В действительности это не так. За своими квартирами должны следить владельцы, а деньги собирают на ремонт общего имущества всех владельцев. Другими словами, деньги собирают на ремонт фасада, крыши, подъездов, лифтов, инженерных коммуникаций и другого общего имущества.
Куда идут взносы на капремонт
Капитальный ремонт многоквартирного дома – это восстановление изношенных конструкций и систем коммуникаций дома, чтобы дом соответствовал современным стандартам жилья. В капремонт входит немало видов работ, пока не все знают, какие именно. Но знать это нужно, потому что капремонт затронет буквально всех жильцов дома.
Какие работы включены в программу
Первая инстанция, куда следует жаловаться на качество работ – это заказчик капремонта. В зависимости от формы сбора денег на ремонт, это может быть региональный Фонд, управляющая компания или ТСЖ. Соответственно, заказчик имеет право и обязанность контролировать качество работы подрядчика.
В том же разделе указаны возможные нарушения норм эксплуатации многоквартирных домов, которые должны быть устранены при капитальном ремонте. Приведем пример специальных мер по предотвращению разрушения здания в зонах с нестандартными условиями:
- При установке здания в просадочном грунте высок риск быстрой усадки, поэтому в ходе капитального ремонта рабочие обязаны проверить на течь всю инженерную коммуникацию (ст. 6.2.2).
- Также в местах, где проседает грунт, коммуникации необходимо устанавливать исключительно из высокопрочных материалов. Все трубы оборудуют специальными запорными механизмами, позволяющими прекратить подачу воды в случае течи (пункт Б ст. 6.2.15).
- В зонах сейсмической активности перед началом ремонта устанавливают перегородки с каркасом из дерева, который закрепляется в стенах дома (ст. 6.5.5).
- Если была замечена минимальная сейсмическая активность, проводят осмотр техсостояния жилых домов и составляют акт осмотра (ст. 6.5.10).
- В зоне вечной мерзлоты особое внимание уделяется дренажным системам. В ходе капремонта происходит контроль их состояния и ремонт, если это необходимо, тротуаров и откосов. Это делают для защиты фундамента здания от воды, которая может проникнуть вовнутрь и разрушить строение (ст. 6.6.7, 6.6.12)
Перечень работ по капитальному ремонту многоквартирных домов
- восстановить гидроизоляцию кровли;
- утеплить фасад здания и покрасить его (если это необходимо по условиям эксплуатации);
- заменить дверные блоки и оконные рамы (частично или полностью), восстановить остекление, если оно было утрачено;
- заменить лакокрасочные покрытия и штукатурку в подъезде (косметический ремонт).
- ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
- ремонт, замену, модернизацию лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений;
- ремонт крыши;
- ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
- ремонт фасада;
- ремонт фундамента многоквартирного дома.
Согласно приложению 8 Постановления Госстроя №170 от 27.09.2003:
- Жилищный кодекса РФ ФЗ-188 — часть 1 (п.1) статьи 166 главы 15 раздела IX
- Постановления Госстроя от 27.09.2003 №170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» — приложение 8
- ВСН 58-88 «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» — в приложении 9
- МДС81-35.2004 «Методика определения стоимости строительной продукции на территории РФ» — п.3.8
Согласно части 1 статьи 166 Жилищного кодекса РФ:
3. Модернизация жилых зданий при их капитальном ремонте (перепланировка с учетом разукрупнения многокомнатных квартир; устройства дополнительных кухонь и санитарных узлов, расширения жилой площади за счет вспомогательных помещений, улучшения инсоляции жилых помещений, ликвидации темных кухонь и входов в квартиры через кухни с устройством, при необходимости, встроенных или пристроенных помещений для лестничных клеток, санитарных узлов или кухонь); замена печного отопления центральным с устройством котельных, теплопроводов и тепловых пунктов; крышных и иных автономных источников теплоснабжения; переоборудование печей для сжигания в них газа или угля; оборудование системами холодного и горячего водоснабжения, канализации, газоснабжения с присоединением к существующим магистральным сетям при расстоянии от ввода до точки подключения к магистралям до 150 м, устройством газоходов, водоподкачек, бойлерных; полная замена существующих систем центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения (в т.ч. с обязательным применением модернизированных отопительных приборов и трубопроводов из пластика, металлопластика и т.д. и запретом на установку стальных труб); установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов; устройство лифтов, мусоропроводов, систем пневматического мусороудаления в домах с отметкой лестничной площадки верхнего этажа 15 м и выше; перевод существующей сети электроснабжения на повышенное напряжение; ремонт телевизионных антенн коллективного пользования, подключение к телефонной и радиотрансляционной сети; установка домофонов, электрических замков, устройство систем противопожарной автоматики и дымоудаления; автоматизация и диспетчеризация лифтов, отопительных котельных, тепловых сетей, инженерного оборудования; благоустройство дворовых территорий (замощение, асфальтирование, озеленение, устройство ограждений, дровяных сараев, оборудование детских и хозяйственно-бытовых площадок). Ремонт крыш, фасадов, стыков полносборных зданий до 50%.
В первой части материала о взносах на капремонт мы с вами разбирали, действительно ли все собственники жилья в РФ должны вносить средства в фонд капитального ремонта. А теперь разберемся с тем, какие обязательства по капремонту имеет государство перед гражданами.
Сроки капремонта
Как защитить свои права на своевременное проведение капитального ремонта, какие работы обязательно должны входить в перечень выполняемых при капремонте, и что делать, если жилье находится в плачевном состоянии, но вашего дома нет в списке запланированных к ремонту.
Капремонт: как часто?
Кроме того, ведь есть люди, которые добросовестно относятся к содержанию имущества. К примеру, им отремонтировали подъезд и к следующему сроку ремонта он оказался в хорошем состоянии. И зачем тогда тратить на него деньги, которые можно использовать на что-то более нужное? Конечно, надо ориентироваться на состояние дома.
При капитальном все коммуникации должны быть заменены с применением высокопрочный материалов. На сетях водоснабжения должны устанавливаться специальные запорные механизмы для прекращения подачи воды в случае обнаружения течи (пункт Б Ст. 6.2.15).
- Восстановление гидроизоляции кровельного покрытия в случае необходимости.
- Утепление зданий путём работы над фасадами (их утепление и покраска могут производиться как при текущем ремонте, так и при капитальном, если этого требуют условия эксплуатации здания).
- Частичная или полная замена дверных блоков и оконных рам, а также восстановление утраченного остекления.
- Косметический ремонт подъездов с устранением нарушений лакокрасочных покрытий и штукатурки.
Что такое капитальный ремонт?
К слову, в регионах существуют специальные программы капитального ремонта, в рамках которых проводятся ремонты зданий и сооружений в городах и населенных пунктах. Очередность работ определяет список региональной программы капитального ремонта, ознакомиться с которым можно в местных органах самоуправления.
- установка энергосберегающих ламп в местах общего пользования;
- смена осветительных устройств на антивандальные;
- обеспечение работы системы аварийного освещения;
- установка устройств удаленного управления освещением в местах общего пользования;
- смена перегоревших ламп на лестничных площадках;
- монтаж автоматической системы отключения электричества в жилых помещениях при авариях;
- ремонт и восстановление электрощитовых ящиков на лестничных клетках и в подъездах.
- Градостроительный Кодекс РФ, статья 1. Перечислен список работ, которые проводят в ходе капремонта.
- Правила и нормы техэксплуатации жилфонда. Перечислено дополнение к основному перечню работ.
- Жилищный Кодекс РФ, статья 166.
Законодательная база
Этому вопросу посвящен раздел 6 Правил и норм эксплуатации жилищного фонда. В нем рассматривается обслуживание жилья, которое распложено на территории вечной мерзлоты, в зоне высокой сейсмической активности, а также на соленом грунте.
Голосованием за капитальный ремонт в многоквартирных домах занимаются сами жильцы. Общий вердикт о необходимости восстановления поврежденных частей выносится на Собрании собственников жилья – по одному члену от каждого семейства.
Как происходит капитальный ремонт многоквартирных домов
Сведения доносятся до жильцов не позднее, чем за полгода до старта программы капремонта в том или ином регионе нашей страны. Обсуждение продолжается в течение 3 месяцев, после чего собственники жилья направляют решение в адрес регионального оператора, который, в свою очередь, информирует об этом жилищные структуры.
Обязательные работы при капитальном ремонте дома
- Проведение мониторинга текущего состояния зданий, выявление отклонений от нормативов, составление технического анализа и проектно-сметной документации перечня работ.
- Ремонтные работы по восстановлению износившихся элементов многоквартирных зданий – услуги капремонта затрагивают лишь балконы, электрику, стояки, отмостки, отопление, но не распространяются на бетонные перекрытия и фундамент здания.
- Увеличение эксплуатационных характеристик многоквартирного дома – в перечень обязательных работ входит прокладка современных узловых частей водо–, тепло–, газоснабжения, модернизированных лифтовых шахт, отопительных помещений (котельных). По регламенту проводится перечень работ по замене окон и дверных проёмов, если того требует ситуация. При необходимости рабочие занимаются перепланировкой помещений, расширяя межкомнатное пространство за счёт лестничных клеток и других комнат.
- Прокладка теплоизоляционных слоев – утеплению подвергаются оконные проемы, подъезды и тамбуры. В перечень работ также входит замещение межпанельных стыков фасада, особенно в северных районах нашей страны.
- Инженерные работы – заменой неработающей электрики занимаются профильные инженеры. Происходит прокладка новых магистральных линий, а если система многоквартирного дома нуждается в дополнительной безопасности (тройной буферизации) – то и расширение текущих внутристенных проёмов.
- Монтаж приборов учета и счетчиков тепло–, газо– и водоснабжения. Капитальный ремонт многоквартирных домов относится к числу того перечня работ, который влияет на эксплуатационные свойства здания. От учета энергии зависит общая экономия воды, света, газа и т.д.
- Услуги по замене кровли – необходимы для объединения кровельных систем, не имеющих вентиляционные каналы в многоквартирном доме.
- Соблюдение проектной документации – в ходе капремонта дома сотрудники следят за тем, чтобы здание не утрачивало свой архитектурный облик и не выбивалось из градостроительного регламента.
- Технический надзор за соблюдением всех правил по перечню восстановительных мероприятий.
1.17. Лифты и подъемники.
1.17.1. Устройство вновь лифтов со всеми видами строительных и монтажных работ.
1.17.2. Полная или частичная замена электрооборудования и грузовых лебедок лифта.
1.17.3. Усиление, полная или частичная смена металлоконструкций и ограждающих сеток шахты.
1.17.4. Полная или частичная смена электропроводки в шахтах.
1.17.5. Демонтаж и монтаж оборудования лифтов в связи с работами по уменьшению шума в помещениях с постоянным пребыванием людей.
1.17.6. Автоматизация лифтов.
1.15. Электрическое освещение, связь и силовые проводки.
1.15.1. Устройство нового электроосвещения в жилых и общественных зданиях и присоединение к питающей электросети.
1.15.2. Замена пришедшей в негодность осветительной электропроводки со сменой установочной арматуры (выключателей, рубильников, штепселей, патронов, розеток), а при капитальном ремонте здания — устройство новой электропроводки.
1.15.3. Установка новых и замена групповых распределительных и предохранительных коробок и щитков.
1.15.4. Реконструкция электропроводки с постановкой дополнительной арматуры в связи с перепланировкой помещений.
1.15.5. Автоматизация электроосвещения на лестничных клетках зданий.
1.15.6. Замена приборов учета и устройства защиты электроустановок.
1.15.7. Ремонт или восстановление кабельных каналов.
1.15.8. Замена светильников на другие типы (обычных на люминесцентные и др.).
Срок проведения капитального ремонта. Разумный срок
1. Смена деревянных стульев или замена их на каменные или бетонные столбы.
2. Частичная перекладка (до 10%), а также усиление каменных фундаментов и подвальных стен, не связанное с надстройкой здания или дополнительными нагрузками от вновь устанавливаемого оборудования.
3. Восстановление вертикальной и горизонтальной изоляции фундаментов.
4. Восстановление существующей отмостки вокруг здания (более 20% общей площади отмостки).
5. Ремонт существующих дренажей вокруг здания.
6. Смена одиночных разрушающихся каменных и бетонных столбов.
- сильно обветшавшие, аварийные строения, которые не предполагается сносить, например, исторические памятники;
- конструкции которого связаны, не позволяют заменить один деформированный элемент, не повредив другие.
Виды работ
Весь перечень по восстановлению внутренних и внешних частей здания, территории вокруг него. Охватываются только места общего пользования жильцов.
Обустройство прилегающей территории
К этому относятся электрические кабели, проходящие в стенах здания, подводящие электроэнергию к приборам учета; сами электросчетчики, устройства аварийного отключения света, электрощиты на этажах и в подъездах.
- перечень работ по КР общего имущества в этих МКД;
- плановый период проведения капитального ремонта по каждому отдельному виду работ. При этом срок по каждому виду работ может быть указан как конкретный год или как период, не превышающий 3 календарных года (например: замена системы холодного водоснабжения 2027 – 2029 годы).
Специальный счет для формирования ФКР
Кроме того, если собственники, формирующие ФКР на счетах регионального оператора, выполнили какой-либо вид работ по капремонту своего дома досрочно на личные дополнительные средства (без привлечения бюджетных денег и средств регионального оператора), а выполненные работы, в соответствии с региональной программой, должны быть проведены в отношении МКД только один раз (то есть отсутствует основание для переноса сроков работ на более поздний период), то сумма произведенных расходов может быть засчитана в счет исполнения будущих обязательств по уплате взносов в ФКР.
«Отсрочка» уплаты взносов
Договор спецсчета заключается бессрочно. Если его владелец признан банкротом, то денежные средства, хранящиеся на этом счете, не подлежат включению в конкурсную массу, поскольку не являются имуществом должника.
- ремонт или полная замена лифта, который официально был признан непригодным для использования;
- проведение восстановительных работ в шахтах, включая замену приставных;
- приведение в рабочее состояние машинных помещений;
- ремонт либо оснащение кабин системами автоматизации и диспетчеризации.
Крыша
- проведение комплексного восстановления или замены изношенных элементов жилого дома на более прочные и долговечные;
- совершенствование его эксплуатационных характеристик;
- осуществление экономически целесообразной и реальной с технической точки зрения модернизации, включая установку приборов для ведения учета потребления воды, газа, электричества и т.д.
Что включают в себя входящие в КП виды: комплексный и выборочный
Следует отметить, что согласно действующему законодательству ограждения, расположенные по периметру жилого дома, также относятся к его общему имуществу и должны содержаться в надлежащем состоянии. Это означает, что и в отношении ограды в определенное время должен производиться капитальный ремонт.
Капремонт дома выборочного характера связан с заменой или реконструкцией отдельных конструктивных элементов или инженерных коммуникаций. Он осуществляется при нецелесообразности проведения всего комплекса работ или в случае существования сложностей финансового плана и ограниченности средств.
Работы входящие в капитальный ремонт многоквартирного дома
Что входит в капитальный ремонт многоквартирного дома важно знать, так как владение подобной информации позволит контролировать ход проводимых работ и предъявлять претензии в случае некачественного их выполнения. Актуальность подобного вопроса обусловлена степенью финансовой нагрузки, которую сегодня несут граждане в связи с обязанностью погашать задолженность по такой статье расходов.
Проведение капремонта: о чем говорит в 2022 году закон
Указанный список работ не считается закрытым, поэтому каждый субъект РФ имеет право дополнять его. В случае организации специального счета на общем собрании владельцев квартир может быть принято решение об увеличении минимального размера взноса, который установлен в конкретном регионе. Собственникам в этом случае также дано право финансировать работы для проведения иных работ, которые связаны с необходимостью проведения капитального ремонта, но с условием выполнения обязательного перечня.
Решение о проведении капитального ремонта крыши принимается собственниками на общем собрании. После принятия решения жильцы должны составить письменное обращение в УК с требованием о проведении капремонта. После подачи заявления производится обследование кровли на предмет повреждений и составляется акт, в котором указываются все имеющиеся дефекты.
Капитальный ремонт проводится в зданиях, где больше 3-х квартир. В домах, которые признаны аварийными или подлежащими сносу, ремонтные работы за счет средств фонда не проводятся. Собственники квартир, находящихся в таких зданиях, освобождаются от обязанности вносить платежи.
Какие работы входят в капитальный ремонт многоквартирного дома
В соответствии со ст. 166 ЖК РФ замена окон и дверей в подъездах МКД не входит в перечень работ по капремонту. Поддержание подъезда в нормальном состоянии относится к текущему ремонту, который должна проводить УК. Собственники жилья ежемесячно вносят платежи за содержание общедомового имущества, которые включены в квитанцию по оплате коммунальных услуг. Именно за счет этих платежей осуществляются работы по замене окон и дверей.