Здравствуйте. Собственник может продать квартиру по свидетельству о наследстве, даже если оно не было зарегистрировано в Росреестре. Без разницы свидетельство получено по закону или завещанию. Почему достаточно свидетельства? В п. 2 ст. 218 ГК РФ написано — после смерти гражданина право собственности на его имущество переходит наследникам по закону или завещанию. А точные разъяснения даны в п. 11 Постановления Пленумов Верховного и Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 — если наследник не зарегистрировал право собственности в ЕГРН, правоустанавливающим документом является свидетельство о праве на наследство.
На практике картина другая
Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, напишите онлайн юристу справа, закажите звонок по кнопке слева или позвоните (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-78 (Москва и обл.); 8 (812) 425-62-89 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-24-83 (все регионы РФ).
Подача свидетельства о наследстве на регистрацию в Росреестре
Тоже самое касается и нотариусов. С 2022 года в некоторых случаях договор купли-продажи требуется в нотариально заверенной форме. Многие нотариусы отказываются заверять договор купли-продажи, если кроме свидетельства о наследстве у собственника нет документа, подтверждающий регистрацию права собственности. Требуется ли нотариус в вашем случае, можете узнать в этой статье.
Если таких документов нет, нужно удостовериться, что все наследники первой очереди оповещены о смерти наследодателя, но не предъявили своих прав на наследство в установленный законом срок. Доказательством может служить, например, телеграмма о смерти с отметкой о вручении адресату.
Именно такой срок давности устанавливает законодательство для обращения в суд лица, чьи права при распределении наследства были нарушены.
Квартира, полученная в наследство
Не следует забывать, что если наследник первой очереди умер раньше наследодателя, то права переходят уже к его наследникам. Это называется право представления. Так, если сын или дочь умерли раньше родителей, то их дети наследуют бабушкам и дедушкам наряду со своими родными тетями и дядями, то есть другими оставшимися в живых детьми.
Чтобы оспорить завещание, истцу придется приводить в суде доказательства. Например, он может принести справки о том, что умерший был на учете в психдиспансере. Или доказать, что человек был пьян или находился в состоянии наркотического опьянения.
Покупать квартиру или апартаменты, доставшиеся по наследству, нужно осторожно — могут появиться внезапные наследники и предъявить права на ставшее уже вашим жилье. Если суд решил занять их сторону, сделку могут аннулировать, и вам придется требовать с продавца свои деньги.
Разобраться, как продавец получил наследство
Де-факто, пропустившие срок родственники, тоже имеющие право на наследство, могут обратиться в суд за восстановлением этого срока. Им придется доказывать, что они не имели возможности узнать о смерти, например, потому что жили за границей и потеряли связь с умершим.
Есть дети и они написали отказ. со слов риелтора и отказ у нотариуса хранится. Я так понимаю нотариус не выдаст свидетельство на право собственности не учтя других наследников? Это вторая квартира в которую жена вступает в наследство, ранее вступила жена в другую и продали её. Муж умер более 6 лет назад, но почему то вступают в наследство сейчас и продают квартиры. Риелтор сказала покупают в другом районе и более дорогую. Квартира в пользовании более 17 лет.
Ситуация. Есть квартира. Приобреталась на жену в браке. Муж умер. Эта самая жена вступает в наследство и получает свидетельство о праве на наследство у нотариуса. Можно ли подать этой жене заявление в Росреестр на регистрацию права на квартиру и тут же продавать её по ДКП. Какие риски для покупателя? Практикуется ли такое? Когда считать, что жена собственница квартиры и имеет право её продавать? С момента выдачи свидетельства или с момента регистрации в Росреестре?
Участник программы «Работаю честно»
Добрый день. Можно. Риски — наследство. Есть ли еще наследники? Наследование по праву представления? Обязательная доля в наследстве (родители мужа)? Онлайн квартиры не проверяются, это работа специалиста и работа эта только посредством анализа документов, как существующих, так и получаемых специалистом от независимых источников.
Жена является собственником этой квартиры с момента ее приобретения. Далее происходит приращение ранее возникшего права. Продавать может с момента получения свидетельства о наследстве.
6.3 Каждая из Сторон заверяет и гарантирует, что она не ограничена в дееспособности, может по состоянию здоровья осуществлять свои права и обязанности, отсутствуют заболевания, не позволяющие понимать существо настоящего Договора, отсутствуют обстоятельства, вынуждающие заключить настоящий Договор на невыгодных для себя условиях.
Если наследство находится в стадии оформления, продавец и покупатель могут заключить предварительный договор купли-продажи квартиры с заключением основного после того, как собственность на квартиру будет получена.
Как заключить
- налоговый вычет в размере 1 миллиона рублей (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ);
- с 2022 года — расходы, которые были понесены наследодателем в связи с получением данного имущества, если ранее по ним не был получен налоговый вычет (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Риск тут для Покупателя почти не контролируемый. Технически можно считать, что этого риска нет, если дата составления завещания и дата смерти наследодателя совпадают (т.е. он завещал квартиру прямо в день своей смерти). Но такое совпадение – чудо.
Если квартира перешла в наследство – по завещанию
В случае, когда из Свидетельства о праве на наследство видно, что наследство получено по закону, нам придется выяснять наличие родственников у Продавца, относящихся к той же «очереди наследников», что и он сам.
Если квартира перешла в наследство – по закону
Дополнительно, страховки ради, риэлторы на практике используют еще одну вещь. Берут у Продавца квартиры нотариально заверенное заявление о том, что в случае возникновения претензий от неожиданно объявившихся наследников, Продавец обязуется удовлетворить все их материальные требования самостоятельно и за свой счет.
Только после регистрации новый владелец сможет распорядиться своим имуществом: продать, прописать кого-либо, сдать в наем. Но отсутствие регистрации права собственности не лишает возможности передать такую недвижимость по наследству.
Нужно ли регистрировать право собственности на квартиру по наследству
Процедура наследования имущества умершего проходит в несколько этапов. До истечения 6 месяцев с момента открытия наследства следует обратиться к нотариусу, подать заявление и пакет документов, необходимых для получения свидетельства о праве на наследство, оплатить госпошлину. Но для того, чтобы полноценно распоряжаться унаследованными благами, этого недостаточно. Некоторые виды имущества требуют государственной регистрации.
Как зарегистрировать квартиру в собственность по наследству
Пример. Гражданин К. стал наследником, получив квартиру своей матери, в которой проживал со своей семьей в течение 10 лет. Получив свидетельство о праве на наследство, гражданин К. планировал обратиться в Росреестр для регистрации права собственности на имущество, но внезапно скончался. Его наследниками стали жена и сын. Несмотря на то, что граждан К. не оформил право собственности, квартира является имуществом, передаваемым им по наследству. Это подтверждает п. 4 ст. 1152: принятое наследство (а умерший принял наследство и фактически, и обратившись к нотариусу в установленный 6-месячный срок) считается принадлежащим наследополучателю независимо от того, была ли произведена госрегистрация.
После совершения сделки, продавец должен обратиться в ФНС и предоставить документы по совершенной продаже, поскольку при реализации квартиры стоимостью свыше 1 млн. рублей сразу после ее унаследования, необходимо оплатить подоходный налог в размере 13% от суммы сделки.
Налог при продаже квартиры, которая получена по наследству
Для совершения такой сделки достаточно паспорта продавца и покупателя, никакие дополнительные документы не нужны. Но это не значит, что покупатель обязан поверить продавцу на слово и отказаться от изучения правоустанавливающих документов. Конечно же покупатель попросит у продавца свидетельство о праве на наследство, выписку из Росреестра, скорее всего сведения о проживающих в данном адресе лицах и иные документы, которые он сочтет нужным. К сожалению, в нашей стране, благодаря неграмотным юристам, сложилось впечатление о каких-то дополнительных рисках по сделкам с наследственным имуществом. Это впечатление ложно. Более подробно читайте об этом в нашей специальной статье.
Какие потребуются документы для продажи?
Если же сделка осуществляется в отношении доли недвижимого имущества, то такая сделка производится у нотариуса. Необходимо отметить, что продавец и покупатель вправе провести нотариально любую сделку. Но сделки в отношении долевой собственности носит обязательный нотариальный характер.
Общая сумма налога рассчитывается, как стоимость сделки за минусом налогового вычета (1000000 или 250000 руб), умноженная на 13%. Декларацию по форме 3-НДФЛ каждый из участников подает отдельно.
Как быть при наличии нескольких наследников?
Если другие наследники не проявили желание покупки, то доля продается в обычном порядке по договору купли-продажи. При оформлении такого документа обязательно предоставляется нотариально заверенный отказ остальных наследников от выкупа продаваемой части недвижимости.
Автомобиль
Обязательно ли надо ждать полгода, чтобы продать наследуемое имущество? Ответ можно проиллюстрировать примером по продаже дома. В соответсвии с п.4 ст.1152 ГК РФ наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства, а не от даты его принятия. Это положение дает теоретическое право на продажу дома до оформления всех прав через 6 месяцев после смерти наследодателя.
Начнем с того, что недвижимость можно принять в наследство по двум причинам: по основному действующему законодательству и по завещанию. Процесс наследования в этих двух случаях различается.
Когда речь заходит о вступлении в наследство, люди теряются. Как оформить документы? Куда обращаться? Как успеть в срок? Обо всем по порядку рассказывает Любава Трофимова, руководитель консалтингового агентства «Трофимова Групп».
Если квартира оформлена, например, на супругу вашего отца, то вам нужно представить заявление о включении в наследственную массу половины квартиры отца. Квартира может или полностью принадлежать вашему родителю, или быть совместно нажитым имуществом. Процесс раздела при этом будет различным. Если имущество личное (нажитое до брака или полученное по безвозмездной сделке), то квартира полностью входит в наследственную массу. Если же квартира нажита супругами в браке, то в этом случае в наследственную массу включается лишь ее половина.
Второй этап. Выделение долю в наследстве умершего
Может так случится, что документов (всех или части), у вас нет, так как они находятся в руках у родственников, с которыми вы конфликтуете в вопросах наследования имущества. Практически все может быть восстановлено.
Сумма сбора у нотариуса удерживается разово, независимо от количества совладельцев объекта недвижимости (Письмо ФНП от 22.06.2022 № 2173/03-16-3). Что касается стоимости нотариальных услуг, то здесь многое зависит от региона. Уточнить размер ставки можно на сайте Федеральной нотариальной палаты.
Пример. На момент смерти гражданки А., у нее не было официального супруга. А ее сын и родители погибли. Поэтому в наследство вступила родная сестра. Однако через 3 года объявилась сожительница сына. У них была общая дочь. Отцовство было официально установлено. Поэтому девочка имела право на долю в имуществе бабушки. Свидетельство о правах на наследство сестры пришлось аннулировать и передавать права на имущество внучке.
Полученной в наследство более 3 лет назад
- Восстановление сроков вступления в наследство – 6 месяцев с момента окончания причин их пропуска (ст. 1155 ГК РФ).
- Оспаривание завещания – 1 год с момента, когда гражданин узнал или мог узнать о нарушении прав (ст. 181 ГК РФ).
- Признание завещания ничтожным – 3 года с момента гибели собственника (ст. 181 ГК РФ).
- Максимальный срок давности составляет 10 лет с момента открытия наследства (ст. 196 ГК РФ).
- Обращение за выделением супружеской доли – 3 года с момента, когда супруг узнал о гибели мужа/жены.
Пример: Гражданин Маринин был в разводе и завещал квартиру своему другу. После его смерти бывшая жена подала заявление в интересах своего ребенка, отцом которого в свидетельстве о рождении был указан гражданин Маринин.
Оформление квартиры в наследство по завещанию
- через Росреестр. Заявление и отсканированные документы подаются через сайт организации. Результат обращения 7 рабочих дней;
- через МФЦ. Можно обратиться в любой центр в вашем городе. Срок регистрации 9 рабочих дней.
Документы для государственной регистрации прав на недвижимое имущество
- обратиться в нотариальную контору, по последнему месту жительства покойного;
- написать заявление нотариусу о принятии наследства и выдаче свидетельства;
- собрать и предоставить нотариусу необходимый пакет документов;
- получить свидетельство о праве на наследство.
Основной риск для покупателя недвижимости, полученной по наследству – признание сделки недействительной и возврат квартиры, что на практике не всегда означает возврат уплаченных за нее денег.
Пример. Квартира принадлежала на праве собственности Иванову И.И., который скончался. Новым собственником по завещанию стал его сын Иванов П.И. Дополнительно в завещании указано, что жильем может пользоваться его знакомая Светлова А.А. до тех пор, пока не выйдет замуж, а сын Иванов П.И. обязан предоставить ей такое право.
Что выяснить?
- Претендент подает заявление нотариусу, чем изъявляет стремление стать собственником после смерти наследодателя.
- Выдача свидетельства о наследстве – прерогатива нотариальной конторы. В документе указан преемник и перечислено имущество.
- Квартира переходит к новому владельцу после переоформления и регистрации. И только после этого ее можно продавать.
Срок владения имуществом, полученным в наследство, начинается со дня смерти наследодателя, а не с момента переоформления собственности на наследника согласно ст. 1114, п. 4 ст. 1152 ГК РФ, письмо Минфина РФ от 20 февраля 2022 № 03-04-05/ф8357.
Налогообложение при получении квартиры по договору дарения
Согласно п. 18 ст. 217 НК РФ, налог на наследство не платится вне зависимости от того, что вы унаследовали — имущество или деньги. Исключение составляет лишь наследование авторского права, когда правопреемник получает вознаграждение за работы наследодателя.
Налогообложение при получении квартиры в наследство
Пример: Внук получил квартиру в наследство от деда, умершего в январе 2022 года. В марте 2022 года внук оформляет право собственности. В апреле 2022 он продает квартиру. Внуку не нужно платить налог с продажи, так как срок владения квартирой начался с января 2022 (с момента смерти наследодателя) и превысил 3 года.