- нежилые помещения в продажу и аренду;
- права на размещение/осуществление торговли в нестационарных торговых объектах;
- земельные участки под строительство в аренду;
- проекты строительства транспортных узлов или благоустройства территории на продажу.
Арендуемые объекты могут быть впоследствии проданы арендаторам, но на данный момент эта возможность есть только у тех, кто заключил договор до 1 июля 2013 года. Информация о торгах распространяется на городских инвестиционных сайтах, а также на сайте torg.gov.ru. Для участия необходимо подать заявку, подать необходимые документы и внести задаток (в зависимости от типа объекта может составлять до 50% от начальной цены лота).
Как купить у города: особенности сделки
Если покупатель – обычный гражданин, от него требуются только паспорт и справка ИНН. Аналогичные личные документы необходимы, если физическим лицом является продавец. Для ИП дополнительно нужно предоставить свидетельство о регистрации и ИНН индивидуального предпринимателя.
- являющаяся государственной или муниципальной;
- владелец которой признан банкротом (юридическое или физическое лицо);
- принадлежащая должнику, которая продается по исполнительному листу;
- при желании юридического, физического лица или ИП выставить недвижимость на продажу через аукцион.
Требования к объекту
- должно являться объектом капитального строения;
- недвижимость не имеет ограничений или обременений;
- помещение не находится в здании, подлежащему сносу или аварийному;
- помещение подключено к сети ИТО;
- недвижимость соответствует указанной технической документации.
Что необходимо для регистрации прав собственности?
Для регистрации прав собственности собирается такой же пакет документов, как и при покупке через аукцион. Продавец предоставляет Росреестр документ, удостоверяющий личность или копии учредительного документа, если он является юридическим лицом.
В простой выписке не будет видно, например, историю сделок. Ее нужно заказывать дополнительно. По ней можно выяснить много любопытных деталей. Например, если объект часто менял собственника, это повод насторожиться, возможно, он был похищен и несколько раз перепродан, чтобы замести следы.
1. Поверхностная проверка недвижимости
Например, если относительно продавца будет возбуждено дело о банкротстве, такая сделка будет оспорена, так как официально покупка коммерческой недвижимости прошла существенно ниже рыночной стоимости. Дальнейшее развитие событий крайне неприятно для покупателя — недвижимость вернут в общую конкурсную массу после соответствующего иска, а затем реализуют с торгов и полученные средства поделят в соответствии с требованиями кредиторов.
3. Недооценивать риски от третьих лиц
Ещё существуют так называемые «расширенные» выписки. Просто так их не выдают, в них содержится информация для служебного пользования. Но если добыть подобный документ, можно узнать обо всех имевшихся ранее обременениях (например, о прекращенной аренде, ипотеке) и служебных «флажках». Например, в нашей практике был экзотический случай, когда в расширенной выписке была информация, что «земельный участок находится на территории или в охранной зоне памятника истории и культуры» и что установлен запрет на гос. регистрацию прав на здания и сооружения на этом земельном участке, в то время как в обычной выписке из ЕГРН такой информации не было. То есть может случиться так, что вы купили участок, чтобы построить дом, разрешенное использование по простой выписке из ЕГРН позволяло это сделать, но, оказывается, были «скрытые обременения», которые не позволят вести строительство.
Покупка коммерческой недвижимости – это достаточно сложная с юридической точки зрения процедура, к которой нужно готовиться заранее. Есть немало подводных камней и особенностей, которые нужно учитывать, чтобы не попасть в неприятную ситуацию.
Особенности покупки коммерческой недвижимости
Прежде, чем заключить сделку по покупке коммерческой недвижимости, обязательно нужно осуществить ряд проверок, которые касаются как самого объекта, так и продавца. Прежде всего, нужно уделить внимание таким нюансам:
Как проверить коммерческую недвижимость перед покупкой?
- личность владельца – нужно убедиться, что тот, кто выдает себя за собственника коммерческой недвижимости, действительно является таковым, а также может ли он распоряжаться объектом;
- наличие обременений – даже если права владельца на объект подтверждены, он может находиться под арестом или выступать залогом по незакрытому кредиту. В этом случае сделку заключать нельзя – она легко может быть оспорена;
- права третьих лиц – нередко у коммерческой недвижимости есть несколько совладельцев, и продажа объекта возможна только с их согласия. Также права третьих лиц могут нарушаться, если процедура переведения объекта из жилого фонда в нежилой была проведена с нарушениями;
- история операций с данным объектом недвижимости – нужно убедиться, что предыдущие перепродажи недвижимости выполнялись в рамках законодательства, иначе это может стать причиной обжалования договора в суде и его расторжения;
- финансовая состоятельность продавца – даже если все документы при покупке коммерческой недвижимости в порядке, но продавец испытывает финансовые трудности и потенциально может быть признан банкротом, от сделки лучше отказаться, поскольку кредиторы впоследствии имеют право оспорить все сделки обанкротившегося, в том числе и продажу недвижимости;
- соблюдение строительных и других норм – особо важно при покупке нового объекта у застройщика. Компания должна предоставить все необходимые документы и заключения соответствующих служб, подтверждающие, что все операции выполнялись в соответствии с требованиями и нормами, и у владельца не возникнут проблемы с проверяющими органами или при эксплуатации недвижимости.
Старайтесь получить информацию не только о недвижимости, но и о продавце. Посмотрите, с какого года он владеет интересующим вас имуществом, и не разводился ли он в этом промежутке времени. Если КН продает компания, удостоверьтесь, что в ней нет корпоративного конфликта.
Как избежать ошибки?
Существует ряд причин, по которым владельцы продают свой бизнес, и не всегда речь идет об убыточных компаниях с большими долгами. Довольно часто в продажу поступают прибыльные проекты. Условно причины делятся на две категории: предполагающие попытку обмануть покупателя, и те, по которым на продажу выставляется вполне успешный бизнес. Некоторые истинные причины продажи бизнеса способны в дальнейшем […]
Как снизить риски при покупке коммерческой недвижимости?
Тщательно проверяйте право продавца на владение и распоряжение имуществом. Не спешите заключать договор купли-продажи. Сначала подпишите предварительный договор, а на промежуточной стадии проверьте юридическую чистоту этой и законность предыдущих сделок по объекту.
Кредит выдается на покупку нежилой (коммерческой) недвижимости. Его максимальный размер составляет 15 млн. рублей (если объект находится в Москве, Санкт-Петербурге или области). Для других регионов максимум снижается до 9 млн. рублей. Оформить «Коммерческую ипотеку» можно на срок от 5 до 10 лет. Базовая ставка начинается с 13,9% годовых.
Можно ли взять банковский кредит на покупку КН под залог недвижимости?
Пример. В 2022 году Андрей купил офис за 4 млн. рублей. Через год продал его за 6 млн. Но госорганы оценили кадастровую стоимость офиса в 10 млн. рублей. Даже с учетом поправочного коэффициента (0,7*10 млн. рублей) 7 млн. больше, чем 6 млн. Поэтому для расчета налога Андрею придется брать кадастровую, а не продажную стоимость.
Участвуйте в акционных предложениях от застройщика
Еще нужно убедиться, что продавец не делал в помещении незаконных реконструкций и перепланировок. В противном случае недвижимость будет сложно сдать в аренду. Либо покупателю придется оформлять перепланировку «задним числом» и за свой счет. Если Вы покупаете отдельно стоящее здание, убедитесь, что земельный участок под ним также принадлежит продавцу.
Налогоплательщик физическое лицо может воспользоваться имущественным налоговым по НДФЛ при покупке или строительстве квартиры или дома в 2 000 000 рублей, а также по уплате процентов по ипотеке в сумме не более 3 000 000 руб.
- договор купли-продажи объекта недвижимости;
- передаточный акт;
- Подтверждение исполнения финансовых обязательств, если они должны быть исполнены к моменту подачи договора купли-продажи на государственную регистрацию.
- заявление о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество;
- документ, подтверждающий уплату государственной пошлины;
- документы продавца и покупателя (паспорта для физлиц, учредительные документы для юрлиц);
- нотариально оформленные доверенности на представителей сторон, подающих документы на государственную регистрацию.
- иные документы, необходимые для оформления регистрации купли-продажи недвижимости (справка о некрупной сделке, справка об отсутствии заинтересованности, согласие супруга, согласие органов опеки, доверенности и т.д.)
Государственная регистрация перехода права собственности на объект недвижимости.
При покупке недвижимости физическое лицо покупатель НДФЛ не уплачивает. Если Вы планируете владеть объектом меньше пяти лет, то в момент продажи его придется уплатить с разницы между ценой продажи и покупки.
Важно:
На приобретение и на продажу коммерческой недвижимости физическим лицом может потребоваться согласие супруга/супруги.
В случае развода коммерческая недвижимость расценивается, как совместно нажитое имущество.
- если объект не использовался в коммерческих целях, то налог при его продаже будет рассчитываться как для физического лица;
- если объект использовался в коммерческих целях (напр., ИП получал плату от сдачи его в аренду), налог при его продаже необходимо будет заплатить независимо от срока, прошедшего с момента приобретения. Ставка налога составит:
- при ОСН – 13% от разницы между стоимостью продажи и стоимостью покупки; кроме этого необходимо уплатить НДС в размере 18%;
- при УСН – 6% от стоимости продажи или 15% от разницы между доходом от продажи объекта и расходами при покупке.
1. Налог на доход, полученный от использования коммерческой недвижимости
Также в каждом регионе установлены предельные размеры объектов, по которым возможны платежи по остаточной стоимости. Но это временное явление. В будущем вся страна перейдет на налогообложение от кадастровой стоимости.
Возникает вопрос, а где же агенты берут и объекты и клиентов. Ответ прост: 90% сделок — это наработанная база, 10% — реклама. Доверие может и забытое слово, а вот грамотная работа и умение найти нужный человеку объект — люди ценят и потом рекомендуют. Одной женщине я помог купить аптеку еще в 2022 году, за прошедшие 5 лет она мне дала еще 8 клиентов, и все «в кассу».
Совсем другой рынок
На этом рынке гораздо больше «кидалова», т.е. совершить сделку и остаться без комиссионного вознаграждения можно запросто, поэтому приходится обкладываться договорами, бывает что и в суде приходится свою правоту доказывать. Но такое происходит крайне редко.
Наработанная база — основа успеха
Очень часто бывает ситуация, когда условно в 2022 году человек купил помещение за 20 млн, получал аренду 180 тысяч в месяц, за 2 года он на основном бизнесе кое-что заработал, на аренде, продает это помещение за 21-22, добавляет имеющиеся деньги и покупает помещение уже за 30-35 млн. И так далее.
Даже с точки зрения действующего законодательства РФ, индивидуальный предприниматель также приравнивается к физическому лицу, но определенные отличия все-таки есть. Главное из них — это система налогообложения.
ИП и физлицо: в чем основные отличия?
В Российской Федерации нет каких-либо ограничений на покупку жилой недвижимости индивидуальным предпринимателем. Именно поэтому, ИП может спокойно покупать квартиры, дома или же земельные участки и оформлять их в собственность.
Покупка жилой недвижимости на ИП
- Определение стоимость объекта, подписание договора купли-продажи;
- Согласование формы и порядка оплаты;
- Сбор документов;
- Оплата государственной пошлины за регистрацию;
- Регистрация в отделении Росреестра или через МФЦ.
Аукцион коммерческой недвижимости проводится открыто в онлайн или живом формате. При посещении живых торгов участнику необходимо явиться на мероприятие с документами и получить билет. Вместо заявителя допустимо присутствие доверенного лица при предоставлении доверенности, заверенной у нотариуса. Для присутствия на онлайн форматах участнику следует подключить через интернет к нужной площадке.
Купить нежилое помещение под сдачу в аренду — это одно из наиболее интересных решений, существующих на рынке коммерческих объектов.
Требования к клиенту
Более того, практика знает примеры, когда имущество продавалось и даже было оплачено, но цена была слишком низкой. Суд признавал это «безвозмездной передачей», и первоначальный собственник забирал недвижимость у добросовестного покупателя. Конечно, такие ситуации редкость, но все же риск остается, особенно если с момента последней продажи прошло меньше трех лет.
Объективно говоря, приемка помещения может иметь место и до государственной регистрации купли-продажи недвижимости. Однако в большинстве случаев это все-таки происходит после. Передаточный акт подтверждает передачу объекта недвижимости новому собственнику и означает, что с это момента все риски по зданию несет покупатель. При этом оплата налогов на недвижимость и арендной платы за землю будет считаться не с момента подписания передаточного акта, а с момента государственной регистрации сделки купли-продажи.
Как вы видите, мы к коммерческой недвижимости отнесли и объекты жилого фонда. Почему? Потому что бывает так, что они используются для извлечения дохода – сдаются в долгосрочную или краткосрочную аренду. И в этом случае квартиры и дома являются объектами коммерческой недвижимости.
2. КЛАССИФИКАЦИЯ ОБЪЕКТОВ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Это очень важный момент. Покупатель, как правило, больше заинтересован в данном конкретном объекте недвижимости. Инвестора больше интересует сможет ли данный конкретный объект обеспечить тот уровень доходности, который он хочет. Поэтому оценки и расчеты будут разными.