По градостроительному кодексу разрешения на строительство не требуется

При выполнении большей части работ по строительству или ремонту объектов получение разрешения обязательно. Выполнение мероприятий без такого документа запрещено на законодательном уровне. Но существуют исключения. Некоторые работы можно выполнять без дополнительной бюрократической волокиты. На какое строительство не требуется разрешение? Какие задачи нельзя решить без одобрения уполномоченных органов? С какими трудностями приходится столкнуться при оформлении? Поговорим об этом подробно.

В каких случаях требуется разрешение на строительство?

В ГрК РФ (статье 51) указано, на какое строительство получать разрешение не требуется. Но бывают ситуации, когда в этот список попадают дополнительные объекты. Они вносятся в перечень по решению муниципальных органов власти.

Полномочия местных властей

• Конструкции для освещения улиц.
• Производственная площадка с плиточной поверхностью.
• Объект для размещения инженерных элементов.
• Блочный пункт ГРПШ на газопроводном участке.
• Блочный модуль для комплектного распредустройства.
• Прочие сооружения.

Градостроительный Кодекс РФ не дает перечня объектов капитального строительства. Признаки объектов вспомогательного назначения указаны, но четкого понимания и разграничения не существует.

1. Градостроительный Кодекс, ст. 51, п. 17.
2. N384-ФЗ от 2009, ст. 4, п. 10: устанавливает критерии отнесения сооружений к вспомогательным, поясняет факт отсутствия требований одобрения на строительство.
3. Письмо, составленное Министерством регионального развития (06.2009 №19669-ИП/08). Документ устанавливает алгоритм проведения государственной экспертизы объектов, отнесенных к капитальному строительству.

Что можно строить без него: перечень объектов, не требующих согласования

• минимальная функциональная нагрузка по сравнению с капитальными сооружениями;
• сооружение не функционирует без головного объекта;
• конструктивные детали вспомогательного объекта существенно не влияют на работу основного сооружения;
• обособленность вспомогательного объекта;
• наличие отдельного входа.

Пример и судебной практики по делу N А26-10116/2010. Администрация города подала заявления на компанию о привлечении к ответственности за размещение автопарковки на принадлежащее ей земельном участке без получения соответствующего распоряжения властей. По результатам рассмотрения вопроса было установлено, что указанный объект необходимо признавать вспомогательным, созданным для целей благоустройства основного здания.

Случаи, когда выдача разрешения на строительство не требуется

В остальных случаях заявление о выдаче разрешения на строительство подается с приложением проектной документации в администрацию города или другого населенного пункта, на территории которого планируется осуществление строительной деятельности.

Ответственность за отсутствие разрешения на строительство

Процесс возведения объекта связан с созданием проектной документации, ее утверждения в государственных органах и местных учреждениях контроля градостроительной деятельности. Должностные лица осуществляют мониторинг соблюдения требований законодательства, соответствия размещения здания плану города или другого населенного пункта. Проверяется цель его создания – общественно-социальные, для личного использования, ведения коммерческой деятельности, служебного или вспомогательного назначения. Самая главная задача, стоящая перед властями, – полное устранение или минимизирование рисков причинения такой постройкой ущерба жизни и здоровью людей. Выдача разрешения на строительства, однако, иногда не обязательна. Об этом знают большинство граждан, застройщиков, индивидуальных предпринимателей или главы организаций. Приводя в пример нормы законодательства, они пытаются апеллировать тем, что на их случай не распространятся требование о получении разрешения. Зачастую это происходит, когда они неоднократно получают отказ в выдаче разрешения на строительства. Действительно ли возможно построить здание без проектной документации и ее согласования и какая ответственность ждет строителей при нарушении положений градостроительных норм?

В соответствии с Градостроительным Кодексом, объектом капитальной постройки признаются – здания, дома, строения, сооружения, объекты, процесс строительства которых ещё незавершён. Исключение составляют только временные постройки, навесы, киоски и другие подобный постройки.

Когда не требуется разрешение на строительство по Градостроительному Кодексу РФ

К временным постройкам законодатель относит киоски и павильоны, площадь которых составляет 30 квадратным метров. Эти постройки не могут возводиться на капитальном фундаменте, исключительно мелкозаглубленные облегчённые основания. Сюда же можно отнести передвижные сооружения. Они устанавливаются без разрешительных документов.

Реконструкция и строительство временного объекта

Чаще всего в судебной практике встречаются дела по оформлению или неоформлению объектов, которые строятся на дачном участке для использования в некоммерческой деятельности. Как правило, эти постройки совместной инфраструктуры и предназначены обслуживать дом.

Следует отметить, что в случае когда разрешение на строительство не требуется, строительство или реконструкция не могут осуществляться хаотично, по собственному усмотрению застройщика. Прежде всего любое строительство, реконструкция, ремонт должны осуществляться в соответствии с техническими регламентами (до их принятия строительными нормами и правилами и иными нормативными правовыми актами), а также градостроительными регламентами, в том числе предельными параметрами допустимого строительства.

Поскольку в проекте организации строительства объекта, являющегося разделом проектной документации, указывается срок строительства, то для возможности продления строительства требуется внесение изменений в данный раздел проектной документации. В таком случае и продлевать разрешение на строительство уполномоченный орган должен на указанный срок. В отношении индивидуального жилищного строительства ГрК РФ не указывает срок продления разрешения на строительство. Однако с учетом ч. 19 комментируемой статьи разрешение на строительство объекта индивидуального жилищного строительства не может продлеваться более чем на 10 лет. Высказываются опасения о том, что отсутствие в ГрК РФ указания на срок продления действия разрешения на строительство объекта индивидуального жилищного строительства может создать определенные трудности на практике, когда органы будут вынуждены каждый раз продлевать срок действия разрешения на строительство на 10 лет, и это может привести к злоупотреблениям со стороны граждан, затягивающих ввод дома в эксплуатацию с целью избежания налогообложения на недвижимость. Однако следует напомнить, что в соответствии с Правилами подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (утв. Постановлением Правительства РФ от 13 февраля 2006 г. № 83) до начала подачи ресурсов (оказания соответствующих услуг) заказчик должен получить разрешение на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства.

Комментарий

В связи с тем что ГрК РФ установил новый порядок выдачи разрешения на строительство и исключил такое понятие, как территории объектов градостроительной деятельности особого регулирования, Постановление Правительства РФ от 10 марта 2000 г. № 221 «Об утверждении Правил выдачи разрешений на строительство объектов недвижимости федерального значения, а также объектов недвижимости на территориях объектов градостроительной деятельности особого регулирования федерального значения» не подлежит применению.

Важно! Документ, дающий право на настройку или осуществление реконструкционного проекта, по закону может быть выдан только до начала проведения работ. Если возведение сооружения завершено, то получить указанную правовую бумагу будет невозможно.

О чем говорят комментарии к ст. 51 ГрК РФ

При внимательном рассмотрении дела выяснилось, что компания, планировавшая осуществление проекта, на деле являлась единственным его законным правообладателем. В соответствии с данным фактом было принято решение о незаконности действий администрации района.

Комментарии по отдельным пунктам ст.51

Важно! Самовольная застройка согласно ст. 222 ГК Российской Федерации без соответствующих, установленных законом документов, дающих право на возведение жилого дома или иного строения, является административным нарушением. В данной ситуации может быть принято решение о принудительном сносе строения.

Титульные объекты предназначены для обеспечения общих строительных нужд, перечисленных в смете и должны перечисляться в восьмой главе сводного сметного расчета. Расходы на них входят в сметную стоимость возведения объекта строения. К титульным сооружениям относят:

Понятие вспомогательного сооружения определено, как временная постройка, возводимая только на период строительства капитального объекта. Такая постройка является вспомогательной касательно основного здания, основная характеристика – временность. После завершения строительства основного здания, вспомогательные должны быть демонтированы. К ним относят:

Моменты, которые не описаны в Градостроительном кодексе

Размер штрафа регламентируется первой частью статьи 9.5 Кодекса об административных правонарушениях РФ и установлен в пределах от 500 тысяч до 1 млн рублей. Кроме штрафа может быть принято решение об административном приостановлении деятельности фирмы на срок до трех месяцев.

Для получения такого разрешения следует при разработке планировочной схемы организации размещения капитального объекта с указанием конкретного места расположения исходить из требований, заявленных в градостроительном плане на землю. До недавнего времени следовало по законодательным нормативам руководствоваться строительными и градостроительными условиями, но Градостроительный Кодекс закрепил порядок работы органов, уполномоченных на выдачу разрешения. В нем описаны действия со времени принятия заявления до получения разрешительного документа.

Если в согласовании с Федеральным законом «О начале действия Кодекса Градостроительства РФ» для выдачи разрешения застройщик предоставляет не градостроительный, а кадастровый план земли, и планировочное и архитектурное решение, то уполномоченный орган проверяет совпадение проекта не градостроительному плану, а только планировочному решению.

Конец действия разрешения на строительство

• прекращения права владения на землю и других прав в принудительном порядке, сюда относится изъятие земли в пользу муниципальных и государственных служб, для нужд населенного пункта;
• отказа владельца от всех прав владения землей;
• расторжения документов аренды и других соглашений, в результате которых прекращаются права владения участками;
• окончание срока использования недр, если разрешение на строительство было выдано застройщику на ведение работ, связанных с использованием земельных недр.

При определении правомочности действий в соответствии со ст. 51 ГК РФ административными и судебными органами одновременно могут рассматриваться и положения, обозначенные в следующих законодательных актах:

Важно! Документ, дающий право на настройку или осуществление реконструкционного проекта, по закону может быть выдан только до начала проведения работ. Если возведение сооружения завершено, то получить указанную правовую бумагу будет невозможно.

Период действия выданного документа и право его передачи другому лицу

Ответчик аргументировал свой отказ тем, что помимо возникших вопросов по проекту, присутствовало нарушение правил подачи заявления по срокам, так как оно было предоставлено на момент окончания работ по проекту.

Прием заявления и пакета документов на получение разрешения, предоставление информации о ходе проверки и сроков предоставления услуги осуществляется в многофункциональном центре муниципальных и государственных услуг, если такое формирование присутствует в регионе застройщика.

Выдача разрешения на возведение или реконструкцию здания

Для получения такого разрешения следует при разработке планировочной схемы организации размещения капитального объекта с указанием конкретного места расположения исходить из требований, заявленных в градостроительном плане на землю. До недавнего времени следовало по законодательным нормативам руководствоваться строительными и градостроительными условиями, но Градостроительный Кодекс закрепил порядок работы органов, уполномоченных на выдачу разрешения. В нем описаны действия со времени принятия заявления до получения разрешительного документа.

Срок действия разрешения на строительство

• документов на право пользования землей;
• решения, в соответствии с законодательством по земле об образовании участка, предусмотренные в части 21,5, статьи 20, если его принимает исполнительная служба муниципальной власти или орган местного управления;
• градостроительной планировки земли, на которой предстоит возводить здание или сооружение или проводить его реконструкцию нормативы предусмотрены в части 21,7 статьи 20;
• решения о возможности пользования недрами и решения о переводе лицензии на возможность использовать недра.

Основания для направления застройщику уведомления о несоответствии параметров объекта ИЖС или садового дома установленным параметрам и (или) недопустимости размещения таких объектов на земельном участке перечислены в п. 10 ст. 51.1 ГрК РФ, указанный перечень оснований является закрытым.

В случае истечения срока действия разрешения до окончания строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта возможно его продление уполномоченным органом (организацией), выдавшим разрешение, по заявлению застройщика, поданному не менее чем за десять рабочих дней до истечения срока действия разрешения [369] .

1.6.4. Случаи строительства без разрешения

• если до 04.08.2022 было подано заявление о выдаче разрешения на строительство объекта ИЖС, выдача такого разрешения осуществляется в соответствии с ранее принятым порядком, и направление уведомления о планируемом строительстве не требуется.
• если до 04.08.2022 было получено разрешение на строительство объекта ИЖС, то получение разрешения на ввод в эксплуатацию не требуется. Об окончании строительства объекта ИЖС частный застройщик уведомляет орган, выдавший разрешение на строительство такого объекта, которое рассматривается уполномоченным органом по правилам, предусмотренным п.п. 18–21 ст. 55 ГрК РФ. При этом направление уведомления о несоответствии построенного объекта ИЖС требованиям законодательства о градостроительной деятельности допускается только в случае несоответствия такого объекта требованиям разрешения на строительство.
• если до 04.08.2022 на дачном, садовом земельном участке или земельном участке, предназначенном для ИЖС или для ведения ЛПХ в границах населённого пункта, начато строительство объекта ИЖС, то частные застройщики были вправе до 01.03.2022 направить в уполномоченные органы уведомление о планируемом строительстве объекта ИЖС. В этом случае будут применяться положения ст. 51.1 ГрК РФ, п.п. 16–21 ст. 55 ГрК РФ, регулирую­щие порядок направления уведомления о планируемом строительстве и об окончании строительства объекта ИЖС.
• до 01.03.2022 допускалось осуществление кадастрового учёта и регистрация прав на жилые дома, созданные на садовых и дачных земельных участках без соблюдения уведомительного порядка.