На фоне описанных выше проблем приобретение участка в садовых товариществах кажется хорошей и безопасной альтернативой. Во-первых, большинство дач раздавали еще в СССР, а значит, юридических проблем не будет, во-вторых, многие СТ находятся непосредственно в черте города и в-третьих, можно купить участок с домиком и жить на своей земле, пока строится основной коттедж, экономя на аренде.
Неужели все настолько хорошо и прекрасно? Увы, но и при приобретении участка в СНТ (садоводческое некоммерческое товарищество.—Авт.) могут возникнуть две проблемы с очень дорогими последствиями.
«Сейчас такие случаи встречаются реже, но проблема все еще актуальна. Нужно обратить внимание на предложение о покупке участков по членской книжке садового товарищества. Нередко такие наделы пытаются продать по полной коммерческой стоимости. Проблема в том, что право на бесплатную приватизацию участков в СТ сохранено только за людьми, ставшими членами кооператива до 1 марта 2022 года. Если покупатель приобретает членскую книжку, за ним право на бесплатную приватизацию, скорее всего, не сохраняется. И уж точно такие участки должны стоить намного ниже рыночной цены»,—рассказали нам в гильдии риэлтеров Севастополя.
В ловушку с дачной амнистией попало немало покупателей из регионов, которые незнакомы с местными региональными особенностями. В Севастополе дачная амнистия продлена до 2023 года, но только для действующих членов товариществ. Разумеется, при продаже членской книжки о таких нюансах предпочитают помалкивать.
«Мы приехали в Севастополь, имея на руках 2 млн рублей. Семье из 4 человек с такими деньгами на квартиру рассчитывать бессмысленно. И мы купили участок на Красной горке за 1,4 млн и еще за 600 тыс. руб. построили небольшой 3-комнатный домик, который теперь постепенно обустраиваем»,—рассказал Алексей, один из наших собеседников.
Специалисты говорят, что строительство небольшого домика площадью 60-80 кв.м вместе с участком может стоить 2,5-3 млн рублей. То есть это сопоставимо со стоимостью 1-комнатной квартиры. Чудес вообще-то не бывает, и если стоимость участка слишком низкая, непременно объявятся и проблемы, решение которых может быть значительно дороже очевидной экономии. Впрочем, многие ситуации и вовсе окажутся неразрешимыми.
За прошедшие пять лет около 2500 участков, приобретенных в последние годы, были востребованы по суду обратно в госсобственность, и это далеко не все сюрпризы, которые может преподнести севастопольская земля.
Среди всех подводных камней этого рынка мы разыскали три самых острых, торчащих у самой кромки воды, но все-таки незаметных для неопытного взгляда.
Если повезет…
Итак, минимум 2500 человек могут рассказать, как их мечта о жизни на берегу моря разбилась о прибрежные камни. На сегодняшний день в большинстве исков в суд о возвращении земель в пользу города рассматривались участки, которые незаконно были выделены под ИЖС в Ласпи, на Сапун-горе, в заповеднике «Херсонес Таврический», в районе аэродрома на мысе Херсонес и еще во многих местах, откуда земля вернулась в собственность города. Более 25 кооперативов и коттеджных поселков полностью или частично оказались вне закона.
Ошибочно мнение, что суды по возврату земли начались только после возвращения Севастополя в родную гавань. Например, против печально известного кооператива «Беркут-8», вознамерившегося застроить земли «Херсонеса Таврического» и одноименного аэродрома, еще в 2013 году было подано около 100 исков.
Ситуация доходила до абсурда: земельные наделы нарезали прямо на бетоне взлетно-посадочной полосы.
Но даже сейчас, когда все точки над «i» расставлены, то и дело всплывает предложение, «слишком хорошее, чтобы быть правдой», и ждет своего несчастного легковерного покупателя.
Сразу стоит оговориться, что все попытки узаконить своё право на такой якобы «железобетонный» участок обречены на провал, независимо от обстоятельств сделки. Единственное, что возможно, так это попытаться востребовать деньги у продавца.
Общий минимальный показатель размера участка ИЖС практически не используется в реальном строительстве, так как каждый регион или муниципалитет принимает свои собственные нормативные акты.
Ограничения в отношении площади земельного надела, предназначенного под жилую застройку, действуют только при передаче государственной или муниципальной земли гражданам на безвозмездной основе. Если вы приобретаете земельный участок за собственный капитал, никаких ограничений не существует.
Строительные нормы
В условиях плотной городской застройки или на землях федерального значения невозможно выделить огромные наделы земли всем желающим, в отличие от территорий, находящихся в состоянии развития (например, Дальний Восток).
Строительство частных домов в Севастополе идет просто невероятными темпами. В течение всего 2022 года в эксплуатацию было сдано 1040 частных домов. В прошедшем 2022-м количество выстроенных домов увеличилось более чем в три раза—до 3320 жилых строений, средняя площадь которых составила 122 кв.м.
Есть две причины столь значительного роста рынка. Во-первых, стоимость квартир в Севастополе значительно превысила цены на строительство частного дома аналогичной площади, во-вторых, вступивший в силу с 2022 года федеральный закон ФЗ-217 дал возможность прописываться в садовых товариществах (разумеется, при соблюдении определенных условий). Часть из вновь зарегистрированных домов уже стояли на дачных участках.
Если повезет…
«Вы продаете участок? А домик есть? Хоть какой, лишь бы можно было жить!»—знакомые слова для всех, кто продавал дачу. В Севастополе—рекордный спрос на участки в садовых товариществах. Для одних домик у моря—мечта, для других—возможность недорого решить жилищный вопрос. Но, независимо от причин, очевидные преимущества такого шага влекут за собой менее очевидные последствия.
Головокружительная статистика
На фоне описанных выше проблем приобретение участка в садовых товариществах кажется хорошей и безопасной альтернативой. Во-первых, большинство дач раздавали еще в СССР, а значит, юридических проблем не будет, во-вторых, многие СТ находятся непосредственно в черте города и в-третьих, можно купить участок с домиком и жить на своей земле, пока строится основной коттедж, экономя на аренде.
Неужели все настолько хорошо и прекрасно? Увы, но и при приобретении участка в СНТ (садоводческое некоммерческое товарищество.—Авт.) могут возникнуть две проблемы с очень дорогими последствиями.
«Сейчас такие случаи встречаются реже, но проблема все еще актуальна. Нужно обратить внимание на предложение о покупке участков по членской книжке садового товарищества. Нередко такие наделы пытаются продать по полной коммерческой стоимости. Проблема в том, что право на бесплатную приватизацию участков в СТ сохранено только за людьми, ставшими членами кооператива до 1 марта 2022 года. Если покупатель приобретает членскую книжку, за ним право на бесплатную приватизацию, скорее всего, не сохраняется. И уж точно такие участки должны стоить намного ниже рыночной цены»,—рассказали нам в гильдии риэлтеров Севастополя.
В ловушку с дачной амнистией попало немало покупателей из регионов, которые незнакомы с местными региональными особенностями. В Севастополе дачная амнистия продлена до 2023 года, но только для действующих членов товариществ. Разумеется, при продаже членской книжки о таких нюансах предпочитают помалкивать.
В зависимости от доступности тех или иных коммуникаций, для их подключения необходимо получить соответствующее разрешение. Самовольное использование систем снабжения и утилизации является незаконным.
Коммуникации
Периодически градостроительное законодательство Российского государства изменяется. Появляются новые требования, направленные на повышения уровня безопасности граждан и защиту окружающей среды. Некоторые же правила упраздняются, так как теряют свою актуальность и эффективность.
Строительные нормы и правила СНиПы
На начальном этапе разрабатывается проект будущего строения. Для его оформления собственник может привлечь стороннюю организацию или обратиться в государственное проектное бюро. Составление архитекторского плана – обязательная процедура.
Без проведения геологических изысканий невозможно правильно выбрать фундамент будущего здания и определить глубину его заложения. Если подрядчик убеждает вас в обратном — с ним точно не стоит сотрудничать. Не имея представления о грунтовых водах невозможно например правильно обустроить цокольный этаж или выполнить некоторые инженерные разделы.
Геологию заказчики иногда путают с геодезией. Это более сложная услуга с применением тяжелой техники. И кстати, более дорогостоящая. Но лучшего способа провести анализ грунтов человечество пока не придумало. Особенно это актуально для Крыма, с его сложными грунтами и подземными водами.
ГПЗУ: для чего нужен градостроительный план
То есть если нельзя построить здание в 5 этажей на участке для малоэтажного строительства. Нельзя не соблюсти предписанные отступы. И так далее. В случае выявления нарушений, комиссия признает такой объект не соответствующим нормам. Если нарушения не будут исправлены в предписанные сроки, объект будет признан подлежащим к сносу.
Что касается не указанной до этого момента информации о расположении и границах построек, так это обновление на 2022 год в законодательстве, по которому, если площадь постройки хозяйственного назначения превышает 50 кв. м, то она должна отстоять от других строений на 15 м.
Требования к канализации следующие: трубы прокладываются глубже, чем на 0,3 метра, их диаметр должен составлять не менее 150 миллиметров, фильтр фильтрующего колодца должен отходить от грунтовых вод на 1 метр.
Размещение забора
Превышать 1,5 метра забор не должен ни до, ни после кадастровой экспертизы. Это требование не строгое, но оно должно соблюдаться хотя бы на границах между участками – такая высота не создаст большую тень на чужом участке, а значит, будет соответствовать гигиеническим и санитарным нормам.
Имея в частном секторе земельный участок, каждый хочет поскорее обустроить его, построив на нем жилище и другие постройки. Для осуществления запланированных построек, помимо финансовых накоплений необходимо ознакомиться со стандартами возведения различных построек.
Нормы инженерно-технического обеспечения жилого дома
Знание и выполнение всех правил, нормативных требований безопасности, пожаробезопасности, санитарных норм дадут возможность избежать проблем с регистрацией, хлопот с исправлением погрешностей в различных инстанциях, дополнительных затрат.
Санитарные нормы для частных домов — гарант безопасного комфортного проживания
Для эффективного, правильного зонирования собственной земельной площади нужно соблюдать правила строительства на участке ИЖС. Участок необходимо грамотно разделить на зоны, подходящие для возведения на них объектов застройки. При этом важно компактно разместить объекты в каждой зоне соответственно назначению.
11. В случае, если до вступления в силу настоящего Порядка сведения о виде разрешенного использования и категории земель в отношении земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости, и они не соответствуют настоящему Порядку, заинтересованное лицо вправе обратиться в уполномоченный орган с заявлением об определении видов разрешенного использования и категории земель в отношении земельного участка.
Другого природоохранного назначения (земельные участки, в пределах которых есть природные объекты, имеющие особую научную ценность, и которые предоставляются для сохранения и использования этих объектов, проведения научных исследований, образовательной и воспитательной работы)
Земельные участки и недвижимость в Крыму, Севастополе, Ялте, Евпатории
Инвестиционное агентство недвижимости «Маркет Крым»
Для размещения и эксплуатации основных, подсобных и вспомогательных зданий и сооружений технической инфраструктуры (производства и распределения газа, поставки пара и горячей воды, сбора, очистки и распределения воды)
Земли под ИЖС выделяют под строительство частного дома. Также здесь допускается возведение хозяйственных и надворных строений: помещений для содержания птицы, скота, бань, теплиц, гаражей. В процессе строительства собственнику необходимо учитывать действующие нормативы расстояний между домами и в отношении вспомогательных строений.
Нормы, регулирующие требования к расстояниям между постройками
Они являются обязательными к применению. В противном случае, у собственника возникнут сложности в процессе узаконивания возведенного дома, а саму недвижимость могут признать самостроем и наложить штраф на ее владельца.
Расстояние от дома до границы участка
Перед тем как приступить к строительству на участке, необходимо оформить его границы, а именно возвести ограждение. При строительстве забора есть определенные правила, которых следует придерживаться, чтобы не были нарушены соседские права и действующие технические нормы. В их числе: