Регистрация долгосрочного договора аренды общедомового общего имущества мкд многоквартирного

✖ Исполнитель вправе:
Распоряжаться общим имуществом (стенами, несущими и ограждающими конструкциями) и передавать в возмездное пользование на срок не более одного года (сдача в аренду, размещение оборудования, предоставление в пользование, проведение работ и т. д.), с последующим использованием денежных средств от хозяйственного оборота Общего имущества на содержание, текущий ремонт, а также на иные цели, в соответствии с решениями, принятыми на общих собраниях собственников многоквартирного дома, с обязательным предоставлением информации о заключенной сделке и о ее существенных условиях.

Примеры из договоров, которые мне присылали на проверку:

✖ В соответствии с действующим законодательством предоставлять в пользование за плату (в т.ч. путем привлечения третьих лиц) объекты общего имущества Многоквартирного дома, в т.ч. для размещения на прилегающем земельном участке временных конструкций, для установки и эксплуатации рекламных конструкций, оборудования и линий связи с использованием общего имущества Собственников Многоквартирного дома.

Пример годного условия

Продолжаю серию публикаций про невыгодные жителям условия договора управления, на которые надо обращать внимание. Если есть возможность повлиять на эти условия, то этой возможностью нужно обязательно пользоваться совету дома или инициативной группе.
Уже были разобраны условия про про расторжение договора, про застройщика, про отчётность, про экономию.

Никакой платы за размещение рекламы компания не вносила, хотя собственники дома на общем собрании за 5 лет до этого случая утвердили единый тариф за размещение рекламных конструкций на доме — 500 Р за 1 м 2 .

Предположим, что общим собранием собственников МКД утвержден тариф за размещение рекламной вывески — 1000 Р в месяц за 1 м 2 фасада, занятый вывеской. Площадь вывески — 3 м 2 . На момент обращения в суд вывеска висит уже 5 месяцев.

Как проверить законность использования имущества МКД

Судя по количеству рекламных вывесок, собственники этого МКД могут получать сотни тысяч рублей арендной платы за пользование общим имуществом в месяц

Собственники помещений одного дома в Москве обратились в суд с иском к другому собственнику –организации «Виртуоз-Стиль» – об обязании демонтировать приточно-вытяжную вентиляционную систему. Вентиляционный канал (вытяжка) проходил вертикально по стене дома со стороны двора на крышу вдоль окон квартир. Ещё на стене было установлено вентиляционное и кондиционерное оборудование, а его владелец к тому же занял небольшое нежилое помещение в доме.
Всё это было нужно для работы кафе, но сделано без согласования с собственниками общедомового имущества.

Верховный суд РФ указал, что для использования общедомового имущества самими собственниками нужно решение общего собрания о согласии на такое использование.

• лицо, обладающее равными с другими собственниками правами владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома, вправе реализовать данное право лишь в случае достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности (пункт 39 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013),
• аналогичное толкование норм права, направленное на недопущение нарушения одним собственников прав остальных собственников помещений в многоквартирном доме, изложены в пункте 23 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2022)» или Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 05.12.2022 № 304-ЭС16-10165 по делу А45-13856/2022, а также Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 12.11.2022 № 34-КГ19-9.
• передача отдельных частей здания в пользование допускается по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) (пункт 7 Постановления Пленума ВАС РФ № 64).

История судебного спора (дело № А40-219601/2022)

Арбитражный суд города Москвы отказал собственникам.
Он очень коротко обосновал свое решение – сослался на наличие проекта и распоряжение Мосжилинспекции, которая дала согласие на переустройство и перепланировку нежилого помещения, включая работы по фасаду:
«работы, в том числе по устройство воздуховода и установка системы кондиционирования, произведены в соответствии с существующими нормами и правилами, с разрешения уполномоченного органа государственной власти, в связи с чем действия ответчика являются законными и правомерными».

Право собственности позволяет собственнику помещения в МКД извлекать доход из принадлежащего ему имущества (ст. 210 ГК РФ). Следовательно, если крышей, либо стенами дома пользуются провайдеры, собственники помещений такого дома могут требовать его вносить плату за пользование имуществом, находящимся в их общедолевой собственности, даже если оборудование необходимо установить для оказания услуг собственникам, проживающим в доме.

Согласно ст. 45 Федерального закона от 07.07.2003 N 126-ФЗ, для использования провайдером связи общего имущества многоквартирного дома нужно провести общее собрание и принять решение квалифицированным большинством голосов, т.е ⅔.

2. Порядок предоставления общедомового имущества провайдерам в аренду.

Как известно, наш стремительный век привносит в нашу жизнь множество технических новинок. Телевидение и интернет есть «в каждом доме, в каждой хате».А найти дом без домофона также сложно, как, извините за каламбур, девственницу в борделе. =) При этом, никто не задумывается: как было установлено это оборудование, кто за него получает деньги, кто платит за использованную этим оборудованием электроэнергию, которая по умолчанию, вписана в графу «одн на содержание общего имущества». Провайдеры связи без разрешения собственников устанавливают на крышах домов своё оборудование, протягивают провода в подъездах. Недовольные владельцы помещений обращаются за помощью сперва в управляющие компании, а затем и в суд, чтобы отстоять своё право на общее имущество. Провайдеры связи считают, что для установки и эксплуатации оборудования на крышах и в подъездах домов согласие собственников помещений многоквартирных домов необязательно. Своё мнение они аргументируют тем, что оборудование устанавливается на благо собственников: для оказания услуг связи.

Чтобы добавить новый договор, нужно зайти в личный кабинет организации и найти в реестре объектов жилищного фонда необходимый дом, затем в его карточке нажать «Добавить» и выбрать строчку «Договор на общее имущество».

В соответствии с действующим федеральным законодательством общедоступной является следующая информация:

• ФИО и должность лица, имеющего право без доверенности действовать от имени ЮЛ;
• ФИО ИП;
• сведения, обязательность раскрытия которых или недопустимость ограничения доступа к которым установлена федеральными законами о загрязнении окружающей среды, состоянии противопожарной безопасности, санитарно-эпидемиологической и радиационной обстановке и других факторах, оказывающих негативное воздействие на обеспечение безопасности каждого гражданина и безопасности населения в целом.

Общая информация о договоре на пользование общим имуществом

Первая информация, которую вы вносите в открывшемся проекте договора на пользование ОИ, – сведения о сторонах договора. В строке «Пользователь» выберите из предложенных вариантов: «Организация» или «Физическое лицо».

Пример! Анна поставила железную перегородку, прихватив часть общего коридора. Однако не учла, что на этой территории располагается технический ящик с сетевыми коммуникациями. Когда она отдыхала за границей, у остальных собственников пропала связь. Ремонтникам нужно было попасть к тому самому ящику и заменить провода, но дверь оказалась закрытой. Люди остались без возможности звонить и пользоваться интернетом по вине одного человека. Они обратились в жилищную инспекцию — хозяйку наказали штрафом и заставили убрать конструкцию. А одна бабушка подала в суд для взыскания морального ущерба, потому что в этот период ей понадобился телефон для вызова скорой помощи.

Пример. Федор Савельев приобрел жилье с тамбуром, который в его собственность не входит, а числится общедомовым. Он самовольно установил дверь и организовал там прихожую, решив, что данная территория никого не интересует. Однако это не так. Остальные владельцы оплачивают содержание коридора, к которому относится этот тамбур. Хозяин должен был посоветоваться с жильцами.

Что можно взять

Все остальное можно оформить во временное пользование или аренду, но с учётом, что на территории нет общих коммуникаций, ведь к ним нужен свободный доступ в любое время суток для спецслужб. В целях безопасности категорически запрещается передавать в индивидуальное пользование чердаки, подвалы и технические этажи.

Проводите общее собрание собственников и голосование в порядке ст. 36, 44-48 ЖК РФ и все фиксируете в письменном протоколе (ЭТОТ ДОКУМЕНТ ВАМ В ПОСЛЕДСТВИИ ПОНАДОБИТСЯ). Как провести общее собрание МКД читайте алгоритм http://taktaktak.org/document/14778

В доме имеется помещение с отдельным входом. Хотим снять его в аренду (Движение денег никаких не будет, взамен аренды я поставлю видеонаблюдение в доме и и буду его обслуживать). Половина квартир приватизирована, половина нет. Проводили собрание жильцов, приходили представители администрации города, никто не против.

Александр Зотин, эксперт

2) установить арендную плату в размере 1000 рублей в месяц (напишите сумму равную сумме обслуживания видеонаблюдения). Арендная плата вносится наличными денежными средставами в кассу совета дома. Возможен зачет встречных требований по оплате.

Арбитражный суд города Москвы отказал собственникам.
Он очень коротко обосновал свое решение – сослался на наличие проекта и распоряжение Мосжилинспекции, которая дала согласие на переустройство и перепланировку нежилого помещения, включая работы по фасаду:
«работы, в том числе по устройство воздуховода и установка системы кондиционирования, произведены в соответствии с существующими нормами и правилами, с разрешения уполномоченного органа государственной власти, в связи с чем действия ответчика являются законными и правомерными».

Верховный суд РФ указал, что для использования общедомового имущества самими собственниками нужно решение общего собрания о согласии на такое использование.

• до октября 2011 года при согласовании переустройства многоквартирного применялись требования норматива Москвы по эксплуатации жилищного фонда ЖНМ- 2005/1, которые не требовали согласия собственников помещений,
• поскольку устройство приточно-вытяжной вентиляционной системы проводилось ответчиком в 2010 году, то есть до введения в действие нормативных актов, предусматривающих обязательства по получению согласию собственников, то новые правила применять нельзя из-за того, что закон не имеет обратной силы и ухудшает положение субъекта предпринимательской деятельности.

История судебного спора (дело № А40-219601/2022)

Верховный Суд РФ указывает, что «право собственников помещений в многоквартирном доме владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать аналогичные права других собственников, противопоставляя свой интерес интересам всех остальных».