Несмотря на то что обремененная ипотекой квартира принадлежит собственнику, свободно распоряжаться ей без согласия банка он не может. А передача доли в праве собственности другим лицам, даже если это его собственные дети, является именно распоряжением имуществом. Банк вправе отказать собственнику в согласовании такой сделки без объяснения причин. Поэтому рекомендуем сначала обратиться в банк, выдавший ипотечный кредит, и получить хотя бы устное одобрение, а уже потом обращаться в органы опеки.
Отвечает руководитель отдела городской недвижимости компании «НДВ – супермаркет недвижимости» Елена Мищенко:
В случае же, если для погашения ипотеки использовались средства материнского капитала, то доли не только можно выделить, но и обязательно нужно это сделать. Законом установлен срок, в течение которого родители должны выделить детям долю в праве собственности на такую квартиру. Этот срок равен шести месяцам с момента погашения ипотеки.
Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):
Оформить доли детей собственника в праве собственности на квартиру, которая приобретена за счет ипотечного кредита, можно. Поскольку право собственности обременено ипотекой, оформление потребует согласования с органами опеки и попечительства, а также обязательно согласие банка, выдавшего кредит. Органы опеки обычно не рассматривают вопросы приобретения имущества в собственность несовершеннолетних, но в данном случае доли детей будут переданы в залог банка, а это уже требует их разрешения.
Органы опеки дают согласие на оформление сделки если права детей оговариваются в договоре купли-продажи недвижимости. Поэтому выделение долей требуется до получения кредита. Банки в свою очередь неохотно идут на оформление сделок с выделенной детской долей, т. к. могу возникнуть проблемы с реализацией имущества, которое принадлежит несовершеннолетнему, при невозможности заемщиками погашать ипотечный кредит.
Выделение доли до выплаты ипотеки
- Ф.И.О. родителей, детей с паспортными данными, датами рождения;
- Характеристика приобретенной недвижимости с родовыми признаками;
- Вид права собственности, размер долей;
- Документы-основания сделки;
- Сведения о МК;
- Условие с перераспределением долей в случае рождения детей в будущем.
Как выделить доли в ипотечной квартире?
- Паспорта всех участников сделки;
- Свидетельства о заключении брака, рождении детей;
- Документы на приобретаемое жилье: Выписка из ЕГРН, договор купли-продажи;
- Соглашение на выделение доли или договор дарения;
- Квитанция об оплате Госпошлины.
Стандартная ипотечная квартира при разводе, если она была приобретена в период существования брака, делится только между бывшими супругами в равных долях. Для многих такая постановка означает, что права детей после расторжения брака не защищены. Увы, СК РФ определяет, что совместно нажитое имущество является собственностью только мужа и жены, а на детей не делится. Причем для суда не имеет значения, достигли дети совершеннолетия или нет. Хотя некоторые преимущества при разделе получает тот супруг, с которым остаются проживать дети после развода.
Когда квартира делится на детей
Рассмотрим стандартную ситуацию, когда ипотечный кредит оформлен в период существования семьи и погашался за счет общих средств, но на момент развода долг по нему до конца не выплачен. В таком случае дальнейшее развитие событий во многом будет зависеть от того, какую позицию займет банк, от условий кредитного договора и множества сопутствующих нюансов.
Может ли банк быть против
Сложнее разделить ипотеку при разводе в 2022 году, если договор с банком оформлялся до брака, а выплаты (хотя бы частично) производились уже при совместном законном проживании. В таком случае квартира будет считаться совместно нажитым имуществом (или ее часть). И делиться между супругами будет, исходя именно из этой правовой особенности.
Если в силу каких-то обстоятельств выделение долей не сделали и до подписания акта приема-передачи, будет еще одна возможность — после первичной регистрации права в Росреестре на участников ДДУ в строительстве. При этом учитываются такие условия:
Если клиент использовал маткапитал, выделение долей обязательно. Пенсионный фонд должен получить подтверждение в виде нотариально заверенного документа о предоставлении долей. Если по какой-то причине банк не соглашается на выделение долей, заемщик должен составить обязательство о выделении долей после погашения ипотеки.
Выделение долей до погашения ипотеки
- Согласие каждого родителя на выделение долей детям, заверенное нотариусом.
- Паспорта или свидетельства о рождении каждого участника сделки.
- Свидетельство о браке.
- Выписка из ЕГРН на квартиру, которая будет являться объектом сделки.
- Документ, подтверждающий размер каждой доли.
- Оформление дарения, заверенное нотариально. Здесь более подробно об этой процедуре.
- Соглашение о передаче части объекта в собственность несовершеннолетнего. Этот документ также подлежит нотариальному заверению.
Когда требуется обязательство о выделении долей
- Получение закладной от банка после полного погашения ипотечного займа. На выдачу у банка есть две недели с момента внесения последней оплаты.
- Регистрация снятия обременения. Комплект передается в МФЦ, потом собственник получает новую бумагу из единого реестра уже без сведений об ипотеке. Детально об это процедуре мы писали ранее. Потребуется справка о закрытии ипотеки, отсутствии задолженности перед банком.
- Составление, нотариальное заверение основания раздела собственности (соглашение о добровольной передаче части собственности, договор дарения).
- Передача документации в орган регистрации. Заявление подает каждый участник от своего имени (за малолетних действуют родители), бланк заполняют сотрудники МФЦ.
Документы
Права несовершеннолетних закреплены в Семейном кодексе. За их защитой и контролем соблюдения следят органы опеки. В процедуре покупки недвижимости с привлечением заемных ресурсов принимает участие третья сторона – кредитор. Таким образом, должны быть учтены интересы семьи, банка и надзорных органов. При этом нужно соблюсти действующее законодательство. Именно этот состав заинтересованных лиц делает подобные сделки сложными для проведения, требующими повышенного внимания и дополнительных знаний.
Важно, чтобы супруг-заемщик обращался в суд не реже, чем раз в три года: в пределах срока исковой давности. От даты внесения каждого платежа этот супруг может потребовать и проценты за несвоевременную передачу денег.
Денежная компенсация по договоренности супругов. Этот вариант сработает, если супруги договорились между собой и переоформлять кредит и квартиру только на одного не будут. Например, они решили, что платить будет муж, а жена будет компенсировать ему часть платежей по кредиту, или наоборот. Хорошо, если у супруга, который компенсирует, будет соответствующая расписка об обязательствах.
Раздел ипотечной недвижимости: что говорит закон
Если эксперт скажет, что выделить доли в натуре возможно, он одновременно предложит размещение стены между отдельными частями дома. Обоим супругам придется поровну нести расходы на возведение стены, обустройство отдельного входа, перемещение коммуникаций, даже если все изменения будут проводиться на стороне одного из них.
А дальше, нужно зарегистрировать право собственности каждого члена семьи в Росреестре. С этим тоже ничего сложного – берем соглашение (3 экземпляра, по одному на каждого члена семьи, которому выделяются доли), прикладываем к нему:
Но это работает, если доли выделяются только детям. Если в соглашении участвует еще и супруг, такая сделка признается разделом супружеского имущества. И потому она требует нотариального удостоверения – для составления соглашения придется посетить нотариуса (ст. 38 СК). На эти цели придется потратить 5-15 тыс. руб. в зависимости от региона и расценок конкретного нотариуса.
Соглашение оформлено, что делать дальше?
При оформлении соглашения части каждого члена семьи рекомендуется определять в долях. Представим, что вы приобрели квартиру 60 кв. м, 10% от которых – 6 кв. м. Каждый член семьи должен получить в собственность доли, эквивалентные 1,5 кв. м (2,5%),то есть по 1/40 на каждого. По такой доле нужно выделить мужу, первому и второму ребенку (если у вас их двое, если трое – доли будут другими). У того же, кто оформлял ипотеку, должно остаться 37/40 доли в праве собственности.
Но встречаются и такие пары, которые и после развода без судебных решений, продолжают платить по кредиту в равных или оговоренных долях. Такое бывает, если супруги разошлись и остались в дружеских отношениях или в ипотечной квартире проживает их общий ребенок (если есть несовершеннолетние дети).
- На продажу ипотечной квартиры необходимо получить разрешение в банке, выдававшем займы. Кредитные организации не с огромным удовольствием идут на такой шаг, так как они теряют проценты за пользование кредитом. А это немалая сумма. Но если оба супруга являются платежеспособными людьми, то банк одобрит продажу одной ипотечной квартиры, предложив взять две отдельные жилплощади на тех же условиях кредитования.
- Найти покупателя, желающего связываться с квартирой, находящейся в ипотеке, достаточно сложно.
- Продажа ипотечной квартиры – это совместная деятельность двух заемщиков-супругов. Но мало кто, приняв решение о разводе, захочет проводить так много времени вместе за общими хлопотами, посещая все необходимые инстанции.
Оптимальные варианты раздела ипотечной квартиры при разводе
- супруг не проживает в этой квартире, следовательно, не считает нужным платить за нее;
- у супруга финансовые проблемы, которые не позволяют ему выплачивать свою часть кредита;
- супруг специально прекратил платежи, чтобы вынудить кредитную организацию выставить собственность на продажу.
Раздел ипотечного кредита при расторжении брака может иметь разные варианты, но брачный договор существенно облегчает деление недвижимости. В этом документе уже прописаны все вопросы и ответы в случае расторжения брака.
- Один из супругов отказывается от своей доли безвозмездно или же за определенную материальную компенсацию. Причины могут быть разные: у человека есть другое жилье. Важно понимать, что в этом случае кредитные обязательства ложатся на одного мужа/жену, и это нужно учитывать. К примеру, ипотека для мамы с ребенком в разводе может оказаться непосильной ношей. Банк идет на такую сделку только в том случае, когда есть доказательства платежеспособности второго заемщика.
- Жилище переходит в собственность одного из супругов. В таком случае вносить изменения в договор по кредиту не нужно. Как же делят ипотеку при разводе с детьми при сложившейся ситуации? Составляется соглашение относительно сохранения выплат долга в определенном соотношении: 50/50 или 30/70. А после погашения долга недвижимость продают или оформляют право на оговоренных ранее условиях.
- По договоренности при разводе с двумя детьми и ипотекой долговые обязательства погашают досрочно. Есть несколько вариантов развития событий: муж/жена выплачивает другому супругу компенсацию, чтобы стать единственным собственником недвижимости, или же имущество продается, а деньги делятся. Вариант оптимален при наличии денег или при небольшом остатке долга.
- Дом или квартира в ипотеке при разводе, когда есть ребенок, могут быть проданы. Полученные деньги тратятся на закрытие долга, а при наличии остатка — супруги делят его пополам. Эта операция возможна исключительно при согласии банка.
Что делать, если кто-то из супругов претендует на большую часть квартиры/дома
- Как точно делится недвижимость, выплаты по кредитному договору, компенсации при необходимости. Возможно прописать, что выплаты будут проводиться вместе, недвижимость продадут, а вырученные средства разделят, и другие тонкости.
- Как делится имеющаяся задолженность, когда недвижимость взята в кредит до брака.
- Один из супругов не претендует на жилье и, соответственно, не несет обязательств перед банком. Или же, что женщине (маме) или мужчине (отцу) положена компенсация за отказ от права полного владения или деления недвижимости.
— паспорта родителей,
— свидетельства о рождении детей,
— соглашение о выделении долей (3 экземпляра),
— свидетельство о браке или разводе,
— документ, подтверждающий права собственности,
— чеки/квитанции об уплате госпошлины.
Стандартной практикой является распределение доли в пользу детей после погашения ипотеки и снятия залогового обременения с жилья. Однако существуют ситуации, когда это необходимо сделать до совершения сделки.
Когда нужно оформить наделение доли при покупке квартиры?
Если к моменту погашения ипотеки в семье произошло пополнение, то доли следует выделить всем. Например, во время покупки квартиры было двое детей, а потом родился третий — свою часть должен получить каждый из них.
Рекомендации в статье, направлены на то, чтобы человек имел представление о проблеме. Здесь предлагается основная и дополнительная информация о том, что может ожидать супругов в случае покупки недвижимости в ипотеку.
Развод, ипотека и материнский капитал: что гласит закон
Особое внимание уделяют обращают на то, что ипотека с легкостью может предоставляться мужу, который не является держателем сертификата. Даже в таком неожиданном варианте маткапитал можно применить для первого взноса, главное чтобы брак был зарегистрирован.
Доли родителей
В ситуации, когда жилплощадь уже приобретена и развод не за горами, не нужно торопиться. Обязательно нужно составить план действий и, конечно же, учесть все нюансы. Если принято непростое решение добиваться правды через суд, начинать действовать следует только с полным пониманием ситуации.
Если не выделить доли, прокуратура при плановой проверке может подать в суд и обязать распределить доли. Жилье с невыделенными долями можно продать, но потом опека опротестует сделку и отменит ее через суд. Покупателю вернут деньги, а родителей обяжут вернуть маткапитал.
Олег Иванов
Супруги должны вместе прийти к нотариусу: этот факт сам по себе подтверждает, что пара делит квартиру добровольно. Сделать все онлайн или прийти одному нельзя. В соглашении нужны «живые» подписи, отсканированные и электронные не подойдут.
Зачем распределяют доли
Такое соглашение подойдет только в случае, если недвижимость находится в совместной собственности. Если она в долевой — понадобится нотариус, потому что в таком соглашении будут признаки раздела имущества.
Когда применен маткапитал и раздел невозможно осуществить до закрытия займа, необходимо гарантировать выделение, поскольку действие предписано законом, но до погашения это всего лишь виртуальная планируемая ситуация – обязательство на бумаге и не реализовано. И даже после закрытия кредита и упразднения обременения оно может не воплотиться в жизнь.
Согласно описанному методу детям отходят незначительные или ничтожные доли (1/40, 1/50). Несмотря на жестокость закона, раздел согласно актам ВС РФ правильный в юридической плоскости и применяется в судебных спорах. Принцип способа: приобретенное за маткапитал разделяется поровну, а купленное за личные сбережения пропорционально.
Выделение до погашения займа
Размер долей не прописан законодательно, но суды используют указанное разъяснение ВС. Встречаются квартиры с частью принадлежащей ребенку в 1/100 или меньше. Но стандартом является равномерное деление, несмотря на объем вложенных средств и маткапитала – закон не запрещает устанавливать большие наделы. Главное, чтобы они были не меньше использованной части МК.
Программа поддержки семей при помощи материнского капитала успешно работает в российских регионах уже несколько лет. Действие проекта социальной природы направлено на достижение нескольких целей, в том числе решение жилищного вопроса многодетными семьями. Сегодня средства государственной поддержки часто используются при ипотечном кредитовании.
Особенностью процедуры использования средств государственной поддержки является:
Размер выделяемых долей прописывается в виде дробных чисел, например, 1/4, 1/6 и т. д. В конце документа совершеннолетние участника процесса ставят личные подписи. Предоставление такого документа в орган регистрации может предполагать простую письменную форму, но на практике граждане предпочитают использовать услуги нотариуса.
Список банков в 2022 году
Оформление ипотеки с выделением доли ребенку возможно только при условии получения разрешения от банка на проведение подобных действий. Большинство кредитных учреждений отрицательно относятся к подобной процедуре, поэтому согласие на ее проведение дают лишь ограниченное количество организаций.
Если у вас нет ни времени, ни желания собирать все документы и участвовать в процедуре выдела доли в ипотечном жилье несовершеннолетнему, то опытный юрист сможет взять на себя всю эту работу. Необходимо лишь заключить соглашение и предоставить ему доверенность на представление ваших интересов. Это значительно сэкономит ваше время и силы.
Пример. Семья Соловьевых, имеющая однокомнатную квартиру, решила улучшить жилищные условия. Для этого молодые люди обратились в банк за ипотечным кредитом. Ссуда в размере 1 млн. рублей была одобрена. Чтобы избежать проблем с дальнейшим выделением долей, Соловьевым было предложено заложить старую квартиру, а взамен перенести две детские доли в новое ипотечное жилье. Что супруги и сделали. Спустя 10 лет ипотека была успешно погашена.
Как выделить долю в ипотечной квартире ребенку
- Права детей не всегда соблюдаются родителями, даже когда жилье частично приобретается на материнский капитал.
- Осуществить продажу недвижимости, в которой есть доля несовершеннолетних, можно только когда на сделку есть разрешение и банка, и опеки.
- Хоть это и запрещено законом, на практике часто новая доля ребенка бывает меньшего размера, чем предыдущая.
- Доля в собственности у ребенка не является причиной не платить ипотеку, банк вправе выселить проштрафившихся заемщиков «в никуда».