Согласно статье 22 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре) при постановке на государственный кадастровый учет земельного участка, учете части земельного участка или государственном кадастровом учете в связи с уточнением местоположения границ и (или) площади земельного участка в орган кадастрового учета вместе с соответствующим заявлением должен быть представлен межевой план. Форма межевого плана и требования к его подготовке утверждены приказом Минэкономразвития России от 24.11.2008 № 412 (далее — приказ № 412).
Письмо Министерства экономического развития РФ от 16 февраля 2022 г. № 19-00221/16 О государственном кадастровом учете в связи с уточнением местоположения границ и площади земельного участка
При этом согласно части 3 статьи 38 Закона о кадастре, если в соответствии со статьей 39 Закона о кадастре местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию, межевой план должен содержать сведения о проведении такого согласования. Порядок согласования местоположения границ земельных участков регламентирован статьями 39, 40 Закона о кадастре.
Обзор документа
Также в качестве справочных документов, подтверждающих существование на местности границ земельных участков 15 и более лет, могут быть использованы ситуационные планы, содержащиеся в технических паспортах объектов недвижимости, расположенных на таких земельных участках, подготовленных органами и организациями по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации; материалы межевых (землеустроительных) дел из государственного фонда данных; материалы лесоустройства, планово-картографические материалы, имеющиеся в районных органах архитектуры, строительства и жилищного хозяйства, городских, поселковых, сельских органах местной администрации; документы по территориальному планированию (в том числе планшеты) муниципальных образований (схемы территориального планирования муниципальных районов, генеральные планы поселений, генеральные планы городских округов); проекты организации и застройки территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения; и иные документы.
- При внесении каких-либо кадастровых изменений;
- Получении кадастрового паспорта;
- Получение выписки из ЕГРН;
- Постановки участка (объекта недвижимости) на учёт в Росреестре;
- Снятие объекта недвижимости с кадастрового учёта;
- При получении налоговых уведомлений, где налог рассчитан из неверной стоимости объекта;
- В спорных ситуациях с соседями, либо иными заинтересованными особами;
- Сотрудники государственных кадастровых органов сами обнаружили ошибку и прислали уведомление об этом.
Как обнаруживается недочет
- Сведения об истце;
- Сведения об ответчиках;
- Сведения об ошибке, из-за которой происходит тяжба;
- Каким образом и при каких обстоятельствах было выявлено несоответствие;
- Действия, которые предпринимались для попытки внесудебного решения проблемы;
- Желаемый результат, которого вы пытаетесь добиться в суде (к примеру, новые границы, с указанием предпочтительных координат);
- Название судебного учреждения, в которое подаётся иск.
Судебная практика
- Опечатки;
- Не верно указанные цифры, арифметические ошибки при расчётах;
- Не полностью указанная информация;
- Не верно указан адрес объекта;
- Недостоверная информация, внесённая в реестр, на основе уже имеющихся документальных ошибок в предшествующих документах.
Под самовольной постройкой ст. 222 Гражданского кодекса РФ понимает сооружение, здание или другое строение, на которое у его хозяина не возникает право собственности. Для такой квалификации требуется наличие следующих условий:
Пишем заявление
Вместе с тем, указанная выше норма не устанавливает строгий запрет на вклинивание, вкрапливание, изломанность границ, чересполосицу при образовании новых участков, а направлена на избежание таких недостатков при их образовании, при отсутствии на то объективных причин, обусловленных естественными факторами. Такой вывод находит свое подтверждение в разделе 7 пп. 7.5 п. 7 методических рекомендаций по проведению землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства, утвержденных Федеральной службой земельного кадастра России 17 февраля 2003 года. В нем установлено, что не допускается изломанность проектируемых границ, если она не обусловлена существующими естественными или искусственными рубежами. Из этого следует, что при наличии существующих естественных или искусственных рубежей изломанность проектируемых границ обусловлена самим фактом наличия указанных рубежей – она неизбежно допустима и естественна.
Прикладываем документы
Увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате перераспределения осуществляется за плату, размер которой определяется в порядке, установленном Правительством РФ, органом государственной власти субъекта РФ и органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности, собственности субъекта РФ и муниципальной собственности соответственно.
Сегодня геодезические работы проводятся с высокой точностью. Однако, даже современное оборудование и привязка границ участка к координатам GPS не избавляют от погрешностей и ошибок. А любая погрешность – это величина, которая может быть выражена количественно. У нас на портале нередко можно встретить обсуждения данного аспекта, но даже в этом вопросе приходится сталкиваться с неверной трактовкой и некорректными определениями.
Откуда возникают погрешности?
Например: Кадастровая площадь участка ИЖС составляет 1200 квадратных метров (12 соток). При фактическом замере установлено, что реальная площадь 1180 квадратных метров, то есть разница составляет 20 квадратов. Обидно, но давайте выясним, есть ли у нас основания для юридических действий. Найдем допустимое отклонение: П(доп) = 3,5*0,1*√1200 = 12,12 квадратных метра. Таким образом, очевидно, что фактические границы вашего участка нуждаются в уточнении.
Метод допустимой площади
Всем привет! Уже два года маюсь с земельным участком в новой Москве, пытаясь разрешить ситуацию. Суть в чем — в конце 2022 года мной был приобретен земельный участок (земли населенных пунктов) площадью 6,8 сотки по документам. Участок находится между двумя другими участками и к нему ведет дорога. При этом участки соседей на момент покупки не были поставлены на учет.
Земельный участок огорожен забором. По глупости и неосмотрительности не замерил площадь по забору, участок был куплен за счет ипотечных средств. После получения ГПЗУ выяснилось, что фактические границы участка (по забору) не соответствуют тому, что отображено в ГПЗУ — участок заходит на дорогу, расположенную между мной и соседом.
Но главное различие смещений не в их типе, а в том, затрагиваются ли права соседей. Если да, то пересечения могут быть чреваты не только спорами с соседом, но и административными штрафами по ст. 7.1 КоАП за самовольное занятие чужого участка (например, забором, домом, баней и т. п). Они рассчитываются в процентах от кадастровой стоимости занимаемой земли, но составляют не менее 5000 руб. для физических и не менее 100 000 руб. для юридических лиц. Штрафуют за это все чаще, причем не только злостных нарушителей, но и тех, кто не знал, что определенный “кусочек” не входит в его участок, делится Бузанова. Что еще хуже, можно потерять часть участка, чьи границы пересекают другие, предупреждает управляющий партнер Адвокатского бюро “Юг” Юрий Пустовит.
1. Досудебное урегулирование
Суды, которые отказывают в иске об исправлении реестровой ошибки из-за спора о праве, никогда не объясняют, почему его там не может быть. Какая норма права не позволяет быть спором о праве делу об исправлении ошибки? Ведь разрешают его в исковом производстве, которое как раз для этого и предназначено. К тому же суды всегда исследуют, на каком правовом основании участки принадлежат каждой из сторон.
4. Обращение в суд: рассмотрение иска
Гражданская коллегия Верховного суда отправила на пересмотр «земельное» дело 4-КГ15-38, потому что нижестоящая инстанция не предложила истцу привлечь ответчиком Росреестр. Но это надо было сделать, ведь именно он виноват в кадастровой ошибке и ему ее исправлять после разрешения спора.
До 2011 года времени границы участков земли определялись весьма условно, описательным методом, но с появлением новых правил границы всех земель стали соответствовать геодезической системе координат.
Либо, если местными властями установлен предельный минимальный размер земли, то конечные границы могут быть увеличены до этого предела. Кроме того, разрешения органов власти для этого расширения не требуется, и сделать это можно бесплатно.
Как провести уточнение границ ранее учтенного земельного участка
- Если при покупке участка будущий собственник увидел, что в документах есть информация о местоположении участка, лучше после перехода права собственности незамедлительно уточнить его границы, обратившись для этого в уполномоченный госорган (Росреестр).
- Когда возникают спорные ситуации с соседями и поднимается вопрос о том, кому какое количество земли принадлежит.
- Когда подан судебный иск с требованием уточнить границы, если у истца есть подозрения, что часть земельного участка у него была незаконно присвоена собственником соседнего участка. На основании поданного иска заводится судебное дело и по результатам его рассмотрения выносится судебное решение с требованием уточнить границы смежных земельных наделов. На этом спор разрешается.
- При проведении землеустроительных работ.
- В случае кадастровой ошибки в документах на участок, а также ошибках кадастрового инженера, проводившего уточнение. Если такое произошло, ранее осуществленное межевание признается недействительным, что влечет за собой его повторное проведение.
Вовремя проведенное межевание, а также внесение в ЕГРН сведений о границах земельного участка является гарантией прав собственников, минимизирует возникновение земельных споров, а также, позволяет полноценно распоряжаться своим имуществом.
Причины появления споров по границе участка
- неточности, которые были допущены кадастровыми инженерами и неверные расчеты при выполнении работ по межеванию участков;
- противоречивые задокументированные сведения (речь может идти о неточных методах землеустройства, применяемых ранее);
- присвоение соседом участка, границы которого требуется установить (самозахват чужой земли).
Почему важно уточнить границы участка?
3. Составление искового заявление и экспертиза
В некоторых случаях сложность может возникнуть из-за нежелания соседей подтверждать процедуру согласования границы прилегающей территории. Такие вопросы рекомендуется решать исключительно через суд. Для этого следует обратиться туда с исковым заявлением. Его должны подписать владельцы участков, которые заинтересованы в решении спора. В качестве ответчика будет привлекаться хозяин прилегающей территории, чинящий препятствия для проведения необходимых проверок, включая землемерие.
Назначение экспертизы производится по ходатайству любого лица (одного из участников конфликта). Инициатива может исходить и от судебных органов. Главным недостатком экспертизы считается ее стоимость. При обычном процессе межевания требуется привлечение порядка 15000 руб и выше. В случае проведения экспертного исследования потребуется сумма, почти втрое превышающая предыдущую (около 40000 руб.)
Сбор спецкомиссии и проведение госэкспертизы во время ведения дел, связанных с землемерием, не относятся к обязательным процедурам. Установлено, что земельную экспертизу назначают в 90% случаев по решению членов суда и лишь при условии, если она не была проведена до обращения несогласных сторон к представителям правоохранительных органов.
Экспертиза необходима, если имеют место быть конфликтные моменты во время изучения в суде иска от стороны, имеющей в собственности один из наделов.
Собственники земельных участков постоянно сталкиваются с неверным отображением границ на кадастровой карте. Проблема выглядит так — земельный участок корректно стоит на кадастровом учете, но его расположение на карте отличается от реальных границ. Пересечение границ и наложение участков наблюдаются в большинстве дачных поселков и сельских поселений.
Как возникают ошибки
Реестровая ошибка — кадастровый инженер внес неверные координаты в исходный межевой план и эти ошибочные сведения регистрируют в ЕГРН. Кроме того, сотрудники Росреестра могут допускать технические ошибки, опечатки. Тогда искажаются правильные координаты из межевого плана, и несмотря на достоверность исходных документов, на кадастровой карте возникают сдвиги угловых точек участка.
Ошибка 1. Искажение границ одного участка
Как исправить: сдвиг связан с погрешностями спутниковой фотосъемки, к чему Росреестр не имеет отношения. Поэтому с участком все в порядке, в ЕГРН содержатся правильные данные, а значит вносить изменения не нужно. Если требуется точное изображение, просто подвигайте подложку карты.
Сроки на выполнение подобных работ оговорены в законодательстве, но также они напрямую зависят от вас. В случае, если вы предоставите не полный пакет документов, то срок может стать дольше, чем пятнадцать дней.
В случае, если участок не поставлен на кадастровый учет то выполнить работы по уточнению границ также можно. Для этого вам нужно предоставить имеющиеся документы о праве собственности, а также провести работы по согласованию.
Участок, не поставленный на кадастровый учет
Им является выдача гражданину на руки кадастрового паспорта и кадастрового плана и самое главное – присвоение кадастрового номера, в результате чего ваш земельный участок будет числиться в реестре земельных участков не только вашего муниципального образования и региона, но и в федеральном реестре в целом.
В качестве примера можно привести Определение Московского городского суда от 15.03.2022 No 4г-2095/2022 . В этом деле суд установил, что земельный участок, право на который хотели оформить истцы, был предоставлен одному из них совхозом во временное пользование. Истец не обращался в исполком с заявлением о предоставлении участка в собственность, когда такое право можно было реализовать, следовательно, по состоянию на 1998 г. он утратил право пользования участком вследствие истечения срока временного пользования и отсутствия документов, подтверждающих его продление.
Сведения об участке есть в ГКН, но его границы не установлены
В соответствии с ч. 7 ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости государственный кадастровый учет земельного участка — это внесение в ЕГРН сведений о нем, которые подтверждают существование участка с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования.
Отсутствие в ЕГРН сведений о границах земельного участка
Аналогичный вывод делается в Апелляционном определении Московского городского суда от 16.11.2022 по делу No 33-41571/2022 , в котором суд указал, что если земельные участки не сформированы с установлением границ и не поставлены на кадастровый учет в соответствии со старым Законом о кадастре, значит они не обладают всеми характеристиками индивидуализированной вещи и не могут быть предметом гражданско-правовых отношений. При этом интересной представляется позиция, выраженная в Определении ВС РФ от 06.12.2005 No 4-В05-42. В частности, Верховный суд РФ признал необоснованным вывод суда нижестоящей инстанции о том, что земельный участок не относится к недвижимому имуществу, права на которое подлежат государственной регистрации, и, как следствие, не может считаться объектом недвижимости и предметом какой-либо сделки, если границы его не описаны и не удостоверены в установленном порядке, признав его противоречащим ст. 130 ГК РФ и ст. 1 старого Закона о госрегистрации .
Инженер доделывает план и после отдает заказчику готовую работу записанную на диск, который заверенный ЭЦП, либо направляет для рассмотрения и утверждения в Росреестр. В ЕГРН фиксируют фактический адрес объекта, его границы. Данная информация отражается в Публичной кадастровой карте.
Содержание
Заказать услуги кадастрового инженера в Москве можно в компании “Геомер Групп”. Сотрудники организации используют сверхточное оборудование при измерении параметров объекта и оформляют техническую документацию на землю согласно требованиям действующих нормативов.
Когда требуется уточнение границ участка
Следующий шаг – это внесение данных в кадастр. Для этого электронная копия документов передается в Росреестр. Это может сделать кадастровый инженер или владелец земли. Если собственник надела не хочет тратить время на дополнительные бюрократические процедуры, он может заключить договор подряда на полный комплекс услуг.