный недостаток.
Высокая ставка налога: 2% от кадастровой стоимости.
Инфраструктуру не обеспечивает ни город, ни девелопер.
Коммунальные платежи насчитываются по коммерческим тарифам, которые превышают жилые в два раза.
Бесправность собственника: на данный вид недвижимости не распространяются правила, защищающие спокойствие жильцов.

Плюсы и минусы

Запись в очередь в дошкольное учреждение по остаточному принципу.
Трудности при закреплении в ближайшую поликлинику.
Необходимость обновлять прописку каждые 5 лет.
Отсутствие социальных гарантий, которые обычно предоставляются собственникам квартир.

Потому что нормы строительства жилья НЕ распространяются на коммерческую недвижимость (в т. ч. на апартаменты). Это значит, что можно не соблюдать современные требования к жилью, например, по звукоизоляции, по теплоизоляции, по вентиляции, пожаробезопасности, инсоляции (уровню естественного освещения), по удаленности от магистралей и промышленных объектов, и т.п. Более того, Девелопер НЕ обязан обеспечивать здания с апартаментами сопутствующей жилью социальной инфраструктурой. То есть ему не нужно строить школ, детских садов, поликлиник, можно не заботиться об уличном освещении, о парковочных местах, о детских площадках, озеленении и т.д. Нет нужды менять вид разрешенного использование земельного участка – под цели жилищного строительства.

Что такое апартаменты? В чем их отличие от обычной квартиры?

В Москве, например, апартаменты покупают обычно те, у кого уже есть жилье с постоянной пропиской. Тогда их используют как второе жилье (для «физического присутствия») – более удобное по расположению, комфортное по планировке, и престижное по статусу (если это дорогой комплекс).

Плюсы и минусы покупки апартаментов как вида жилья

На стадии строительства Застройщик может продавать апартаменты как по Откроется в новой вкладке.»>Договорам долевого участия (ДДУ), так и по другим видам договоров (здесь использование ДДУ для «нежилья» – это его право, а не обязанность). Если продажа происходит по договорам, типа Откроется в новой вкладке.»>ПДКП или Откроется в новой вкладке.»>ПДДУ или Откроется в новой вкладке.»>Инвестиционному договору, то Покупатель остается беззащитен перед Застройщиком. Но даже если Застройщик продает апартаменты по ДДУ, то Покупатель получает защиту по Откроется в новой вкладке.»>закону ФЗ-214 не полностью – действие Откроется в новой вкладке.»>компенсационного фонда НЕ распространяется на апартаменты. То есть в случае банкротства Застройщика, Покупатель не получит компенсации из фонда, как обычный дольщик многоквартирного жилья.
Невозможность постоянной прописки (из-за юридического статуса «нежилья»). В апартаментах возможна только временная регистрация (до 5 лет, с возможностью продления), и то только в случае, если эта недвижимость имеет статус гостиничного комплекса.
Из-за несоблюдения строительных нормативов по жилью, возможны технические проблемы со звуко- и теплоизоляцией помещений, инсоляцией, и т.п. Для жильцов апартаментов не строят детских садов, школ и поликлиник, им придется полагаться только на себя и на платные услуги вокруг.
Увеличенный размер коммунальных платежей (по ставкам для нежилых помещений, без льгот). Особенно, за отопление и горячую воду. Плюс платежи управляющей компании за дополнительный сервис. Сюда же, бывает, входят и арендные платежи за земельный участок, на котором стоит здание.
Повышенная ставка налога на владение недвижимостью. Налог на имущество для апартаментов составляет от 0,5% до 2% от кадастровой стоимости (против 0,1% – для квартир). Правда, сама кадастровая стоимость нежилых помещений, обычно, ниже, чем у жилья.
Невозможность использования для покупки апартаментов материнского капитала и других жилищных субсидий от государства. Льготы и субсидии по оплате ЖКУ на владельцев апартаментов тоже не распространяются.
Взять ипотеку на покупку апартаментов сложнее, чем на квартиру. Многие банки увеличивают %-ставку для таких кредитов или отказывают в них вовсе.
Невозможность использования налоговых вычетов (Откроется в новой вкладке.»>возврата НДФЛ) при покупке апартаментов, в отличие от квартиры (а это суммы, исчисляемые сотнями тысяч рублей, подробнее – по ссылке)
В зданиях с апартаментами не применяются нормы совместного проживания. Если, например, в соседнем помещении кто-то соорудит себе музыкальную студию, креативный офис или игорный клуб, то у соседей не будет законных оснований прекратить этот балаган. Ведь, формально это – нежилое помещение.
Невозможность для владельцев апартаментов создать ТСЖ для совместного управления домом.

Власти планируют урегулировать статус апартаментов в 2022 году, что может отразиться на стоимости такой недвижимости

«Причина заключается в структуре рынка апартаментов. На сегодняшний день — это рынок дорогого сегмента, средняя цена которого составляет 372,5 тыс. руб. Это сегмент, в котором на долю премиум-класса приходится 40,7%, а бизнес-класса — 38,5% предложения площади. Подавляющая часть экспозиции (70%) находится на заключительной стадии строительной готовности. Почти 44% предложения возводится в локациях между Третьим транспортным кольцом и Садовым кольцом», — поясняет Наталия Кузнецова.

Как изменятся цены на апартаменты в 2022 году

На стоимость апартаментов в 2022 году в первую очередь будут влиять не рыночные факторы — спрос и предложение, а регулирование правового статуса такой недвижимости. Президент России Владимир Путин поручил правительству до 1 августа 2022 года внести в законы поправки, которые определят правовой статус апартаментов.